Pasaran hartanah komersial UK pulih lebih cepat daripada Eropah, dengan kenaikan 1.4% pada 2024

Pasaran hartanah komersial UK menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang teguh, mengatasi seluruh Eropah selepas mengalami kemelesetan dua tahun yang didorong oleh kadar faedah yang tinggi.

Data terkini menyerlahkan kebangkitan semula dalam volum urus niaga dan nilai hartanah di UK pada separuh pertama 2024, berbeza sekali dengan pemulihan yang lebih lembap yang dilihat di pasaran Eropah utama lain seperti Jerman dan Perancis.

Menurut data pasaran, nilai hartanah komersial di seluruh Eropah telah jatuh hampir 25% daripada kemuncaknya pada 2022.

Walau bagaimanapun, separuh pertama 2024 telah menyaksikan pemulihan yang sederhana, dengan harga meningkat secara purata kira-kira 1% di seluruh benua.

UK telah mendahului, dengan peningkatan 1.4% dalam nilai hartanah, mengatasi keuntungan di Perancis dan Jerman.

Kelebihan UK dalam pemulihan

Pakar industri mengaitkan pemulihan UK yang lebih pantas kepada beberapa faktor, termasuk harapan untuk kestabilan politik selepas pilihan raya umum, prospek ekonomi yang lebih kukuh dan kenaikan sewa.

Selain itu, pasaran hartanah komersial UK tidak mengalami kenaikan harga yang sama pesat antara undian Brexit dan kemuncak pasaran pada 2022, yang telah membolehkan penentukuran semula yang lebih cepat dalam persekitaran semasa.

Mark Ridley, ketua eksekutif Savills, firma penasihat hartanah terkemuka, mengulas prestasi UK, dengan menyatakan,

Rasa optimisme berhati-hati ini digemakan oleh pemimpin industri lain.

Ben Sanderson, pengarah urusan hartanah di Aviva, salah seorang pelabur hartanah institusi terbesar di UK, menyatakan,

Aviva, yang menguruskan kira-kira £50 bilion dalam aset hartanah, telah meletakkan kedudukannya secara strategik untuk mengambil kesempatan daripada pemulihan UK.

Jumlah urus niaga UK melonjak, mengatasi Eropah

Salah satu petunjuk yang paling ketara bagi pemulihan UK ialah peningkatan dalam volum urus niaga.

Data daripada MSCI menunjukkan bahawa volum urus niaga di UK meningkat sebanyak 7% pada separuh pertama 2024, dengan hartanah bernilai €26 bilion bertukar tangan.

Ini berbeza dengan ketara dengan jumlah urus niaga yang merata di seluruh benua Eropah.

Beberapa urus niaga besar telah meningkatkan prestasi pasaran UK. Sebagai contoh, pengambilalihan LondonMetric ke atas LXI, bersama-sama dengan kenaikan ekuiti oleh tuan tanah tersenarai seperti Segro, Unite Students dan Great Portland Estates (GPE), semuanya telah menyumbang kepada momentum positif.

Syarikat-syarikat ini sedang mencari untuk memanfaatkan apa yang ramai percaya akan menjadi pemulihan yang berterusan dalam pasaran UK.

Blackstone, salah satu firma ekuiti persendirian terbesar di dunia, juga telah memainkan peranan penting dalam meningkatkan aktiviti perjanjian di UK.

Firma itu melaporkan melabur kira-kira $3 bilion dalam hartanah Eropah pada separuh pertama 2024, dengan bahagian terbesar pelaburan itu ditujukan ke UK.

Pengambilalihan penting Blackstone di UK termasuk rumah baharu dengan kerjasama Vistry, rangkaian hotel, gudang logistik dan blok runcit mewah di New Bond Street.

Gudang, kediaman dan hotel memimpin pemulihan

Walaupun pasaran hartanah komersial UK menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tidak semua sektor mengalami tahap kebangkitan semula yang sama.

Menurut indeks Eropah Green Street, harga untuk gudang, hartanah kediaman dan hotel telah pun mengalami peningkatan yang sederhana sepanjang tahun lalu.

