Is het veilig om te beleggen in Blackstone's BREIT en Starwood's SREIT?

Real Estate Investment Trusts (REIT's) zijn geliefde activa onder op dividend gerichte beleggers. In tegenstelling tot andere bedrijven zijn deze fondsen verplicht om het grootste deel van hun inkomsten elk jaar uit te keren aan de aandeelhouders. Beleggers kunnen hun uitkeringen ook karakteriseren als Return on Capital (ROC) in plaats van inkomsten.

SREIT en BRIT zijn particuliere REIT's

Wereldwijd hebben REIT's een gecombineerde marktkapitalisatie van meer dan $1 biljoen, waarvan de meeste zich in de Verenigde Staten bevinden. De grootste van deze fondsen zijn bedrijven als Prologis, American Tower, Equinix, Welltower en Simon Property Group.

Er is een relatief nieuwe klasse REIT's opgekomen die miljarden dollars aan activa heeft aangetrokken. Deze REIT's worden niet openbaar verhandeld en worden beheerd door grote bedrijven in de vermogensbeheersector. Blackstone, het grootste private-equitybedrijf ter wereld, beheert de Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), die meer dan $14 miljard aan activa bezit.

Het andere grote fonds is Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), dat meer dan $10 miljard aan activa heeft. Het wordt beheerd door Starwood Capital Group, een bedrijf met meer dan $115 miljard aan activa onder beheer.

Deze fondsen zijn om slechte redenen in de schijnwerpers gekomen. Blackstone's BREIT beperkte de uitstroom in 2022, omdat veel beleggers eruit stapten uit angst voor de verwachte muur van looptijden in de vastgoedsector. De investeerders hebben in 2023 ongeveer 2,4 miljard dollar geïnd en de uitstroom is voortgezet, zij het in een langzamer tempo.

Vanguard Real Estate ETF-grafiek

SREIT pauzeert opnames

Nu is de focus verschoven naar Starwood's SREIT, die de uitstroom heeft beperkt. In een verklaring zei het bedrijf dat het nog maar $ 235 miljoen aan contanten over had, wat betekent dat het nog een paar maanden heeft om opnames te ondersteunen.

SREIT heeft geen gemakkelijke opties, waardoor het beperken van opnames het beste alternatief is. De andere oplossing zou het verkopen van activa zijn, wat een lastige opgave is vanwege de aanhoudende problemen in de vastgoedsector. Ook zou het bedrijf kunnen besluiten om geld in te zamelen, wat ook een moeilijke route is in een tijd waarin de rentetarieven op een hoog niveau staan.

Mensen investeren in BRIT en SREIT om blootstelling te verwerven aan de vastgoedsector. BRIT heeft bijvoorbeeld geïnvesteerd in vastgoed als meergezinswoningen, studentenhuisvesting, industrie, datacenters en nettohuur.

De totale activawaarde van SREIT bedraagt ruim $24,8 miljard, terwijl de netto-inventariswaarde bijna $10 miljard bedraagt. De meeste investeringen bevinden zich onder meer in appartementen tegen marktconforme prijzen, industriële gebouwen, betaalbare woningen en vastgoedleningen.

Volgens de website heeft SREIT een jaarlijks rendement van 8% behaald, terwijl BRIT ongeveer 10,4% heeft opgeleverd. De twee hebben een rendement van 1,5% en 2,2% YTD opgeleverd, cijfers die onder het Amerikaanse inflatiecijfer liggen.

Daarom ben ik van mening dat deze fondsen geen goede belegging zijn vanwege hun prestaties en hun illiquiditeit. Bovendien genereert een eenvoudige belegging in de S&P 500-index sterkere rendementen en is deze zeer liquide.

Hun illiquiditeit ontstaat door de manier waarop ze gestructureerd zijn. Als BREIT- en SREIT-investeerder is het de afspraak dat u uw beleggingen gemakkelijk kunt beëindigen. Vastgoed is echter wereldwijd een van de meest illiquide sectoren, waardoor het moeilijk is om uit de handel te stappen.