Wywiad: Nieruchomości w Dubaju nie są już tylko inwestycją spekulacyjną, nowym sposobem jest kupno na żywo, mówi Durrani z Knight Frank

Panorama Dubaju staje się coraz gęstsza, w miarę jak bogaci i bardzo bogaci ludzie z całego świata gromadzą się tam, aby zdobyć udział w rynku luksusowych, a jednocześnie niedrogich nieruchomości. Choć tempo wzrostu cen mieszkań zaczyna spadać wraz z dojrzewaniem obecnego cyklu nieruchomości, eksperci zaprzeczają, że zbliża się spowolnienie.

Co ciekawe, pojawia się nowy trend kupujących, aby trzymać i żyć, a nie „odwracać”, czyniąc Dubaj globalnym rynkiem luksusowych drugich domów.

Invezz spotkał się z Faisalem Durrani, partnerem i szefem działu badań w regionie MENA (Bliski Wschód i Afryka Północna) w Knight Frank, aby rozszyfrować różne aspekty boomu i opóźnienia w budownictwie.

Invezz: Proszę przedstawić nam przegląd rynku nieruchomości w regionie Bliskiego Wschodu i Afryki Północnej…

W Zjednoczonych Emiratach Arabskich, a zwłaszcza w Dubaju, rynek utrzymuje się w dalszym ciągu wyjątkowo prężnie.

W pierwszej połowie tego roku przeprowadziliśmy w Dubaju około 74 000 transakcji mieszkaniowych. Dla porównania, w ubiegłym roku za cały rok przeprowadziliśmy 120 000 transakcji mieszkaniowych. Zdecydowanie nie obserwujemy zatem spowolnienia aktywności związanej z transakcjami.

Jeśli chodzi o wydajność cenową, ceny nadal wykazują tendencję wzrostową. Można jednak powiedzieć, że tempo wzrostu cen mieszkań nieco spowalnia. Dzieje się tak dlatego, że w obecnym cyklu rynku mieszkaniowego jesteśmy już w piątym roku podwyżek cen. Podczas naszych dwóch poprzednich cykli ceny rosły przez około sześć lat w pierwszym cyklu i około cztery lata w drugim cyklu.

Praktycznie nie da się przewidzieć, ile tygodni, miesięcy lub lat pozostało, zanim ceny zaczną się stabilizować. Jednak w ciągu ostatnich czterech i pół roku zaobserwowaliśmy dość niezwykły wzrost.

Rynek mieszkaniowy w Dubaju może w tym roku przyciągnąć prywatny kapitał o wartości 4,4 miliarda dolarów

Ogólnie jednak, pomimo całego dwucyfrowego wzrostu, wartość mieszkań jest tylko o 1,8% wyższa niż 10 lat temu. Ceny willi poprawiły się znacznie.

Ich dzisiejsze ceny są o około 19% wyższe niż 10 lat temu, czyli tam, gdzie zaobserwowaliśmy największy popyt w kraju, a także, szczególnie w przypadku Dubaju.

Zamożni ludzie z całego świata obierają za cel najbardziej luksusowe nieruchomości w mieście, którymi są zazwyczaj wolnostojące domy przy plaży.

Ale nawet jeśli przyjrzymy się temu segmentowi rynku od samego początku, odkryjemy, że popyt ze strony zagranicznych inwestorów na zakupy w najbardziej prestiżowych lokalizacjach Dubaju, czyli naszych najlepszych dzielnicach mieszkaniowych, nie zmniejszył się.

Ostatecznie na głównym rynku mieszkaniowym w Dubaju średnia cena transakcyjna wynosi około 400–450 dolarów za metr kwadratowy, co jest niezwykle przystępną ceną w skali globalnej.

Nawet jeśli spojrzymy na nasze najlepsze dzielnice mieszkalne, mogę podać definicję, jak to definiujemy.

Mówisz o około 1000 dolarów za stopę kwadratową, co czyni Dubaj jednym z najtańszych rynków luksusowych i najlepszych budynków mieszkalnych na świecie, ponieważ milion dolarów daje około 980 stóp kwadratowych powierzchni w naszych najlepszych dzielnicach, czyli trzy lub cztery razy więcej niż w Singapurze, Londynie czy Nowym Jorku.

Jest to więc kolejny, bardzo ważny czynnik przyciągający mieszkańców Dubaju.

Invezz: W jaki sposób Dubaj osiągnął taki impet?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, musimy cofnąć się do początku pandemii. Było to wydarzenie bezprecedensowe i przez cały okres pandemii rząd Zjednoczonych Emiratów Arabskich rutynowo reagował na bezprecedensową reakcję.

