Temu bual: Realty Dubai bukan hanya pelaburan spekulatif lagi, beli-untuk-hidup adalah cara baharu, kata Durrani Knight Frank

Latar langit Dubai semakin padat apabila kumpulan kaya dan sangat kaya di dunia berkumpul di sana untuk mengambil bahagian dalam pai hartanahnya yang mewah namun mampu milik. Walaupun kadar pertumbuhan harga kediaman mula jatuh dengan kitaran hartanah semasa semakin matang, pakar menafikan kelembapan semakin menghampiri.

Menariknya, trend baharu pembeli membeli untuk memegang dan hidup, daripada "memutar", sedang muncul, menjadikan Dubai pasaran rumah kedua mewah global.

Invezz duduk bersama Faisal Durrani, rakan kongsi dan ketua penyelidikan, MENA (Timur Tengah dan Afrika Utara) di Knight Frank, untuk menyahkod pelbagai aspek ledakan dan bagaimana kadar pembinaan ketinggalan.

Invezz: Beri kami gambaran keseluruhan pasaran hartanah di rantau Timur Tengah dan Afrika Utara…

Di UAE, dan di Dubai khususnya, pasaran terus kekal memberangsangkan.

Pada separuh pertama tahun ini, kami mempunyai kira-kira 74,000 transaksi kediaman di Dubai. Tahun lepas, sepanjang tahun, kami mempunyai 120,000 transaksi kediaman, hanya untuk memasukkannya ke dalam konteks. Jadi, kami pasti tidak melihat kelembapan dalam aktiviti perjanjian.

Dari segi prestasi harga, harga terus meningkat. Namun, kita boleh katakan kadar kenaikan harga bagi harga kediaman semakin perlahan. Ini kerana kita kini berada dalam tahun kelima kenaikan harga dalam kitaran pasaran kediaman semasa. Semasa dua kitaran sebelumnya, harga meningkat selama kira-kira enam tahun dalam kitaran pertama dan kira-kira empat tahun dalam kitaran kedua.

Hampir mustahil untuk meramalkan berapa minggu, bulan atau tahun yang tinggal sebelum harga mula meningkat. Tetapi kita telah melihat beberapa pertumbuhan yang agak luar biasa dalam empat setengah tahun yang lalu.

Pasaran kediaman Dubai boleh menarik $4.4 bilion modal swasta tahun ini

Secara keseluruhan, walau bagaimanapun, di sebalik semua pertumbuhan dua angka, nilai kediaman hanya 1.8% lebih tinggi daripada 10 tahun lalu. Harga vila telah melakukan lebih baik.

Harga mereka hari ini adalah kira-kira 19% atau lebih tinggi daripada harga 10 tahun lalu, yang mana kami telah melihat sebahagian besar permintaan dalam negeri dan juga, terutamanya dalam kes Dubai.

Individu bernilai tinggi antarabangsa telah menyasarkan hartanah paling mewah di bandar ini, yang lazimnya adalah rumah tepi pantai yang berdiri sendiri.

Tetapi walaupun kita mengezum ke segmen pasaran ini tepat di bahagian atas, apa yang kita dapati ialah permintaan daripada pelabur luar negara untuk membeli di lokasi paling berprestij di Dubai, kawasan kediaman utama kami, tidak berkurangan.

Pada penghujung hari, dalam pasaran kediaman arus perdana di Dubai, purata harga transaksi adalah kira-kira $400-$450 kaki persegi, yang sangat berpatutan pada skala global.

Dan walaupun kita melihat kejiranan kediaman utama kami, dan saya boleh memberi anda takrifan tentang cara kami mentakrifkannya.

Anda bercakap kira-kira $1000 atau lebih satu kaki persegi, yang menjadikan Dubai salah satu daripada pasaran kediaman mewah atau kediaman utama yang paling berpatutan di dunia kerana sejuta dolar memberi anda ruang kira-kira 980 kaki persegi di kawasan kejiranan utama kami, iaitu tiga atau empat kali lebih banyak daripada yang anda akan dapat di Singapura atau London atau New York.

Jadi, itu satu lagi faktor tarikan utama untuk penduduk Dubai.

Invezz: Bagaimanakah Dubai mencapai momentum ini?

Untuk menjawab soalan itu, kita perlu berundur ke permulaan wabak itu. Ia adalah peristiwa yang tidak pernah berlaku sebelum ini dan kami mendapat respons yang tidak pernah berlaku sebelum ini oleh kerajaan UAE secara rutin sepanjang COVID.

UAE adalah antara negara yang paling banyak divaksin di dunia. Saya fikir terdapat beberapa kali apabila ia adalah negara yang paling banyak divaksin di dunia.