Walau bagaimanapun, bangunan pejabat, teras tradisional hartanah komersial, masih bergelut dengan kemerosotan nilai yang mendadak.

Pasaran pejabat di UK, khususnya, telah terjejas teruk. Separuh pertama tahun 2024 menandakan prestasi terburuk untuk pasaran pejabat UK sejak MSCI mula menjejakinya pada tahun 2001, dengan hanya urus niaga bernilai €4.2 bilion.

Penurunan ini berbeza dengan pertumbuhan yang dilihat dalam sektor lain, seperti bangunan pangsapuri, perumahan pelajar dan hotel, yang telah lebih berdaya tahan.

Ben Sanderson dari Aviva memberi amaran bahawa pemulihan mungkin "berbentuk k", bermakna sesetengah jenis hartanah akan terus merosot nilainya manakala yang lain akan pulih.

Pemulihan yang tidak sekata ini mendorong pelabur untuk menjadi sangat selektif dalam pengambilalihan mereka, dengan keutamaan yang jelas untuk sektor yang kini mendapat permintaan yang lebih besar.

Cabaran kekal walaupun terdapat tanda-tanda pemulihan

Walaupun terdapat tanda-tanda positif, pasaran hartanah komersial UK menghadapi beberapa cabaran.

Kadar faedah, walaupun rendah sedikit berikutan pemotongan bulan Jun oleh Bank of England, kekal secara relatifnya tinggi, menimbulkan potensi halangan untuk pemulihan pasaran selanjutnya.

Selain itu, persekitaran ekonomi yang lebih luas di Eropah masih ditandakan oleh ketidaktentuan, terutamanya kerana pemotongan kadar faedah Bank Pusat Eropah masih belum diterjemahkan kepada peningkatan pasaran yang ketara di negara seperti Jerman dan Perancis.

Selain itu, sektor hartanah tradisional seperti pejabat, peruncitan dan hartanah perindustrian terus melaporkan penurunan tahunan dalam perjanjian di seluruh Eropah.

Trend ini menunjukkan bahawa sementara segmen tertentu pasaran sedang pulih, yang lain masih bergelut untuk mendapatkan semula kedudukan mereka.

Pelabur juga berhati-hati dengan potensi ketidaktentuan pasaran selanjutnya, terutamanya berikutan ketegangan geopolitik yang berterusan dan ketidaktentuan ekonomi.

Akibatnya, ramai yang mengamalkan pendekatan berhati-hati, memfokuskan pada aset berkualiti tinggi dalam sektor yang mempunyai asas permintaan yang kukuh.

Keyakinan yang berhati-hati di tengah-tengah pemulihan yang rapuh

Pemulihan pasaran hartanah komersial UK adalah perkembangan positif, terutamanya memandangkan kemerosotan teruk yang dialami sejak dua tahun lalu.

Prestasi mengatasi UK berbanding pasaran utama Eropah yang lain adalah menggalakkan, tetapi pakar industri mengingatkan bahawa pemulihan masih dalam peringkat awal dan mungkin rapuh.

Bagi pelabur, kunci untuk mengemudi pemulihan ini akan menjadi tumpuan pada pemilihan dan disiplin. Memandangkan pasaran terus menentukur semula, peluang akan timbul, tetapi begitu juga risiko.

Mereka yang boleh menilai dengan tepat keadaan pasaran dan mengenal pasti sektor dengan potensi pertumbuhan yang kukuh akan berada pada kedudukan terbaik untuk mendapat manfaat daripada pemulihan hartanah komersial UK.

Dalam beberapa bulan akan datang, peserta pasaran akan memantau dengan teliti penunjuk ekonomi, aliran kadar faedah dan perkembangan politik di UK dan Eropah.

Walaupun terdapat sebab untuk keyakinan yang berhati-hati, laluan kepada pemulihan penuh masih tidak menentu, dan prestasi pasaran akan bergantung pada pelbagai faktor, domestik dan antarabangsa.