ANAROCKin Prashant Thakur: Dubain turvasija koetuksella, pääoma tuskin pakenee

Dubain kiinteistömarkkinat, jotka tulivat suoraan ennätyksellisestä vuodesta 2025, kohtaavat nyt kriittisen koetuksen, kun Lähi-idän kiristyvät jännitteet horjuttavat sijoittajien luottamusta.

Emiraatissa kirjattiin $250 billionin arvoiset transaktiot ja 50–70%:n jyrkkä hintojen nousu viime vuosina, mikä herätti huolia ylikuumenemisesta jo ennen konfliktin alkamista.

Viimeisin geopoliittinen shokki on laukaissut korjauksen, häirinnyt keskeisiä sektoreita kuten matkailua ja ilmailua sekä pysäyttänyt kauppatoimintaa.

Kun osa sijoittajista vetäytyy kasvavan epävarmuuden keskellä, toiset pitävät laskua mahdollisena ostopaikkana.

Tässä haastattelussa Prashant Thakur, ANAROCKin johtaja ja tutkimus- ja neuvontajohtaja, analysoi välitöntä vaikutusta, kehittyviä riskejä ja millaisia näkymiä on yhdelle maailman seuratuimmista kiinteistömarkkinoista.

Alla muokattuja poimintoja haastattelusta:

Invezz: Miten käynnissä oleva Lähi-idän konflikti on vaikuttanut Dubain kiinteistömarkkinoihin, ja mitkä voivat olla pitkän aikavälin seuraukset, jos jännitteet eskaloituvat entisestään?

”Okei. Ennen kuin puhumme nykytilanteesta, laitetaanpa konteksti: missä Dubain kiinteistömarkkinat olivat juuri ennen sodan syttymistä?”

Thakur totesi, että markkina oli tulossa erittäin vahvasta jaksosta, ennätyksellisillä transaktiomäärillä ja jyrkillä hintojen nousuilla viime vuosina.

”Mielestäni vuosi 2025 oli Dubain ennätysvuosi. $250 billionin arvoiset kiinteistökaupat kirjattiin, mikä oli Dubain historian suurin koskaan rekisteröity määrä.

Ja viimeisen neljän vuoden aikana hintojen nousu oli jossain 50–70% välillä, mikä oli varsin jyrkkää.”

Hän totesi, että huoli ylikuumenemisesta oli alkanut nousta esiin jo ennen konfliktin alkamista.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

”Halusin sanoa, että jo ennen tämän sodan alkamista markkinoilla keskusteltiin ylikuumenemisesta; kaikki etsivät jonkinlaista laukaisijaa korjaukselle.”

Siitä huolimatta hän korosti, että Dubain perustekijät ovat vahvat ja niitä tukee laaja kansainvälinen ostajakunta.

”Tämän sanottuani perusasioiden valossa Dubain markkina on yksi maailman vahvimmista, koska ostajakanta on hyvin monipuolinen. Noin 150 maan ihmiset osallistuvat kyseisille markkinoille.”

Dubain asema turvasijana on myös ollut keskeinen pääoman houkuttelussa aiempien geopoliittisten häiriöiden aikana.

”Ja lisäksi Dubai on aina nähty turvasijana.”

Kuitenkin nykyinen konflikti on suoraan muuttanut tätä käsitystä, kun hyökkäykset ovat vaikuttaneet keskeisiin sektoreihin.

”Nyt sodan syttyessä olemme nähneet myös useita hyökkäyksiä Dubaissa. Aluksi ne alkoivat symbolisina iskuina, mutta nyt iskut ovat olleet varsin vakavia, mikä on häirinnyt lentoyhtiöitä huomattavasti.”

”Matkailu, joka on yksi Dubain BKT:hon merkittävästi vaikuttavista sektoreista, kärsi myös suurta iskua.”

Lyhyellä aikavälillä tämä on tarkoittanut hintojen korjausta ja transaktioiden hidastumista.

”Välitön vaikutus oli 10–15%:n hintakorjaus. Muutamia neuvotteluvaiheessa olleita kauppoja lykättiin.”

