Vil Dubais eiendomsmarked på $250B overleve konflikten i Midtøsten?

"Jeg har bodd i Dubai de siste 2 årene, og det har vært flott. Men når du ser missiler fly, forsvinner alle andre hensyn. Du vil komme deg i sikkerhet," sa Dan Hayes, en leder innen sportsmarkedsføring.

Dubais silhuett — lenge et symbol på rask vekst og et tilfluktssted for global kapital — står overfor en stor stresstest.

Etter år med historiske gevinster sliter emiratets ultra-luksus- og førsteklasses boligsegmenter med en plutselig «vente-og-se»-holdning ettersom eskalerende spenninger i Midtøsten kaster en skygge over investorers tillit.

Ifølge ANAROCK registrerte Dubai nesten AED 917 billion (omtrent $250 billion) i eiendomstransaksjoner kun i 2025 — det høyeste i historien.

Transaksjonsvolumene passerte 270,000 avtaler, noe som reflekterer sterk investoropp slutning og dyp likviditet i markedet, der boligmarkedet spilte en sentral rolle i å drive denne utviklingen.

Omtrent 200,000 boligtransaksjoner til en verdi av rundt AED 538 billion ble registrert i løpet av året.

Siden 2021 har boligprisene i Dubai steget med omtrent 60–75%, noe som gjør det til en av de sterkeste boligsyklusene globalt i postpandemiperioden, sa ANAROCK.

"Denne konteksten er viktig fordi markeder som allerede opplever sterk ekspansjon har en tendens til å reagere annerledes på geopolitiske sjokk. I de fleste tilfeller er den innledende effekten en nedgang i transaksjonsaktiviteten snarere enn en umiddelbar korreksjon i prisene," sa Dr Prashant Thakur, eksekutivdirektør og leder for forskning og rådgivning i ANAROCK Group.

Hva drev Dubais eiendomsboom?

I et intervju med Invezz sa Faisal Durrani, partner og leder for forskning for Midtøsten og Nord-Afrika i Knight Frank, at UAE-regjeringens respons på pandemien spilte en avgjørende rolle i å få i gang den nylige eiendomsboomen.

"De forente arabiske emirater var blant verdens mest vaksinerte nasjoner. Det var til og med øyeblikk hvor det var det mest vaksinerte landet globalt," sa han.

"Pandemien fremskyndet også visse lover som kanskje allerede var planlagt, inkludert innføringen av et bredt spekter av nye boligvisumalternativer designet for å tiltrekke og beholde talent. Disse tiltakene gjorde det betydelig enklere for folk å flytte til, bo og arbeide i Dubai og i hele UAE."

Durrani fremhevet også flere strukturelle fordeler som fortsatt støtter etterspørselen.

"Det finnes også mykere faktorer som gjør Dubai og UAE til et attraktivt sted å bo, arbeide og investere — klimaet, trygghet og sikkerhet, rettsstaten, utdanning av høy kvalitet og infrastruktur i verdensklasse. Alle disse faktorene samlet har bidratt til å gjøre markedet så suksessfullt som det er i dag," sa han.

Kilde: ANAROCK

Økende geopolitiske spenninger tester investorers tillit

Dubais eiendomssektor har tidligere vært gjenstand for spørsmål rundt geopolitiske risikoer, spesielt under den langvarige Israel–Palestina-konflikten.

Den siste eskaleringen er derimot avgjørende ettersom infrastruktur i UAE nå selv blir målrettet, noe som utfordrer emiratets langvarige rykte som en sikker økonomisk hub i regionen.

Iran skal ha avfyrt mer enn 1,000 droner og missiler mot mål i UAE, og skadet infrastruktur, inkludert Dubai International Airport og Fairmont Hotel, samt bolig- og turistområder.

Det ble også rapportert eksplosjoner nær Zayed International Airport i Abu Dhabi på torsdag.

Flyplassmyndighetene anbefalte passasjerer om ikke å reise med mindre de hadde bekreftede reservasjoner og hadde mottatt direkte varsler fra flyselskapene sine.

I et innlegg på X skrev flyplassen at adgang ville være strengt begrenset til passasjerer med bekreftede reservasjoner.

Mot en slik bakgrunn vil spørsmål om den potensielle psykologiske virkningen på globale investorer uunngåelig oppstå.

Hva vil investorene gjøre?

Dubais eiendomsmarked er sterkt avhengig av internasjonale investorer og utenlandske bosatte.

Enhver oppfatning av økt geopolitisk risiko kan få investorer til midlertidig å innta en vente-og-se-tilnærming.

