Mengapa Fitch berpendapat pasaran hartanah Dubai 'hampir ke puncak' sekarang

Pasaran hartanah kediaman Dubai mungkin menghampiri titik perubahan, dengan pembetulan sederhana di kaki langit, menurut Redmond Ramsdale, Ketua Penilaian Bank Timur Tengah di Fitch Ratings.

Dalam temu bual dengan CNBC baru-baru ini, Ramsdale memberi amaran bahawa kadar kenaikan harga yang pantas dilihat dalam beberapa tahun kebelakangan ini tidak mungkin dapat dikekalkan, kerana bekalan baharu dijangka melebihi permintaan menjelang 2025 dan 2026.

Harga hartanah kediaman di Dubai telah melonjak hampir 60% sejak akhir 2021, mendorong paras semasa kepada kira-kira satu pertiga di atas puncak pasaran sebelumnya pada 2014.

Pertumbuhan yang tidak pernah berlaku sebelum ini telah didorong oleh gabungan faktor, termasuk pemulihan pasca-pandemi, gelombang pembaharuan visa, dan lonjakan minat pelabur.

"Kami fikir kami kini hampir ke puncak," kata Ramsdale, sambil menyatakan bahawa pasaran nampaknya telah memasuki tahap kematangan selepas tiga tahun pengembangan yang teguh.

"Pembetulan sederhana kini berkemungkinan dalam tempoh 18 bulan akan datang," tambahnya, menganggarkan penurunan harga boleh mencecah sehingga 15%.

Mengapakah pasaran hartanah Dubai perlu dibuat pembetulan?

Pemacu utama pembetulan yang dijangkakan ialah jumlah besar bekalan kediaman baharu yang ditetapkan untuk memasuki pasaran dalam tempoh dua tahun akan datang.

Gelombang pelancaran projek pada 2023 dan 2024 akan membawa kepada jumlah rekod penyerahan unit perumahan pada 2025 dan 2026.

Ramsdale menekankan bahawa ledakan bekalan ini akan mengatasi pertumbuhan penduduk Dubai, yang telah berkurangan berikutan peningkatan era pandemik yang mendadak.

"Secara berkesan, apa yang kami katakan di sini ialah bekalan akan mengatasi permintaan," jelas Ramsdale.

Walaupun tempoh selepas COVID menyaksikan pertumbuhan demografi yang kukuh disokong oleh pembaharuan dalam undang-undang pemastautin dan buruh, momentum itu dijangka perlahan.

Menyuburkan tekanan ke atas pasaran ialah masalah ekonomi makro seperti harga minyak yang lemah.

Walaupun harga hartanah di Dubai pernah terikat rapat dengan aliran minyak, Ramsdale menyatakan bahawa korelasi ini telah lemah.

Namun, harga minyak yang lebih rendah boleh melemahkan sentimen pelabur, terutamanya dalam kalangan pembeli dari negara-negara Majlis Kerjasama Teluk (GCC) yang ekonominya kekal bergantung pada hasil hidrokarbon.

Kewaspadaan pelabur juga diperkukuh oleh tanda-tanda penyejukan dalam pasaran sewa. Selepas kenaikan ketara sejak 2021, harga sewa kediaman telah stabil pada suku pertama 2025.

"Ini memberitahu kami bahawa permintaan benar-benar telah diserap sekarang," kata Ramsdale, menunjukkan bahawa hasil sewa kasar telah mula menurun, walaupun sedikit.

Bolehkah pasaran hartanah Dubai jatuh pada 2026?

Walaupun menjangkakan pembetulan, Fitch tidak meramalkan kejatuhan pasaran.

Unjuran penurunan harga sehingga 15% dalam tempoh 18 bulan masih akan menyebabkan harga jauh melebihi paras pra-pandemi.

Ramsdale menyifatkan pelarasan ini sebagai "semula jadi", berikutan fasa pertumbuhan luar biasa yang dirangsang oleh gabungan unik kadar faedah rendah, aliran masuk pelabur dan liberalisasi dasar.

Kesimpulannya, pasaran hartanah Dubai nampaknya sedang memasuki fasa kitaran baharu, di mana harga sejuk dan lebihan bekalan mungkin meredakan sentimen kenaikan harga beberapa tahun kebelakangan ini.

Seperti yang dikatakan oleh Ramsdale, "Kami berada di puncak kitaran, dan pembetulan mungkin berlaku." Bagi pelabur dan pihak berkepentingan, bulan-bulan mendatang akan menjadi penting dalam mengukur sejauh mana peralihan pasaran ke dalam bab seterusnya ini lancar.