Boligprisene vil ikke falle under pre-pandeminivåer

Av:
nov 4, 2022
Listen to this article
  • 30 års boliglånsrenter er nå over 7 % for første gang siden 2002, etter å ha vært 3,1 % for ett år siden
  • Boligprisene har ennå ikke gått ned, men det bør endre seg
  • Likevel steg prisene med 44 % under COVID og vil neppe falle så lavt igjen

Etter å ha skrevet om de siste renteøkningene i går, ville jeg ta en titt på hva det betyr for boligmarkedet. Det har vært mange skurrende overskrifter på dette området i det siste, og man kan bli tilgitt for å tro at taket faller inn (ordspill!).

Så, hva betyr all denne rentepraten for boliglån og boligmarkedet?

Leter du etter kjappe nyheter, hotte tips og markedsanalyser? Registrer deg for Invezz-nyhetsbrevet i dag.

Boliglånsrenter

Fed-renten – som setter referansen for alle renter i økonomien, fra kredittkortgjeld til bedriftslån til boliglån – er på den høyeste renten siden det store finanskrakket i 2008.

Fed-renten er kortsiktig, men boliglånsrentene er knyttet til den. Gjennomsnittsrenten på et 30-årig fastrentelån steg opp over 7,08 % denne uken. Til sammenligning er det over det dobbelte av hva det var for bare ett år siden, med 3,14 %. Au.

Det er første gang 30-åringen har brutt 7% siden 2002, da George Bush var president, den første Ringenes Herre-filmen ble sluppet og euroen ble introdusert i Europa.

Eiendomsmarkedet

Så, hva betyr dette for boligprisene? Med høyere boliglånsrenter må boligprisene ned, ikke sant?

Mer eller mindre. Høyere renter bremser økonomien generelt; det er akkurat det de er designet for å gjøre, ettersom lavere forbruk og mindre penger som flyter rundt vil redusere inflasjonen – akkurat motivet bak at Fed hever renten.

Forbrukerne ser ikke bare høyere boliglånsbetalinger, noe som åpenbart gjør det mindre attraktivt å kjøpe et hus, men de ser også høyere kostnader overalt hvor de ser – ikke akkurat en stimulans for å kjøpe et hus.

Men når vi ser på dataene, har boligprisene ennå ikke beveget seg betydelig. Den første konklusjonen å trekke for dette er at dataene er etterslepet – hus er illikvide og transaksjoner tar tid, derfor er det tradisjonelt sett et etterslep når prisene stiger kontra når prisene faller.

For det andre, mens etterspørselen etter boliger faller i forhold til de nevnte faktorene, har også tilbudet på boliger falt, noe som har motsatt effekt av å presse boligprisene opp. Den største faktoren for dette er at mange av disse huseierne sitter på en boliglånsrente fra i fjor – på 3 % eller lavere – og derfor gir det null mening for dem å ta opp et boliglån i dag på 7 % .

Hva vil skje boligprisene i fremtiden?

Dette har blitt et skikkelig buzz-tema. Mens fallende tilbud har støttet markedet og dataene henger etter, er det nesten sikkert at tall vil komme ut om ikke lenge som viser at boligprisene faller.

Dette er rett og slett det som alltid skjer historisk; når boliglånsrentene stiger, faller boligprisene. Sammen med det er åpenbart de andre makrovariablene her også, med resesjon som en potensiell mulighet. Mens forbrukernes etterspørsel og arbeidsmarkedet har vært relativt sta, er dette delvis grunnen til at inflasjonen ikke har gått ned så raskt som Fed hadde håpet – og når det først dukker opp knirk i disse markedene (noe det må gjøre for at inflasjonen skal gå ned) vil sentimentet komme til å forverres ytterligere og boligprisene bør gå nedover.

Likevel virker muligheten for et massivt fall i boligprisene i ettertraktede (storby) områder, som New York, fjern.

Det er viktig å se på konteksten også her. Mens huseiere vil være bekymret for høyere boliglånsbetalinger og svingende priser, må man male et absolutt katastrofescenario for å forutsi boligprisene lavere enn nivåene før pandemien.

Ser vi på den amerikanske medianprisen, var boligprisene 44 % høyere fra og med 2. kvartal i år (de siste dataene) sammenlignet med april 2020.

Dataene ovenfor er selvfølgelig et landsgjennomsnitt og vil være skjevt for geografiske områder. Det tegner imidlertid et bilde av hvor heftig pandemien var, og den viser også at historisk sett går boligprisene opp på lang sikt.

Ser vi på den verste boligkrisen i nyere minne – krakket i 2008 som bokstavelig talt ble forårsaket av boliglånsmarkedet – var boligprisene tilbake over toppen før krasjet innen 6 år.

Det er definitivt smerte foran huseiere, men hvis månedlige boliglånsrenter kan betales kan boligeiere søke trøst i at prisene vil stige igjen og mest sannsynlig ikke bli lavere enn nivåene før pandemien.