Michael Burry obejmuje nowe stanowisko w Hudson Pacific. Czy powinieneś pójść w jego ślady?

Słynny inwestor Michael Burry, znany ze swojej przewidującej decyzji o wycofaniu się z amerykańskiego rynku nieruchomości przed kryzysem finansowym w 2008 r., w drugim kwartale 2024 r. wykonał strategiczny ruch, otwierając nową pozycję w Hudson Pacific Properties Inc (NYSE: HPP).

Zgodnie z dokumentem 13F złożonym przez jego firmę, Scion Asset Management, 14 sierpnia 2024 r., fundusz Burry'ego nabył 1,14 mln akcji Hudson Pacific, co odzwierciedla jego zainteresowanie tym podupadłym funduszem inwestycyjnym w nieruchomości (REIT).

Ta akwizycja jest godna uwagi, tym bardziej, że wartość akcji Hudson Pacific spadła o 51% od początku roku, co odzwierciedla szersze zmagania w sektorze REIT biurowych, w szczególności na kluczowych rynkach na zachodnim wybrzeżu.

Oprócz ruchu w Hudson Pacific, Burry dokonał również znaczących zmian w portfolio Scion. Całkowicie wycofał się z pozycji w kilku akcjach, w tym Safe Bulkers, Star Bulk Carriers i BP Plc.

Z drugiej strony, kupił nowe udziały w Olaplex Holdings, Molina Healthcare i BioAtla, zwiększając jednocześnie swoje udziały w chińskich gigantach technologicznych Baidu i Alibaba.

Co ciekawe, Alibaba wyprzedziła już JD.com i stała się największą inwestycją Scion, co dowodzi, że Burry nadal wierzy w perspektywy gospodarcze Chin, mimo obecnej zmienności rynku.

Wyniki Hudson Pacific w drugim kwartale 2024 r.: mieszane

Hudson Pacific opublikował wyniki finansowe za drugi kwartał 2024 r. 7 sierpnia, które były mieszane, odzwierciedlając bieżące wyzwania, z jakimi mierzyła się firma. Hudson podał, że fundusze z działalności operacyjnej (FFO) wyniosły 0,17 USD na akcję, zgodnie z oczekiwaniami analityków, a przychody wyniosły 218 mln USD, nieznacznie przekraczając szacunki o 1,17 mln USD.

Jednak porównanie rok do roku ujawnia bardziej niepokojący obraz. Przychody spadły o 11,1% w porównaniu z tym samym kwartałem ubiegłego roku, głównie z powodu sprzedaży aktywów i utraty kluczowych najemców w znaczących nieruchomościach.

Strata netto spółki przypadająca na akcjonariuszy zwykłych wzrosła do 47 mln USD, czyli 0,33 USD na akcję, w porównaniu ze stratą w wysokości 36,2 mln USD, czyli 0,26 USD na akcję, w drugim kwartale 2023 r. Pogorszenie to było w dużej mierze spowodowane spadkiem przychodów, pomimo wysiłków zmierzających do ograniczenia amortyzacji i kosztów odsetkowych.

Ponadto skorygowany wskaźnik FFO (AFFO) spółki Hudson Pacific spadł do 0,17 USD na akcję z 0,22 USD na akcję w roku poprzednim, co wskazuje na trudności operacyjne, z jakimi boryka się spółka.

Obniżenie ratingu Wall Street

Odpowiedź Wall Street była w dużej mierze negatywna. 8 sierpnia Piper Sandler obniżył ocenę Hudson Pacific z „Overweight” do „Neutral”, powołując się na koncentrację firmy w rejonie Los Angeles, gdzie rynki biur i studiów zostały szczególnie mocno dotknięte.

Analityk Alexander Goldfarb zauważył, że chociaż istnieje pewna nadzieja na poprawę pod koniec 2024 r., czas i skala ożywienia gospodarczego pozostają niepewne.

Podobnie, 14 sierpnia Wolfe Research obniżył rating akcji Hudson Pacific do poziomu „Peer Perform”, co było zgodne z decyzją Goldman Sachs o obniżeniu ceny docelowej akcji z 6,50 do 4,70 USD, przy jednoczesnym utrzymaniu ratingu „Neutralny”.

BMO Capital Markets również dokonało rewizji prognoz dla Hudson Pacific, obniżając rekomendację akcji do poziomu „Market Perform” i obniżając cenę docelową z 8,00 USD do 6,00 USD.

Obniżka ratingu była spowodowana słabszą niż oczekiwano prognozą FFO Hudson Pacific na III kwartał, która była o 55% niższa od szacunków BMO. Firma podała trwające wyzwania na rynku wynajmu biur, spadające wskaźniki obłożenia i brak widoczności w branży studyjnej jako główne powody obniżenia ratingu.

Wychodzą na jaw podstawowe słabości

Zasadniczo Hudson Pacific zmaga się ze znacznymi wyzwaniami. Dochód operacyjny netto (NOI) z gotówki w tych samych sklepach spadł o 11,8% rok do roku, głównie z powodu utraty głównych najemców w obiektach 1455 Market i Sunset Las Palmas Studios.

