Japan waarschuwt voor niet-geregistreerd cryptogebruik bij vastgoed; kan de wet schenden

De Japanse financiële en opsporingsautoriteiten hebben het toezicht op het gebruik van crypto bij vastgoedtransacties verscherpt en waarschuwen dat dergelijke transacties een hoog risico op witwassen met zich meebrengen.

Volgens een gezamenlijk verzoek van het Japanse ministerie van Land, Infrastructure, Transport and Tourism, de Financial Services Agency, de National Police Agency en het ministerie van Financiën kunnen cryptoactiva snel grensoverschrijdend worden overgedragen, een eigenschap die de instanties volgens hen kwetsbaar maakt voor misbruik bij betalingen voor onroerend goed die verband houden met criminele activiteiten. 

De kennisgeving is verspreid onder brancheorganisaties, waaronder de Japan Cryptocurrency Business Association en verschillende nationale vastgoedfederaties.

“Cryptoactiva, die de eigenschap hebben onmiddellijk grensoverschrijdend overdraagbaar te zijn, worden geacht een hoog risico te vormen dat zij als betaalmiddel in vastgoedtransacties voor het doel van witwassen worden gebruikt,” aldus de instanties in het document.

Vastgoedmakelaars krijgen bankachtige AML-controles

Volgens de richtlijnen hebben de autoriteiten makelaars opgedragen klantonderzoek toe te passen bij elke transactie met crypto, waarmee hun verplichtingen op één lijn worden gebracht met de eisen van de Japanse Act on Prevention of Transfer of Criminal Proceeds. 

Hetzelfde verzoek verplicht bedrijven verdachte transactie-rapporten in te dienen bij toezichthouders en de politie te waarschuwen bij mogelijke criminele activiteiten, waardoor anti-witwasverwachtingen die gewoonlijk op banken van toepassing zijn, ook op vastgoedtransacties worden toegepast.

Het juridische risico strekt zich ook uit tot tussenpersonen die cryptoconversies afhandelen.

De instanties waarschuwden dat het namens cliënten omzetten van digitale activa naar fiat onder de definitie “crypto asset exchange business” van Japan’s Payment Services Act zou kunnen vallen, wat betekent dat dergelijke activiteiten formele registratie vereisen.

Verder hebben de autoriteiten handelsplatforms verzocht gevallen te monitoren waarin personen opbrengsten uit vastgoedverkopen in crypto ontvangen en vervolgens grote overboekingen proberen die niet lijken te passen bij hun financiële profiel.

Aparte meldingsverplichtingen zijn herhaald onder Japan’s Foreign Exchange and Foreign Trade Act. 

De instanties merkten op dat iedere persoon die vanuit het buitenland crypto ontvangt ter waarde van meer dan 30 miljoen yen, ongeveer $180,000, een betalingsmelding bij de autoriteiten moet indienen.

Regulatoire druk sluit aan op hervorming van het financiële stelsel

Eerdere wijzigingen in het Japanse juridische kader hebben cryptoactiva onder dezelfde regelgevende paraplu geplaatst als traditionele effecten. 

Wijzigingen in de Financial Instruments and Exchange Act classificeren digitale activa nu als financiële instrumenten en introduceren regels die handel met voorkennis verbieden en uitgevende instellingen verplichten jaarlijkse openbaarmakingen te doen. 

Sancties voor het exploiteren van niet-geregistreerde beurzen zijn onder de aangepaste wet eveneens aangescherpt.

Japan geeft groen licht voor gebruik van blockchain

De controle is toegenomen parallel aan de Japanse inzet om blockchain in de kern van de financiële infrastructuur te integreren. 

In april is de Japan Securities Clearing Corporation, onderdeel van Japan Exchange Group, begonnen met het testen of Japanse staatsobligaties kunnen functioneren als digitale onderpanden op blockchainsystemen, samenwerkend met instellingen zoals Mizuho Financial Group, Nomura Holdings en Digital Asset op het Canton Network. 

De proef, geselecteerd door de Financial Services Agency onder haar FinTech PoC Hub, onderzoekt of obligaties on-chain kunnen bewegen terwijl ze juridische erkenning blijven houden onder bestaande wetgeving.

Op beleidsniveau zei Bank of Japan-gouverneur Kazuo Ueda tijdens FIN/SUM 2026 dat blockchain zijn implementatiefase is ingegaan, met toepassingen in afwikkeling, betalingen en grensoverschrijdende financiering die steeds actiever worden. 

Hij merkte op dat kaders van centrale banken vertrouwen moeten verankeren naarmate de digitale infrastructuur uitbreidt, en wees tevens op de rol van AI bij het analyseren van blockchaingegevens voor AML- en compliance-doeleinden.