Michael Burry neemt een nieuwe functie in bij Hudson Pacific: Moet u hem volgen?

De beroemde investeerder Michael Burry, bekend om zijn vooruitziende blik op de Amerikaanse huizenmarkt voorafgaand aan de financiële crisis van 2008, heeft in het tweede kwartaal van 2024 een strategische zet gedaan door een nieuwe positie te openen in Hudson Pacific Properties Inc (NYSE: HPP).

Volgens de 13F-aanvraag die zijn bedrijf Scion Asset Management op 14 augustus 2024 indiende, verwierf Burry's fonds 1,14 miljoen aandelen Hudson Pacific, wat zijn belang in deze in verval geraakte vastgoedbeleggingsmaatschappij (REIT) weerspiegelt.

De overname is opmerkelijk, vooral omdat de aandelen van Hudson Pacific dit jaar met 51% zijn gedaald. Dit is een weerspiegeling van de bredere problemen in de kantoren-REIT-sector, met name in de belangrijkste markten aan de westkust.

Naast zijn move op Hudson Pacific, heeft Burry ook opmerkelijke aanpassingen gedaan aan Scion's portfolio. Hij heeft posities in verschillende aandelen, waaronder Safe Bulkers, Star Bulk Carriers en BP Plc, volledig verlaten.

Aan de andere kant verwierf hij nieuwe belangen in Olaplex Holdings, Molina Healthcare en BioAtla, terwijl hij zijn belangen in de Chinese techgiganten Baidu en Alibaba uitbreidde.

Interessant genoeg heeft Alibaba inmiddels JD.com ingehaald als Scion's grootste holding, wat onderstreept dat Burry nog steeds vertrouwen heeft in de economische vooruitzichten van China, ondanks de huidige marktvolatiliteit.

Hudson Pacific's Q2 2024-prestaties: een gemengd beeld

Hudson Pacific rapporteerde op 7 augustus zijn financiële resultaten voor Q2 2024, die een gemengde indruk gaven, wat de aanhoudende uitdagingen van het bedrijf weerspiegelde. Hudson rapporteerde Funds From Operations (FFO) van $ 0,17 per aandeel, in lijn met de verwachtingen van analisten, terwijl de omzet uitkwam op $ 218 miljoen, wat de schattingen met $ 1,17 miljoen licht overtrof.

De vergelijking op jaarbasis laat echter een zorgelijker beeld zien. De omzet daalde met 11,1% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar, voornamelijk door de verkoop van activa en het verlies van belangrijke huurders bij belangrijke panden.

Het nettoverlies van het bedrijf dat aan gewone aandeelhouders kan worden toegerekend, liep op tot $ 47 miljoen, ofwel $ 0,33 per aandeel, vergeleken met een verlies van $ 36,2 miljoen, ofwel $ 0,26 per aandeel, in het tweede kwartaal van 2023. Deze verslechtering werd grotendeels veroorzaakt door een daling van de omzet, ondanks inspanningen om afschrijvingen en rentelasten te verminderen.

Bovendien daalde de aangepaste FFO (AFFO) van Hudson Pacific eveneens van $ 0,22 per aandeel in het voorgaande jaar naar $ 0,17 per aandeel, hetgeen de operationele tegenwind onderstreept waarmee het bedrijf kampt.

Wall Street verlaagt rating

De reactie van Wall Street was grotendeels negatief. Op 8 augustus verlaagde Piper Sandler Hudson Pacific van "Overweight" naar "Neutral", verwijzend naar de concentratie van het bedrijf in de regio Los Angeles, waar de kantoren- en studiomarkten bijzonder hard zijn getroffen.

Analist Alexander Goldfarb merkte op dat er weliswaar enige hoop is op verbetering eind 2024, maar dat de timing en omvang van het herstel onzeker zijn.

Op vergelijkbare wijze verlaagde Wolfe Research op 14 augustus de rating van Hudson Pacific naar 'Peer Perform'. Dit is in lijn met de beslissing van Goldman Sachs om het koersdoel voor het aandeel te verlagen van $ 6,50 naar $ 4,70, terwijl de rating 'neutraal' werd gehandhaafd.

BMO Capital Markets heeft ook haar vooruitzichten voor Hudson Pacific herzien. Het aandeel kreeg een lagere rating, namelijk 'Market Perform', en het koersdoel werd verlaagd van $ 8,00 naar $ 6,00.

De downgrade werd aangestuurd door Hudson Pacific's zwakkere dan verwachte Q3 FFO-richtlijn, die 55% onder de schattingen van BMO lag. Het bedrijf noemde aanhoudende uitdagingen op de markt voor kantoorverhuur, dalende bezettingsgraden en een gebrek aan zichtbaarheid in de studiobusiness als belangrijkste redenen voor de downgrade.

Fundamentele zwakheden komen aan het licht

Fundamenteel worstelt Hudson Pacific met aanzienlijke uitdagingen. De netto operationele inkomsten (NOI) van het bedrijf in dezelfde winkel daalden met 11,8% op jaarbasis, voornamelijk vanwege het verlies van grote huurders in de panden 1455 Market en Sunset Las Palmas Studios.

