Saham Digital Realty turun 4%, tetapi ini sebabnya pasaran mungkin silap

Saham Digital Realty NYSE:DLR jatuh kira-kira 5% dalam dagangan pra-pasaran pada hari Selasa selepas pemilik pusat data itu mengumumkan satu perjanjian 3.5 bilion USD (anggaran RM 14.2 bilion) untuk membeli keluar kepentingan Blackstone dalam tiga aset di Northern Virginia.

Sekilas pandang, reaksi itu kelihatan dijangka kerana transaksi ini besar, sebahagiannya dibiayai dengan saham, dan berlaku selepas beberapa langkah modal lain.

Namun penjualan itu juga menimbulkan persoalan yang wajar: adakah pasaran terlalu menumpukan pada pencairan jangka pendek dan tidak cukup menilai kualiti apa yang dibeli oleh Digital Realty?

Saham Digital Realty: Perjanjian yang menakutkan pelabur

Digital Realty membayar 1.2 bilion USD (anggaran RM 4.9 bilion) untuk memperoleh kepentingan ekuiti bercampur 64% Blackstone dalam tiga pusat data hiperskala di Northern Virginia.

Pertimbangannya termasuk 400 juta USD (anggaran RM 1.6 bilion) dalam tunai dan 2.3 bilion USD (anggaran RM 9.3 bilion) dalam saham Digital Realty. Aset-aset itu mempunyai nilai kasar 7.8 bilion USD (anggaran RM 31.6 bilion), termasuk hutang dan perbelanjaan modal pembangunan yang masih belum selesai.

Hartanah tersebut termasuk kepentingan 80% Blackstone dalam dua pusat data 96-megawatt di Manassas, Virginia, dan kepentingan 50% dalam satu kemudahan 96-megawatt di Sterling.

Para pelabur jelas tidak menyukai langkah itu dan sebab yang jelas ialah pencairan.

Membayar 2.3 bilion USD (anggaran RM 9.3 bilion) dalam bentuk saham bermakna lebih banyak saham beredar, yang boleh menekan metrik sesaham dalam jangka pendek.

Komponen tunai 1.2 bilion USD (anggaran RM 4.9 bilion) juga menambah kebimbangan pelabur mengenai intensiti modal pada masa pembangunan pusat data sudah pun mahal.

Waktu transaksi juga menjadi faktor kerana Digital Realty baru-baru ini mengumpul kira-kira 1.2 bilion USD (anggaran RM 4.9 bilion) melalui jualan saham at-the-market dan membeli kira-kira 1,440 ekar berhampiran Kansas City untuk pembangunan hiperskala masa depan.

Syarikat itu juga sedang meningkatkan pegangan dalam Teraco dan membeli Columbia Capital.

Mengapa asas fundamental menceritakan kisah berbeza

Aset itu sendiri kelihatan kukuh kerana ketiga-tiga pusat data disewa sepenuhnya kepada pelanggan hiperskala bertaraf pelaburan di bawah sewa 15 tahun.

Mereka membawa penarafan kredit pelanggan bercampur purata AA- dan termasuk klausul kenaikan sewa tahunan sebanyak 3.6%.

Itu bernilai dalam dunia pusat data. Sewa jangka panjang dengan pelanggan berkualiti tinggi boleh memberi aliran tunai yang boleh diramal, manakala kenaikan sewa terbina membantu melindungi pulangan dari masa ke masa.

Penganalisis menyatakan bahawa perjanjian itu juga membawa kadar kapitalisasi awal yang distabilkan melebihi 6.5%. Bagi aset hiperskala yang disewa sepenuhnya di Northern Virginia, itu bukan angka yang lemah.

Jika kadar cap terus mengecil kerana permintaan AI dan awan kekal kuat, Digital Realty mungkin sedang membeli aliran tunai jangka panjang yang sangat menarik.

“Transaksi ini dijangka menambah Core FFO sesaham pada 2027 dan 2028, apabila pembangunan selesai dan sewa bermula,” kata CFO Digital Realty, Matt Mercier.

Itu ialah baris utama untuk pelabur. Perjanjian itu mungkin memberi tekanan kepada saham hari ini kerana kebimbangan pencairan dan pembiayaan, tetapi syarikat menjangkakan ia akan menambah dana teras dari operasi sesaham apabila aset-aset itu menjadi stabil.

Greg Wright, ketua pegawai pelaburan Digital Realty, juga menggambarkan pemerolehan itu sebagai peringkat seterusnya dalam perkongsian sedia ada dengan Blackstone, dengan mengatakan ia membolehkan syarikat meningkatkan pemilikan dalam “aset hiperskala berkualiti tinggi yang disewa sepenuhnya.”