Zjednoczone Emiraty Arabskie należały do najczęściej zaszczepionych krajów na świecie. Myślę, że kilka razy był to najbardziej zaszczepiony naród na świecie.

Pandemiczne przepisy, miękkie czynniki prowadzą do boomu na rynku nieruchomości w Dubaju

Była tylko jedna blokada, która trwała sześć tygodni. A potem było jak zwykle. Dubaj, Zjednoczone Emiraty Arabskie, to rynek wschodzący, a nastroje odgrywają tak ważną rolę w wpływaniu na działalność gospodarczą, a także zachowania kupujących.

Pięć lat później nadal czerpiemy korzyści z tej bezprecedensowej reakcji na bezprecedensowe wydarzenie.

Pandemia przyspieszyła realizację niektórych zaplanowanych przepisów, takich jak wprowadzenie szerokiej gamy nowych opcji wiz mieszkaniowych, które miały przyciągać i zatrzymywać talenty, co znacznie ułatwiło ludziom przemieszczanie się, życie i pracę w Dubaju i Zjednoczone Emiraty Arabskie.

Istnieją jednak również czynniki bardziej miękkie, które sprawiają, że Dubaj i Zjednoczone Emiraty Arabskie są doskonałym miejscem do życia, pracy i inwestowania – klimat, bezpieczeństwo i ochrona, praworządność, wysoka jakość edukacji na światowym poziomie, światowej klasy infrastruktura, wszystko to połączenie tych czynników sprawiło, że był on tak skuteczny, jak widzimy dzisiaj.

Invezz: Jak wygląda ogólny segment powierzchni biurowych w regionach, o których wspomniałeś?

Jest to wyzwanie nie tylko dla Rijadu, ale także Dubaju i Abu Zabi, gdyż w tych miastach zabrakło powierzchni biurowej klasy A. To inna narracja niż ta, którą słyszy się o miastach w Europie, Wielkiej Brytanii czy Ameryce Północnej.

Za mało powierzchni biurowej w Zjednoczonych Emiratach Arabskich i Arabii Saudyjskiej

Zaobserwowaliśmy realne ograniczenie ilości nowych materiałów biurowych pojawiających się na rynku.

W Dubaju w latach 2021–2023 oddano do użytku 1,2 mln stóp kwadratowych powierzchni biurowej. W ciągu najbliższych pięciu lat spodziewamy się zaledwie 3,3 mln stóp kwadratowych nowej powierzchni biurowej.

Prawdziwą atrakcją jest to, że większość powierzchni jest już wynajęta. To nowe zjawisko w Dubaju, ponieważ firmy wiedzą, że jeśli nie zaangażują się w tę przestrzeń teraz, gdy nadejdzie czas ekspansji, nie będą mogły się rozwijać.

I choć 3,3 miliona może wydawać się dużą liczbą, połowa tej podaży przypada na dwie inwestycje. DIFC Square o powierzchni miliona stóp kwadratowych oraz TECOM, który realizuje pół miliona stóp kwadratowych powierzchni klasy A w Dubai Design District.

Nie mamy więc powierzchni biurowej, co powoduje presję na wzrost stawek czynszów we wszystkich trzech miastach.

Invezz: Czy powiedziałbyś zatem, że boom na rynku nieruchomości jest napędzany w równym stopniu niedoborem, jak i rosnącym popytem?

Cóż, myślę, że to coś w rodzaju kury i jajka, prawda? Jednak w tej chwili powiedziałbym, że popyt przewyższa podaż. Popyt w dalszym ciągu przewyższa podaż na rynku mieszkaniowym i biurowym.

Tempo budowy nie wystarcza do przewidywanego wzrostu liczby ludności

W przypadku rynku mieszkaniowego w Dubaju mamy w planach lub w budowie 261 000 mieszkań, których oddanie nastąpi w ciągu najbliższych sześciu lat.

Teraz, na poziomie podstawowym, jeśli podzielisz 261 000 przez sześć, otrzymasz 43 500. Oczekuje się zatem, że przez następne sześć lat będzie powstawać około 43 500 domów rocznie.

Historycznie rzecz biorąc, mieliśmy 30 000 domów rocznie. Patrząc na to z czystej perspektywy, może to sugerować, że przebudowujemy się.

Jednak każde równanie ma zawsze dwie strony.

Jednak w ciągu najbliższych 16 lat niewątpliwie przejdziemy przez jeden, jeśli nie dwa pełne cykle nieruchomości. Jednak patrząc wyłącznie na podaż i popyt z osobna, mówi nam to dzisiaj, że nie budujemy wystarczającej liczby domów.