Perundangan wabak, faktor lembut membawa kepada ledakan hartanah di Dubai

Terdapat hanya satu penguncian tunggal yang berlangsung selama enam minggu. Dan selepas itu, ia berjalan seperti biasa. Dubai, UAE ialah pasaran baru muncul dan sentimen memainkan peranan penting dalam mempengaruhi aktiviti ekonomi dan juga tingkah laku pembeli.

Dan lima tahun kemudian, kami masih mendapat manfaat daripada sambutan yang tidak pernah berlaku sebelum ini kepada peristiwa yang tidak pernah berlaku sebelum ini.

Pandemik menjejaki pantas undang-undang tertentu yang mungkin telah dirancang, seperti pengenalan pelbagai pilihan visa kediaman baharu yang direka untuk menarik dan mengekalkan bakat, menjadikannya lebih mudah bagi orang ramai untuk berpindah dan tinggal serta bekerja di Dubai dan UAE.

Tetapi terdapat juga faktor yang lebih lembut yang menjadikan Dubai dan UAE tempat yang bagus untuk tinggal, bekerja dan melabur- iklim, keselamatan dan keselamatan, kedaulatan undang-undang, pendidikan berkualiti tinggi atau bertaraf dunia, infrastruktur bertaraf dunia, semuanya daripada faktor-faktor ini digabungkan telah menjadikannya berjaya seperti yang kita lihat hari ini.

Invezz: Apakah rupa keseluruhan segmen ruang pejabat di seluruh wilayah yang anda bincangkan?

Ia merupakan satu cabaran bukan sahaja untuk Riyadh, tetapi juga untuk Dubai dan juga Abu Dhabi, kerana ini adalah bandar-bandar yang telah kehabisan ruang pejabat gred utama A. Ia adalah naratif yang berbeza dengan apa yang anda dengar untuk bandar-bandar di Eropah, UK atau Amerika Utara.

Ruang pejabat tidak mencukupi di seluruh UAE dan Saudi

Kami telah melihat penyempitan sebenar dalam jumlah bekalan pejabat baharu yang datang ke pasaran.

Di Dubai, terdapat 1.2 juta kaki persegi ruang pejabat siap antara 2021 dan 2023. Dan dalam tempoh lima tahun akan datang, kami menjangkakan hanya 3.3 juta kaki persegi ruang pejabat baharu.

Kini, sorotan sebenar perkara itu ialah kebanyakannya telah pun diprapajakan. Ini adalah fenomena baharu di Dubai kerana perniagaan tahu jika mereka tidak komited dengan ruang sekarang apabila tiba masanya untuk berkembang, mereka tidak akan dapat berkembang.

Dan walaupun 3.3 juta mungkin terdengar seperti jumlah yang besar, separuh daripada bekalan itu dalam dua perkembangan. Dataran DIFC, sejuta kaki persegi, dan TECOM, yang membangunkan setengah juta kaki persegi ruang Gred A di Daerah Reka Bentuk Dubai.

Jadi, kami tidak mempunyai sebarang ruang pejabat yang memberi tekanan ke atas sewa di ketiga-tiga bandar ini.

Invezz: Adakah anda akan katakan bahawa ledakan hartanah didorong oleh kekurangan berbanding peningkatan permintaan?

Nah, saya fikir ia adalah sejenis situasi ayam dan telur, bukan? Tetapi pada masa ini, saya akan mengatakan bahawa permintaan adalah mengatasi bekalan. Permintaan terus melebihi penawaran di pasaran kediaman dan di pasaran pejabat.

Kadar pembinaan tidak mencukupi untuk unjuran pertumbuhan penduduk

Dalam kes pasaran kediaman Dubai, kami mempunyai 261,000 unit kediaman yang dirancang atau dalam pembinaan yang akan dihantar dalam tempoh enam tahun akan datang.

Sekarang, pada tahap asas, jika anda membahagikan 261,000 dengan enam, ia memberi anda 43,500. Jadi kira-kira 43,500 rumah setahun dijangka untuk enam tahun akan datang.

Dari segi sejarah, kami mempunyai 30,000 rumah setiap tahun. Melihatnya begitu sahaja, ia mungkin menunjukkan bahawa kita terlalu membina.

Walau bagaimanapun, sentiasa ada dua sisi untuk setiap persamaan.

Walau bagaimanapun, dalam tempoh 16 tahun akan datang, sudah pasti, kita akan melalui satu, jika tidak dua kitaran hartanah penuh. Tetapi melihat semata-mata pada bekalan dan permintaan secara berasingan, ia memberitahu kami hari ini bahawa kami tidak membina rumah yang mencukupi.

Dubai muncul sebagai pasaran rumah kedua mewah global

Invezz: Apakah tema besar atau pengambilan anda daripada kitaran hartanah semasa?

Satu-satunya yang mungkin saya ketengahkan ialah kemunculan Dubai sebagai pasaran rumah kedua mewah global.