”Kuitenkin on raportoitu, että jotkut suuret, korkean riskin sijoittajat ovat tehneet arvo-ostoja.”

Invezz: Mitkä segmentit kokevat tällä hetkellä eniten painetta?

Thakur korosti, että rakenteilla olevat eli niin sanotut off-plan‑kohteet kantavat hidastumisen päätaakan, koska niiden arvo perustuu tulevaan hintojen nousuun.

”Olemme myös nähneet, että rakenteilla olevat kohteet olivat ensimmäisiä, jotka ottivat osumaa.”

”Koska ihmiset, kun ostavat rakenteilla olevan projektin, luottavat tulevaan arvonnousuun.”

Hän selitti, että nykyinen epävarmuus horjuttaa tätä mallia ja vaikuttaa myös hankkeiden aikatauluihin.

Invezz: Miten näet tilanteen kehittyvän, jos konflikti jatkuu?

Välittömän vaikutuksen lisäksi Thakur varoitti suuremmista rakenteellisista riskeistä, jos konflikti pitkittyy, vetäen rinnastuksia menneisiin kriiseihin mutta korostaen myös olennaisia eroja.

”Jos sota eskaloituu, ei ainoastaan Dubai vaan koko Lähi-itä kärsii vakavasti; näemme selkeän uudelleenarvioinnin tapahtuvan.”

”Jos analysoit, mitä tapahtui globaalin finanssikriisin aikana, näimme lähes 40–50%:n jyrkän korjauksen ja toipumisajan olleen viidestä kuuteen vuotta.”

Hän kuitenkin totesi, että sodat aiheuttavat usein monimutkaisempia ja pitkittyneempiä seurauksia fyysisen ja taloudellisen tuhon vuoksi.

”Sota on täysin eri asia. Sodassa näemme paljon fyysisten omaisuuserien tuhoutumista.”

”Ei ole niin, että jos sota loppuu huomenna, toisena päivänä kaikki olisi normaalia. Toipuminen vie aikaa ennen kuin asiat ovat taas käynnissä.”

”Joten pitkällä aikavälillä, jos sota jatkuu, vaikutukset tulevat olemaan hyvin vakavat.”

Yhteenvetona näkymistä hän sanoi, että markkina jo heijastaa lyhyen aikavälin painetta, ja riskit kallistuvat entistä enemmän alaspäin, jos jännitteet eskaloituvat.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Vetäytyvätkö sijoittajat vai onko edelleen toimeliaisuutta?

Thakur sanoi, että markkina on tällä hetkellä jakautunut varovaisiin sijoittajiin ja tilaisuuden etsijöihin.

”Nykytilanteessa on kaksi sijoittajaryhmää.”

”Ensimmäiset ovat hyvin riskivälttelijöitä. He ovat todella pitäneet ostopäätöksensä jäissä.”

”Sitten on toinen ostajaryhmä, joka ottaa riskejä.”

”He ajattelevat, että he ovat saattaneet myöhästyä junasta… ja itse asiassa tämä tarjoaa heille hyvän sisäänpääsyn.”

”Siksi näet jonkinlaista arvo-ostamista tai distress-tyyppisiä ostoja.”

Invezz: Kuinka Dubain viranomaiset reagoivat säilyttääkseen sijoittajien luottamuksen?

Hän totesi, että viranomaiset ovat ryhtyneet useisiin toimiin emiraatin turvasijan imagon säilyttämiseksi ja sentimentin vakauttamiseksi.

”Hyvä puoli on, että Dubain hallinto on ottanut vahvoja toimia sen varmistamiseksi, ettei turvasijan imago murene.”

”He ovat ilmoittaneet automaattisesta viisumien uusinnasta ihmisille, jotka ovat jumissa ja joiden viisumit ovat vanhentuneet.”

”He ovat ohjeistaneet hotelleja olemaan nostamatta huonehintoja jyrkästi.”

