Adakah Airbnb menyumbang kepada kekurangan perumahan global?

Penggubal undang-undang Perancis mengambil langkah penting pada 7 November dengan meluluskan undang-undang untuk mengetatkan peraturan penginapan pelancong seperti Airbnb.

Langkah ini, yang telah dibangunkan sejak April 2023, bertujuan untuk mengehadkan pelepasan cukai untuk hartanah yang digunakan untuk penyewaan jangka pendek dalam usaha mengatasi kekurangan rumah mampu milik negara.

“Ledakan dalam penyewaan jenis Airbnb telah menyumbang kepada spekulasi yang menggalakkan dan merumitkan lagi akses kepada perumahan konvensional,” kata Annaïg Le Meur, salah seorang tokoh penting di sebalik rang undang-undang itu.

Undang-undang baharu itu adalah sebahagian daripada usaha yang lebih meluas untuk menuntut semula stok perumahan dan memastikan hartanah kediaman memenuhi tujuan asalnya—menyediakan rumah untuk penduduk jangka panjang.

Dengan bandar yang menghadapi cabaran dwi pengurusan pelancongan dan kebolehcapaian perumahan, langkah perundangan Perancis mewakili langkah penting ke arah mengekang tingkah laku spekulatif dalam pasaran perumahan.

Walau bagaimanapun, Perancis tidak bersendirian dalam mengekang penyewaan jangka pendek seperti Airbnb melalui perundangan baharu.

Berhadapan dengan kekurangan rumah mampu milik dan sewa yang melambung tinggi, kerajaan dan pihak berkuasa tempatan di seluruh dunia mengenakan peraturan yang lebih ketat ke atas penyewaan jangka pendek.

Namun, peraturan ini, termasuk larangan maya, belum menyelesaikan masalah ini dengan ketara.

Invezz mengkaji bagaimana keadaan ini berlaku di AS dan negara Eropah:

Pihak berkuasa AS mengawal selia dan juga melarang penyewaan jangka pendek

Di AS, bandar-bandar semakin mengenakan sekatan ke atas penyewaan jangka pendek, didorong oleh kebimbangan bahawa platform ini menyumbang kepada kenaikan sewa dan stok perumahan yang terhad.

Sebagai contoh, Irvine, California, melaksanakan larangan ke atas penyewaan jangka pendek seperti Airbnb dan Vrbo di zon kediaman pada Februari 2021, memetik peningkatan kos sara hidup dan peningkatan kesesakan di kawasan kejiranan.

New York City juga telah mengambil langkah berani dengan melaksanakan Undang-undang Tempatan 18 yang ketat, yang berkuat kuasa tahun lepas.

Peraturan ini hampir melarang Airbnb dengan menetapkan bahawa hos dikehendaki hadir semasa penginapan kurang daripada 30 hari, dan mengehadkan sewaan kepada dua tetamu setiap penyenaraian sambil mewajibkan hos mendaftar dengan bandar.

AS juga telah melihat mozek pendekatan kawal selia. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville dan Boston semuanya telah melaksanakan pelbagai peringkat peraturan untuk mengawal percambahan sewaan jangka pendek.

Walau bagaimanapun, sementara sesetengah pasaran perumahan tempatan mengalami sedikit penstabilan, kesan keseluruhan terhadap harga sewa masih diperdebatkan.

Eropah telah banyak bertindak balas dengan topi

Di seluruh Eropah, bandar-bandar juga bergelut untuk mengimbangi faedah sewa jangka pendek dengan keperluan untuk perumahan mampu milik.

Barcelona, misalnya, telah mengambil pendekatan drastik. Pada Jun 2024, datuk bandar bandar itu, Jaume Collboni, mengumumkan rancangan untuk mengharamkan lesen sewa jangka pendek baharu sepenuhnya menjelang November 2028.

Penyenaraian Airbnb di Barcelona telah melonjak sebanyak 42% sejak 2015, satu trend yang telah memburukkan lagi krisis perumahan di bandar itu dengan mengalih keluar beribu-ribu pangsapuri daripada pasaran sewa jangka panjang.

Inisiatif ini bertujuan untuk menuntut semula 10,000 hartanah untuk penduduk, satu langkah yang dikatakan Collboni menangani “masalah terbesar Barcelona.”

Vienna mengikutinya dengan peraturan yang ditetapkan untuk bermula pada Julai 2024, mengehadkan sewa pelancong kepada 90 hari setiap tahun.

Ini sejajar dengan langkah di bandar seperti Berlin, di mana hos Airbnb mesti mendapatkan permit untuk penyewaan hartanah penuh dan mematuhi had 90 hari untuk rumah kedua.

Kegagalan untuk mematuhi peraturan ini boleh mengakibatkan denda yang tinggi, mengukuhkan keseriusan pihak berkuasa menangani isu tersebut.

London juga mengenakan had 90 malam yang serupa setiap tahun tanpa perubahan aplikasi penggunaan, memastikan hartanah kekal digunakan terutamanya untuk penduduk jangka panjang.

Adakah peraturan yang ketat berfungsi?

Di New York, kesan undang-undang telah meluas; menurut AirDNA, bilangan penyenaraian Airbnb untuk penginapan di bawah 30 malam di NYC turun sebanyak 83% dari Julai 2023 hingga Julai 2024.

Walau bagaimanapun, walaupun ini mengakibatkan penyewaan jangka pendek yang lebih sedikit, matlamat utama undang-undang—untuk menukar unit ini kepada perumahan jangka panjang—belum direalisasikan sepenuhnya.