Sebab saya berkata demikian adalah kerana kami baru-baru ini mula menjejaki jumlah 10 juta dolar dan transaksi di Dubai.

Tahun lalu, Dubai menjual 431 rumah berharga lebih daripada 10 juta dolar. Itu lebih daripada gabungan London dan New York, sekali lagi, pencapaian yang luar biasa untuk pasaran hartanah yang begitu muda.

Dan pada separuh pertama tahun ini, kami telah mempunyai 190 rumah yang dijual pada harga lebih daripada 10 juta dolar, yang sekali lagi menjadikan Dubai sebagai pasaran terdalam di seluruh dunia untuk 10 juta dolar ditambah jualan rumah.

Mereka menggunakannya sebagai rumah percutian, rumah persaraan, dsb.

Dan, ia bukan sahaja di bahagian atas pasaran, mungkin agak kurang ketara, tetapi di seluruh bandar, terdapat penurunan sebanyak 23% dalam bilangan rumah yang tersedia untuk dijual dalam tempoh 12 bulan yang lalu.

Jadi, mentaliti beli untuk tahan atau beli untuk hidup adalah perubahan besar dalam tingkah laku pembeli berbanding apa yang kita lihat pada masa lalu, yang semuanya didorong oleh pelaburan spekulatif.

Kesan konflik Israel-Palestin

Invezz: Adakah konflik Israel-Palestin mempunyai sebarang kesan?

Apa yang saya akan katakan ialah bagi kami, konflik tetap menjadi risiko kepada pasaran. Saya akan menggambarkannya sebagai risiko jangka sederhana.

Dan tanpa bercakap secara terperinci tentang peristiwa malang yang berlaku, kita tahu dari IMF bahawa untuk setiap kenaikan 10% dalam harga minyak, terdapat kelembapan global dalam pertumbuhan ekonomi sebanyak 0.15% dan peningkatan seterusnya dalam inflasi global sebanyak 0.4%.

Kini, setiap kali inflasi meningkat, tahap utama bagi bank pusat global ialah meningkatkan kadar faedah. Jika kadar faedah meningkat, ia menjadikannya lebih mahal untuk meminjam untuk membeli dan ia menjadikannya lebih mahal untuk meminjam untuk membina.

Jadi, tidak dapat dielakkan, boleh menjejaskan permintaan untuk hartanah. Pada masa ini, kita tidak melihat kesan langsung daripada itu. Walau bagaimanapun, persekitaran kadar faedah yang tinggi secara amnya bermakna bahawa hari ini adalah jauh lebih mahal untuk mengambil gadai janji berbanding tiga tahun lalu.

Dan itu telah memberi kesan kepada permintaan di Saudi, kurang mungkin di Dubai, memandangkan sebahagian besar pasaran didorong oleh pembelian tunai kerana terdapat begitu banyak modal mengalir dari luar negara.

Dan sudah tentu, jika anda ingin membeli sesuatu di luar pelan, satu-satunya cara untuk melakukannya ialah melalui deposit tunai. Tiada bank akan meminjamkan dana kepada anda untuk sesuatu yang belum disiapkan atau mencapai kejayaan pembinaan tertentu.

Adakah hartanah di Dubai condong kepada golongan kaya?

Invezz: Adakah anda akan mengatakan pasaran hartanah condong memihak kepada golongan ultra-kaya dan kaya? Ini adalah negara yang juga melihat ramai pendatang yang datang ke sini untuk bekerja.

Berdasarkan analisis yang telah kami lakukan terhadap pengganda pendapatan- ini adalah bilangan tahun gaji yang perlu anda simpan untuk dapat membeli rumah.

Kami telah melakukan analisis ini bagi setiap kejiranan di Dubai dan jika anda melihat seluruh bandar hari ini, purata itu berjulat antara 3 hingga 10 kali ganda purata pendapatan tahunan anda.

Apa yang dianggap mampu milik di seluruh dunia biasanya adalah gandaan 6. Apa-apa yang melebihi 6x dianggap tidak mampu dimiliki.

Secara umum, Dubai kelihatan agak berpatutan untuk orang yang tinggal dan bekerja di sana. Dan ini bukan kohort bernilai tinggi anda tetapi profesional biasa anda yang bekerja.

Sesetengah kawasan adalah mahal dan itu termasuk Palm Jumeirah, Emirates Hills, Pulau Teluk Jumeirah dan Pulau Jumeirah. Untuk tempat seperti Palm Jumeirah, anda memerlukan 65 tahun daripada semua pendapatan anda untuk membeli sebuah vila.

Emirates Hills berusia 81 tahun. Dan itu tidak mengapa kerana setiap bandar mempunyai kawasan super mewah. Tetapi secara umum, bandar ini kelihatan agak berpatutan.