”Ja he ilmoittavat myös erityisiä kannustimia, kuten alennuksia rekisteröinti- ja leimaveroista.”

Invezz: Näetkö sijoittajien siirtävän pääomaa vaihtoehtoisille globaaleille markkinoille?

Vaikka vaihtoehtoja on, Thakur sanoi, että Dubain rakenteelliset edut rajoittavat välittömän pääoman pakenemisen todennäköisyyttä.

”Muut vertailukelpoiset markkinat saattavat olla Singapore, mutta se on erittäin kallis.”

”Ja sanotaanko, että Dubain ainutlaatuinen etu on nollaverotus.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

”Koska ympäri maailmaa on samanlaista epävarmuutta.”

”Joten uskon, että ihmiset ensiksi pysyvät sijoituksissaan. Kukaan ei halua myydä pakkohinnoin.”

”Itse asiassa he saattavat käyttää tilaisuutta hyväkseen ostaakseen lisää.”

Invezz: On huolia suuren tulevan tarjontavirran suhteen — onko se riski tässä ympäristössä?

Thakur myönsi riskin, mutta sanoi, että kehittäjät todennäköisesti reagoivat hillitsemällä tarjontaa.

”Kyllä, tämä on tilanne.”

”Ensireaktio on, että kaikki ne uudet lanseeraukset uskoakseni pidetään tauolla.”

”Suurin osa näistä kehittäjistä on valtion tukemia… he voivat aina ajoittaa lanseerauksia.”

”Joten ensimmäinen välitön vaikutus on, että näet uusien lanseerausten hidastumista.”

”Ja tämän sodan vuoksi myös rakennustoiminta häiriintyy.”

”Monet kehittäjät pyrkivät siis ottamaan hyvin kontrolloidun lähestymistavan uusiin lanseerauksiin.”

Invezz: Intialaiset sijoittajat ovat olleet tärkeä kysynnän ajuri Dubaissa, useilla suurilla ja julkisuuden henkilöiden tekemillä kaupoilla viime vuosina. Näetkö tässä taustassa tämän segmentin reagoivan herkemmin tai varovaisemmin nyt?

Hän totesi, että vaikka ultra-luksusaktiviteetti saattaa jatkua, yleinen kauppavauhti todennäköisesti hidastuu.

”Tilanne ei ole muuttunut.”

”Nämä julkkisten tekemät sijoitukset toimivat myös brändisuosituksina.”

”He varmistavat, että nämä ultra-luksusdiilit tapahtuvat, mutta tietysti paljon alennetuin hinnoin.”

”Erittäin varakkaat ostajat muodostavat erillisen ryhmän.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

”Kaikki ottavat, tiedättehän, tauon.”

Invezz: Odotatko markkinan palautuvan aiempiin huippuihin pian?

Toipuminen on todennäköistä, mutta hitaampaa kuin aiemmissa sykleissä, erityisesti verrattuna pandemiajälkeiseen elpymiseen.

”Se tapahtuu, mutta se vie aikaa.” ”Luulen, että tällä kertaa sykli on hieman pidempi.”

”Sanoisin, että toipumissykli tulee olemaan jossain kahden ja kolmen vuoden välillä.”

”Ei ennen kolmea vuotta.”

Invezz: Mitä sijoittajien tulisi pitää mielessään tässä ympäristössä?

Thakur korosti, että nykyinen markkina vaatii pitkän aikavälin lähestymistapaa, ja lyhyen aikavälin spekulatiiviset strategiat eivät todennäköisesti toimi.

”Ensinnäkin sinun tulee olla erittäin varma siitä, että jos sijoitat, sinun on sijoitettava pitkäksi aikaa.”

”Ei ole kyse siitä, että ostat tänään ja ajattelet poistuvasi huomenna odottaen 20–30% tuottoa.”

”Sinun tulee asettaa aikahorisontiksi vähintään neljä–viisi vuotta.”

”Etsi löytöjä… pysy markkinoilla vähintään neljä–viisi vuotta.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

”Mutta kyllä, tällä kertaa sykli on hieman pidempi.”