Prashant Thakur (ANAROCK): Dubai sotto esame, ma il capitale potrebbe restare

Il mercato immobiliare di Dubai, reduce da un 2025 da record, si trova ora di fronte a una prova critica mentre l'aumento delle tensioni in Asia occidentale scuote la fiducia degli investitori.

L'emirato ha registrato transazioni per $250 billion insieme a un forte aumento dei prezzi del 50–70% negli ultimi anni, alimentando preoccupazioni di surriscaldamento già prima dello scoppio del conflitto.

L'ultima scossa geopolitica ha innescato una correzione, ha interrotto settori chiave come il turismo e l'aviazione e ha messo in pausa l'attività di mercato.

Mentre alcuni investitori si ritirano di fronte alla crescente incertezza, altri cominciano a vedere il calo come un potenziale punto d'ingresso.

In questa intervista, Prashant Thakur, Executive Director e Head - Research & Advisory di ANAROCK, analizza l'impatto immediato, i rischi in evoluzione e le prospettive per uno dei mercati immobiliari più osservati al mondo.

Di seguito estratti modificati dell'intervista:

Invezz: In che modo il conflitto in corso in Medio Oriente ha impattato il mercato immobiliare di Dubai e quali potrebbero essere le implicazioni a lungo termine se le tensioni dovessero intensificarsi ulteriormente?

“Va bene. Prima di parlare della situazione attuale, fissiamo il contesto: dov'era il mercato immobiliare di Dubai immediatamente prima della guerra?”

Thakur ha sottolineato che il mercato arrivava da una fase eccezionalmente positiva, con volumi di transazioni record e una forte rivalutazione dei prezzi negli ultimi anni.

“Penso che il 2025 sia stato l'anno record per Dubai. Sono state concluse transazioni immobiliari per $250 billion, il massimo mai registrato nella storia di Dubai.

E negli ultimi quattro anni l'apprezzamento dei prezzi è stato, più o meno, compreso tra il 50 e il 70%, quindi abbastanza marcato.”

Ha osservato che le preoccupazioni per un surriscaldamento erano già emerse prima dell'inizio del conflitto.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

“Quello che volevo dire è che già prima dell'inizio di questa guerra si parlava nei mercati di un possibile surriscaldamento: tutti cercavano un fattore scatenante per una correzione.”

Nonostante ciò, ha sottolineato che i fondamentali di Dubai restano solidi, sostenuti da una base di acquirenti altamente diversificata a livello globale.

“Detto questo, a livello fondamentale il mercato di Dubai è uno dei più solidi al mondo perché, appunto, la base di acquirenti è piuttosto diversificata. Persone provenienti da 150 paesi partecipano a quel mercato immobiliare.”

La posizione di Dubai come rifugio sicuro ha inoltre svolto un ruolo cruciale nell'attrarre capitali durante precedenti tensioni geopolitiche.

“E inoltre Dubai è sempre stata vista come un rifugio sicuro.”

Tuttavia, il conflitto attuale ha inciso direttamente su quella percezione, con attacchi che hanno colpito settori chiave.

“Ora, dopo lo scoppio di questa guerra, abbiamo visto anche a Dubai un buon numero di attacchi. All'inizio erano colpi simbolici, ma poi gli attacchi sono diventati piuttosto seri, compromettendo fortemente le compagnie aeree.”

“Il turismo, uno dei settori chiave che contribuiscono al PIL di Dubai, ha subito un colpo significativo.”

Nel breve termine, ciò si è tradotto in una correzione dei prezzi e in un rallentamento delle transazioni.

“E l'effetto immediato è stata una correzione dei prezzi del 10 al 15%. Alcune trattative che erano in corso sono state messe in sospeso.”

“Tuttavia, sono stati segnalati acquisti di valore da parte di alcuni grandi investitori con elevata propensione al rischio.”

Invezz: Quali segmenti stanno subendo maggiore pressione nell'attuale contesto?

Thakur ha evidenziato che le proprietà in costruzione, o off-plan, stanno sopportando il peso del rallentamento, dato il loro affidamento sulla futura rivalutazione dei prezzi.

“Abbiamo anche visto che le proprietà in costruzione sono state le prime a subirne gli effetti.”

“Perché le persone, quando acquistano un progetto in costruzione, ripongono le speranze nella rivalutazione futura.”

Ha spiegato che l'incertezza attuale interrompe questo modello, influenzando anche i tempi di esecuzione dei progetti.

Invezz: Come vede l'evoluzione della situazione se il conflitto dovesse continuare?

Oltre all'impatto immediato, Thakur ha messo in guardia su rischi strutturali più ampi se il conflitto si prolunga, tracciando parallelismi con crisi passate ma evidenziandone le differenze.

“Se la guerra dovesse intensificarsi, non solo Dubai ma l'intero Medio Oriente ne risentirebbe pesantemente; assisteremmo a una forte ricalibrazione al ribasso delle valutazioni.”

“Se si analizza quanto accaduto durante la crisi finanziaria globale, si è registrata una correzione marcata di quasi il 40-50% e il tempo di recupero è stato di cinque-sei anni.”

Ha però osservato che le guerre tendono ad avere conseguenze più complesse e prolungate a causa delle distruzioni fisiche e delle interruzioni economiche.