Setahun selepas peraturan perbalahan diperkenalkan, pasaran sewa New York kekal ketat, menurut siasatan mendalam yang dilakukan oleh Skift.

Walaupun bilangan penyenaraian sewa jangka pendek menjunam secara mendadak, kesan keseluruhan ke atas rumah mampu milik adalah sederhana.

Sewa median di NYC telah meningkat kurang daripada 1% sejak penggubalan undang-undang, tetapi sewa satu bilik mencecah rekod tertinggi $4,500 sebulan, menggambarkan bagaimana pelbagai faktor di luar Airbnb mempengaruhi kemampuan perumahan.

Industri hotel di bandar ini, bagaimanapun, telah menyaksikan ledakan, dengan unjuran pelancongan tempatan menunjukkan peningkatan pelawat.

Selanjutnya, kesan kepada perniagaan Airbnb di NYC telah memaksa hos individu untuk berebut-rebut untuk menampung bayaran gadai janji atau sewa.

Sementara itu, beberapa pemilik kondo terus mengaut keuntungan daripada penyewaan jangka pendek kerana kelemahan undang-undang.

Selain itu, pasaran bawah tanah untuk penyewaan jangka pendek telah muncul, menawarkan perlindungan minimum, jika ada, untuk tetamu.

Pakar mempertimbangkan: adakah Airbnb penyebab utama?

Kajian oleh Harvard Business Review awal tahun ini mendedahkan bahawa walaupun sewa jangka pendek menyumbang kepada kenaikan sewa, mereka bukanlah pemacu utama.

“Ringkasnya, menyekat Airbnb tidak akan menjadi alat yang berkesan untuk menyelesaikan masalah keterjangkauan perumahan di banyak bandar AS,” kata laporan itu.

Kajian mendapati bahawa kehadiran Airbnb meningkatkan sewa median tahunan sebanyak hanya $125, sebahagian kecil daripada lonjakan kos perumahan yang lebih luas.

Di UK, penyelidikan oleh EY mendapati sedikit korelasi antara peningkatan dalam penyenaraian Airbnb dan peningkatan kos perumahan.

Walaupun kebimbangan meluas, keseluruhan rumah yang disenaraikan di Airbnb menyumbang kurang daripada 0.7% daripada jumlah perumahan di negara ini, dan kebanyakan hos menyewa rumah mereka untuk kurang daripada tiga hari sebulan, kata laporan itu.

Penyenaraian aktif selama lebih daripada 90 malam setahun mewakili hanya 0.17% daripada stok perumahan, seterusnya menggariskan kesan minimum terhadap ketersediaan keseluruhan.

Pertahanan Airbnb

Berusaha untuk memadamkan dakwaan peningkatan Airbnbs yang menyebabkan kekurangan rumah mampu milik UK, Airbnb berkata,

“Adalah diakui secara meluas bahawa UK telah gagal membina rumah yang mencukupi untuk mengikuti tekanan permintaan selama bertahun-tahun, dengan anggaran bebas mendapati bahawa UK mempunyai kekurangan bekalan perumahan sekitar 5 juta rumah.”

Sementara itu, data Airbnb mendapati bahawa majoriti hos di UK menyenaraikan satu ruang, dan 40% mengatakan bahawa pendapatan tambahan membantu mereka untuk membeli rumah mereka.

Di NYC, setahun selepas undang-undang ketat dikuatkuasakan, Airbnb meminta pihak berkuasa bandar pada bulan September untuk mempertimbangkan semula peraturan yang memetik harga yang lebih tinggi untuk pelancong dan kesan sifar terhadap pasaran perumahan.

Airbnb, merujuk data Senarai Pangsapuri, menunjukkan bahawa kadar kekosongan apartmen kekal stabil pada 3.4% sejak penggubalan undang-undang.

Selain itu, Airbnb menekankan bahawa perbelanjaan perjalanan telah meningkat, dengan kadar hotel di NYC meningkat sebanyak 7.4% tahun ke tahun pada bulan Julai, melepasi kadar nasional 2.1% yang dilaporkan oleh Co-Star.

Mencari jalan tengah

Walaupun larangan langsung mungkin kelihatan seperti penyelesaian langsung, pakar menyokong peraturan seimbang yang menangani keperluan perumahan dan faedah ekonomi.

“Had pada bilangan malam hartanah boleh disewa, seperti peraturan 90 hari London atau had 30 hari Amsterdam, menawarkan laluan pertengahan yang praktikal,” kata seorang penganalisis dasar.

Langkah ini membolehkan hos sekali-sekala memperoleh pendapatan tambahan semasa tempoh permintaan tinggi, tanpa memberi insentif kepada pelabur untuk mengambil hartanah daripada pasaran jangka panjang.

Tudung khusus kejiranan, seperti yang terdapat di Pantai Mission San Diego, memastikan sewaan jangka pendek tidak mendominasi perumahan tempatan.

Walau bagaimanapun, pakar mengingatkan bahawa penguatkuasaan masih menjadi cabaran bagi kebanyakan bandar yang mempunyai sumber terhad.

Memerlukan platform untuk berkongsi data dan mematuhi undang-undang tempatan boleh menyelaraskan pemantauan, kerana Airbnb dan VRBO sudah mengumpulkan maklumat yang luas tentang aktiviti penyewaan.