Dubaj wyrasta na światowy rynek luksusowych drugich domów

Invezz: Jaki jest Twój główny temat lub wniosek z bieżącego cyklu nieruchomości?

Jedynym, na który prawdopodobnie zwróciłbym uwagę, jest pojawienie się Dubaju jako globalnego rynku luksusowego drugiego domu.

Mówię to dlatego, że niedawno zaczęliśmy śledzić liczbę 10 milionów dolarów i transakcji w Dubaju.

W zeszłym roku Dubaj sprzedał 431 domów za ponad 10 milionów dolarów. To więcej niż Londyn i Nowy Jork razem wzięte, co po raz kolejny jest niezwykłym osiągnięciem jak na tak młody rynek nieruchomości.

W pierwszej połowie tego roku sprzedaliśmy 190 domów za ponad 10 milionów dolarów, co ponownie sprawia, że Dubaj jest najgłębszym rynkiem na świecie z ceną 10 milionów dolarów plus sprzedaż domów.

Używają ich jako domów wakacyjnych, domów spokojnej starości itp.

I to nie tylko w górnej części rynku, może trochę mniej wyraźne, ale w całym mieście, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, liczba domów dostępnych na sprzedaż spadła o 23%.

Zatem mentalność kupowania, aby utrzymać lub kupowania, aby żyć, oznacza dużą zmianę w zachowaniu kupujących w porównaniu z tym, co widzieliśmy w przeszłości, a wszystko to było napędzane inwestycjami spekulacyjnymi.

Wpływ konfliktu izraelsko-palestyńskiego

Invezz: Czy konflikt izraelsko-palestyński miał jakiś wpływ?

Powiem tyle, że dla nas konflikt pozostaje ryzykiem dla rynku. Określiłbym to jako ryzyko średnioterminowe.

I nie mówiąc zbyt szczegółowo o niefortunnych wydarzeniach, wiemy z MFW, że na każde 10% wzrostu cen ropy naftowej przypada globalne spowolnienie wzrostu gospodarczego o 0,15%, a następnie wzrost światowej inflacji o 0,4%.

Obecnie za każdym razem, gdy inflacja rośnie, rozwiązaniem dla światowych banków centralnych jest podwyższenie stóp procentowych. Jeśli stopy procentowe pójdą w górę, droższe będzie zaciąganie kredytów na zakup i zaciąganie kredytów na budowę.

To nieuchronnie może zaszkodzić popytowi na nieruchomości. W tej chwili nie widzimy bezpośredniego wpływu tego na sytuację. Jednakże środowisko wysokich stóp procentowych oznacza, że obecnie zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest znacznie droższe niż trzy lata temu.

A to wpłynęło na popyt w Arabii Saudyjskiej, być może w mniejszym stopniu w Dubaju, biorąc pod uwagę, że większość rynku napędzana jest zakupami gotówkowymi ze względu na napływ kapitału z zagranicy.

I oczywiście, jeśli chcesz kupić coś poza planem, jedynym sposobem na to jest wpłata gotówki. Żaden bank nie pożyczy Ci środków na coś, co nie zostało ukończone lub nie osiągnęło określonego kamienia milowego w budowie.

Czy nieruchomości w Dubaju są wypaczone na korzyść bogatych?

Invezz: Czy powiedziałbyś, że rynek nieruchomości jest wypaczony na korzyść ultrabogatych i bogatych? Są to kraje, które również przyjmują wielu imigrantów, którzy przyjeżdżają tu do pracy.

Z analizy mnożników dochodu, którą przeprowadziliśmy, wynika, że jest to liczba lat pracy, które należy odłożyć, aby móc kupić dom.

Przeprowadziliśmy analizę każdej dzielnicy Dubaju i jeśli dzisiaj spojrzymy na całe miasto, średnia ta waha się od 3 do 10-krotności średniego rocznego dochodu.

To, co na całym świecie jest uważane za niedrogie, jest zwykle mnożnikiem 6. Wszystko powyżej 6x jest uważane za niedostępne.

Ogólnie rzecz biorąc, Dubaj wydaje się całkiem przystępny cenowo dla ludzi, którzy tam mieszkają i pracują. I nie są to ludzie o wysokich dochodach, ale zwykli pracujący profesjonaliści.

Niektóre obszary są drogie i obejmują Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island i Jumeirah Islands. W przypadku miejsca takiego jak Palm Jumeirah potrzeba 65 lat wszystkich swoich dochodów, aby kupić willę.

Emirates Hills ma 81 lat. I to jest w porządku, ponieważ każde miasto ma bardzo luksusowe obszary. Ale ogólnie rzecz biorąc, miasto wygląda całkiem przystępnie.