“La guerra è completamente differente. In guerra si assiste a molta distruzione di beni fisici.”

“Non è che, se la guerra finisse domani, il giorno dopo tutto tornerebbe normale. Ci vorrà tempo per rimettere le cose in funzione.”

“Quindi, nel lungo termine, se la guerra continua, l'impatto sarà molto severo.”

Sommando le prospettive, ha detto che il mercato sta già riflettendo le pressioni a breve termine, con i rischi ulteriormente orientati al ribasso se le tensioni dovessero aumentare.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Gli investitori si stanno ritirando o ci sono ancora nicchie di attività?

Thakur ha detto che il mercato è attualmente diviso tra investitori cauti e acquirenti opportunisti.

“Nello scenario attuale ci sono due tipologie di investitori.”

“Una molto avversa al rischio. Hanno davvero messo la decisione d'acquisto in sospeso.”

“E poi c'è un altro gruppo di acquirenti propensi al rischio.”

“Pensano di aver perso l'occasione… e in effetti questo offre loro un buon punto d'ingresso.”

“Quindi è per questo che si vede qualche forma di acquisto per valore o di acquisto in situazioni di distress.”

Invezz: Come sta rispondendo il governo di Dubai per mantenere la fiducia degli investitori?

Ha osservato che le autorità hanno adottato diverse misure volte a preservare l'immagine dell'emirato come rifugio sicuro e a stabilizzare il sentiment.

“La cosa positiva è che l'amministrazione di Dubai ha adottato misure forti per garantire che l'immagine di rifugio sicuro non venga compromessa.”

“Hanno annunciato il rinnovo automatico dei visti per le persone bloccate e con visti scaduti.”

“Hanno ordinato agli hotel di non aumentare i prezzi delle camere in modo drastico.”

“E hanno anche annunciato degli incentivi speciali concedendo rimborsi su registrazione e imposta di bollo.”

Invezz: Prevede che gli investitori spostino capitale verso mercati globali alternativi?

Pур esistendo alternative, Thakur ha detto che i vantaggi strutturali di Dubai riducono la probabilità di una fuga immediata di capitali.

“Un altro mercato comparabile potrebbe essere Singapore, ma è molto costoso.”

“E, diciamo, Dubai ha il vantaggio unico di un regime fiscale a imposta zero.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

“Perché a livello globale l'incertezza è diffusa.”

“Quindi penso che, innanzitutto, le persone resteranno investite. Nessuno vuole vendere a valutazioni di distress.”

“Anzi, potrebbero sfruttare l'opportunità per acquistare di più.”

Invezz: Ci sono preoccupazioni riguardo un consistente flusso di nuova offerta in arrivo — è un rischio in questo contesto?

Thakur ha riconosciuto il rischio ma ha affermato che gli sviluppatori probabilmente risponderanno moderando l'offerta.

“Sì, lo è in questo scenario.”

“La prima reazione sarà che tutti quei nuovi lanci, penso, subiranno una pausa.”

“La maggior parte di questi sviluppatori è sostenuta dal governo… possono sempre decidere i tempi dei lanci.”

“Quindi il primo impatto immediato sarà un rallentamento nei nuovi lanci.”

“E a causa di questa guerra anche l'attività di costruzione viene interrotta.”

“Quindi molti sviluppatori cercheranno di adottare un approccio molto controllato nei confronti dei nuovi lanci.”

Invezz: Gli investitori indiani sono stati un driver chiave della domanda a Dubai, con diverse transazioni di alto profilo guidate da celebrità negli ultimi anni. In questo contesto, nota una reazione più sensibile o prudente da parte di questo segmento ora?

Ha osservato che, sebbene l'attività ultra-lusso possa proseguire, il momentum complessivo delle operazioni probabilmente rallenterà.

“Non è cambiato.”

“Questi investimenti da parte di celebrità servivano anche come endorsement di marca.”

“Garantiranno che, sai, questi accordi ultra-lusso avverranno, ma naturalmente a prezzi molto più scontati.”

“Questi ultra-HNI sono un gruppo di acquirenti differente.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

“Tutti faranno una pausa.”

Invezz: Prevede che il mercato torni ai livelli precedenti a breve?

La ripresa è probabile, ma più lenta rispetto ai cicli passati, in particolare rispetto al rimbalzo post-pandemia.

“Lo farà, lo farà, ma ci vorrà tempo.” “Questa volta penso che il ciclo sarà un po' più lungo.”

“Direi che... il ciclo di recupero sarà nell'ordine dei due-tre anni.”

“Non prima di tre anni.”

Invezz: Cosa dovrebbero tenere a mente gli investitori in questo contesto?

Thakur ha sottolineato che il mercato attuale richiede un approccio a lungo termine, e che strategie speculative a breve termine difficilmente funzioneranno.

“Innanzitutto, bisogna essere certi che, se si investe, è necessario farlo per il lungo termine.”

“Non è che compri oggi e pensi di uscire domani aspettandoti un rendimento del 20 al 30%.”

“Serve un orizzonte temporale di almeno quattro-cinque anni.”

“Cerca delle occasioni… resta sul mercato per almeno quattro-cinque anni.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

“Ma sì, questa volta il ciclo sarà un po' più lungo."