De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille daalde tot 78,7% aan het einde van Q2, een daling ten opzichte van 79,0% in het voorgaande kwartaal en 85,2% een jaar geleden. De daling van de bezettingsgraad is een kritieke zorg, omdat het direct van invloed is op het vermogen van het bedrijf om stabiele huurinkomsten te genereren.

Op 30 juni 2024 beschikte het bedrijf over $ 706,5 miljoen aan totale liquiditeit, inclusief $ 78,5 miljoen aan contanten en $ 628 miljoen aan niet-opgenomen capaciteit onder de doorlopende kredietfaciliteit.

Omdat er tot eind 2025 geen schulden zijn die aflopen, kan het bedrijf de komende jaren te maken krijgen met aanzienlijke herfinancieringsrisico's, vooral omdat de schulden in 2025 en 2026 een bedrag van 1,5 miljard dollar naderen.

Groei stimuleren in een uitdagende omgeving

De groeistrategie van Hudson Pacific is afhankelijk van het vermogen om de voortdurende uitdagingen op de kantoor- en studiomarkt het hoofd te bieden. Het bedrijf richt zich op lease-uitvoering, met meer dan 500.000 vierkante voet aan kantoorleases getekend in Q2 2024.

Opvallende deals zijn onder meer een huurovereenkomst van 14.600 vierkante meter met de stad en de county San Francisco en een verlenging van de huurovereenkomst van 4.400 vierkante meter met een financiële dienstverlener in het Ferry Building.

Ondanks deze inspanningen heeft het bedrijf zijn FFO-vooruitzichten voor het hele jaar naar beneden bijgesteld en verwacht het nu een FFO van $ 0,08 tot $ 0,12 per verwaterd aandeel in het derde kwartaal van 2024, vergeleken met de consensusraming van $ 0,23.

Deze herziening weerspiegelt de aanhoudende uitdagingen op de kantorenmarkt en het tragere herstel van het studiosegment dan verwacht.

Bovendien zijn de veronderstellingen van het bedrijf voor de nettowinstgroei in dezelfde winkels naar beneden bijgesteld, wat de moeilijkheid benadrukt om de inkomstenstroom te behouden en te laten groeien.

Waarderingszorgen

Vanuit een waarderingsperspectief gezien lijken de aandelen van Hudson Pacific op het eerste gezicht goedkoop, aangezien de aandelen worden verhandeld tegen een aanzienlijke korting op hun historische gemiddelden.

Deze korting weerspiegelt echter de scepsis van de markt over het vermogen van het bedrijf om de uitdagingen waarmee het wordt geconfronteerd het hoofd te bieden. De prijs-tot-FFO-verhouding van het bedrijf is aanzienlijk gekrompen en hoewel dit waardebeleggers kan aantrekken, kunnen de risico's die samenhangen met de operationele en financiële vooruitzichten van het bedrijf niet worden genegeerd.

Risico's

De bredere kantoor-REIT-sector staat onder druk vanwege de verschuiving naar werken op afstand en de daaruit voortvloeiende toename van kantoorvacatures. De afhankelijkheid van het bedrijf van de tech- en mediasectoren, die traag zijn om terug te keren naar kantoor, compliceert de vooruitzichten op herstel verder.

Terwijl Hudson Pacific deze uitdagingen trotseert, moeten investeerders de potentiële beloningen afwegen tegen de risico's. Michael Burry's beslissing om een nieuwe positie in het aandeel in te nemen, kan een teken zijn van zijn geloof in de lange termijn vooruitzichten van het bedrijf, maar het onderstreept ook het hoge risiconiveau dat erbij komt kijken.

De fundamenten van het bedrijf blijven zwak, met dalende bezettingsgraden, verminderde FFO en aanzienlijke herfinancieringsrisico's in het verschiet. Gezien deze factoren is het essentieel om Hudson Pacific met voorzichtigheid te benaderen.

Laten we eens kijken wat de grafieken zeggen over de koersontwikkeling van het aandeel. Technische analyse kan namelijk aanvullend inzicht bieden in de vraag of dit aandeel op het punt staat om te verbeteren of verder te dalen.

Handelen nabij ondersteuning

De aandelen van Hudson Pacific daalden met 85% tussen april 2022 en juni 2023. Hoewel het aandeel vorig jaar wist te herstellen van $4 naar bijna $10, heeft het dit jaar de meeste winst geboekt, aangezien het rond de $4,50 wordt verhandeld.

HPP-grafiek van TradingView
Ondanks de zwakte op de lange termijn grafieken, heeft Hudson Pacific's aandeel in het afgelopen jaar meerdere keren support gekregen rond de $4,20, wat duidt op sterke kopersactiviteit rond dat niveau. Daarom hebben investeerders die Dr. Burry leuk vinden, bullish over het aandeel nu een low-risk entry in handen.

Ze kunnen longposities innemen rond de $4,50 met een stop-loss op $4,15. Als de REIT een ommekeer weet te bewerkstelligen of de economische omgeving verbetert, zal dit resulteren in een bullish momentum dat de aandelen weer richting de $10 kan brengen.

Traders die bearish blijven over het aandeel, mogen geen nieuwe shortposities initiëren op de huidige niveaus, aangezien het aandeel heel dicht bij zijn middellangetermijnondersteuning handelt. Shortposities mogen alleen worden overwogen als het aandeel een dagelijkse sluiting onder $ 4,20 geeft.