Slike holdningsendringer påvirker vanligvis først kjøp off-plan og spekulative investeringer, ettersom disse segmentene gjerne er mer sensitive for endringer i markedets tillit, sa Thakur.

Rapporter tyder på at kjøpere som allerede har booket boliger, kan forsøke å reforhandle vilkår eller sikre større rabatter, mens potensielle kjøpere kan utsette investeringsbeslutninger til situasjonen stabiliserer seg.

Noen investorer kan også omdirigere kapital mot premium boligprosjekter i India.

"I midtmarkedssegmentet (eiendommer i $330,000 til $880,000-området) forventes forhandlingene å intensivere, med sluttbrukere som søker bedre avtaler og investorer som blir mer konservative med nye forpliktelser," sa Amit Goenka, CMD i Nisus Finance, i en rapport sitert av Hindustan Times.

"Transaksjoner av høy verdi vil derfor sannsynligvis forbli dempet en stund, ettersom investorer med høy nettoformue kan utsette kjøp av store poster," la han til.

Turismenedgang vil ramme korttidsutleie

Turismen representerer en annen potensiell transmisjonskanal for den bredere økonomiske effekten.

Turistnæringen i Midtøsten anslås å være verdt rundt $367 billion årlig, og langvarige geopolitiske spenninger kan dempe reiselysten i hele regionen.

Bransjeanslag antyder at ustabilitet kan føre til 23–38 millioner færre besøkende, noe som potensielt kan oversettes til et $34–56 billion fall i turistinntekter.

"Hvis det scenariet utspiller seg, vil den umiddelbare effekten sannsynligvis merkes i korttidsleieboliger, hotell- og gjestfrihetsaktiva og detaljhandelseiendommer i turisttunge distrikter," sa Thakur.

Han bemerket imidlertid at etterspørselen etter boliger i Dubai ikke utelukkende drives av turisme.

"Byens store andel utenlandske bosatte fortsetter å gi en stabil basis for boligetterspørselen," sa han.

Et marked vant til sykluser

Dubais eiendomssektor har gått gjennom flere boom- og bust-sykluser de siste to tiårene.

Under den globale finanskrisen i 2008 falt eiendomsprisene med nærmere 50–60 %, og markedet brukte omtrent seks til syv år på å komme seg helt.

En annen korreksjon skjedde mellom 2014 og 2019, da prisene falt med rundt 25–30 %, hovedsakelig på grunn av lavere oljepriser og et overskudd av boliger.

Nylig forårsaket COVID-19-pandemien bare en kort forstyrrelse, med markedet som hentet seg inn igjen innen 12–18 måneder.

Kilde: ANAROCK

Disse syklusene fremhever en viktig egenskap ved Dubais eiendomsmarked: selv om korreksjoner kan være kraftige, har sektoren historisk vist en sterk evne til å hente seg inn igjen når investorers tillit stabiliserer seg.

"De nåværende geopolitiske spenningene vil uten tvil introdusere en grad av forsiktighet blant investorer," sa Thakur.

"Transaksjonsvolumer kan dempes på kort sikt mens kjøpere vurderer det endrede risikomiljøet. Likevel fortsetter Dubais posisjon som en global finans- og livsstilshub — kombinert med en diversifisert investorbase og politisk fleksibilitet — å gi sterk strukturell støtte til eiendomssektoren."

"I så måte kan det virkelige spørsmålet ikke være om geopolitiske spenninger vil påvirke Dubais eiendomsmarked — det vil de nesten helt sikkert på kort sikt. Det mer relevante spørsmålet er hvor raskt investorers tillit kommer tilbake når det geopolitiske miljøet stabiliserer seg," la han til.

"Hvis historien er noen veiledning, har Dubais eiendomsmarked gjentatte ganger vist at det kan komme seg raskere enn mange globale eiendomsmarkeder."

Råd til investorer som navigerer i usikkerhet

Gaj Properties har skissert flere strategier for eiendomsinvestorer som navigerer i dagens landskap.

Selskapet anbefaler å prioritere eiendommer med gode beliggenheter, solid infrastruktur og anerkjente utbyggere, samtidig som man nøye følger bredere markedssentiment.

"Hold deg oppdatert på geopolitiske utviklinger, men unngå emosjonelle beslutninger," sa selskapet.

De rådet også investorer til å innta et langsiktig perspektiv, og bemerket at kortsiktig volatilitet ofte jevner seg ut over flerårige eieperioder.

Samarbeid med erfarne rådgivere og diversifisering på tvers av både bolig- og næringssegmenter kan også bidra til å balansere risiko.