Wskaźnik obłożenia portfela biurowego spadł do 78,7% pod koniec drugiego kwartału, w porównaniu z 79,0% w poprzednim kwartale i 85,2% rok temu. Spadek obłożenia jest poważnym problemem, ponieważ bezpośrednio wpływa na zdolność firmy do generowania stabilnych dochodów z wynajmu.

Na dzień 30 czerwca 2024 r. spółka miała łączną płynność finansową w wysokości 706,5 mln USD, w tym 78,5 mln USD w gotówce i 628 mln USD niewykorzystanej pojemności w ramach odnawialnej linii kredytowej.

Jednak biorąc pod uwagę, że do końca 2025 r. nie będzie terminów spłaty zadłużenia, spółka może stawić czoła znacznym ryzykom refinansowania w nadchodzących latach, szczególnie biorąc pod uwagę, że w latach 2025 i 2026 terminy spłaty zadłużenia osiągną kwotę 1,5 mld USD.

Napędzanie wzrostu w trudnym otoczeniu

Strategia wzrostu Hudson Pacific opiera się na jego zdolności do radzenia sobie z ciągłymi wyzwaniami na rynkach biur i studiów. Firma koncentruje się na realizacji umów najmu, z ponad 500 000 stóp kwadratowych umów najmu biur w drugim kwartale 2024 r.

Wśród najważniejszych umów można wymienić dzierżawę powierzchni 157 000 stóp kwadratowych z miastem i hrabstwem San Francisco oraz odnowienie umowy dzierżawy powierzchni 48 000 stóp kwadratowych z firmą świadczącą usługi finansowe w budynku Ferry.

Pomimo tych wysiłków spółka skorygowała w dół prognozę FFO na cały rok, spodziewając się obecnie FFO na poziomie od 0,08 do 0,12 USD na rozwodnioną akcję w trzecim kwartale 2024 r., w porównaniu z konsensusem szacunków na poziomie 0,23 USD.

Rewizja ta odzwierciedla bieżące wyzwania na rynku biurowym i wolniejsze niż oczekiwano ożywienie w segmencie studiów.

Ponadto skorygowano w dół założenia spółki dotyczące wzrostu gotówkowego dochodu operacyjnego operacyjnego w tych samych sklepach, co uwypukla trudności w utrzymaniu i zwiększaniu strumienia dochodów.

Obawy dotyczące wyceny

Z perspektywy wyceny akcje Hudson Pacific wydają się na pierwszy rzut oka tanie, a ich wartość jest znacznie niższa od ich historycznych średnich.

Jednakże ta zniżka odzwierciedla sceptycyzm rynku co do zdolności firmy do radzenia sobie z wyzwaniami, przed którymi stoi. Wskaźnik ceny do FFO firmy znacznie się skompresował, co może przyciągnąć inwestorów wartości, ale ryzyka związanego z perspektywami operacyjnymi i finansowymi firmy nie można ignorować.

Ryzyka

Sektor REIT biurowych znalazł się pod presją ze względu na przejście na pracę zdalną i wynikający z tego wzrost liczby wakatów w biurach. Zależność firmy od sektorów technologii i mediów, które powoli wracają do biur, dodatkowo komplikuje jej perspektywy odzyskania.

Gdy Hudson Pacific stawia czoła tym wyzwaniom, inwestorzy muszą rozważyć potencjalne korzyści w stosunku do ryzyka. Decyzja Michaela Burry'ego o zajęciu nowej pozycji w akcjach może sygnalizować jego wiarę w długoterminowe perspektywy firmy, ale podkreśla również wysoki poziom ryzyka.

Fundamenty firmy pozostają słabe, ze spadającymi wskaźnikami obłożenia, obniżonym FFO i znacznymi ryzykami refinansowania na horyzoncie. Biorąc pod uwagę te czynniki, należy podchodzić do Hudson Pacific z ostrożnością.

Sprawdźmy teraz, co wykresy mówią o trajektorii cen akcji, ponieważ analiza techniczna może dostarczyć dodatkowych informacji na temat tego, czy akcje te są gotowe na odwrócenie trendu, czy na dalszy spadek.

Handel w pobliżu wsparcia

Wartość akcji Hudson Pacific spadła o 85% między kwietniem 2022 r. a czerwcem 2023 r. Chociaż w ubiegłym roku akcje odbiły się z poziomu 4 USD do prawie 10 USD, w tym roku odnotowały większość zysków, handlując się obecnie po cenie około 4,50 USD.

Wykres HPP według TradingView
Pomimo słabości na długoterminowych wykresach, akcje Hudson Pacific wielokrotnie w ciągu ostatniego roku osiągały wsparcie w okolicach 4,20 USD, co sugeruje silną aktywność kupujących w pobliżu tego poziomu. Stąd inwestorzy, którzy podobnie jak Dr. Burry są optymistycznie nastawieni do akcji, mają teraz w swoich rękach wejście o niskim ryzyku.

Mogą otwierać długie pozycje w okolicach 4,50 USD ze stop-lossem na poziomie 4,15 USD. Jeśli REIT zdoła się odwrócić lub sytuacja gospodarcza się poprawi, doprowadzi to do pojawienia się wzrostowego momentum, które może ponownie podnieść cenę akcji w okolice 10 USD.

Traderzy, którzy nadal pozostają pesymistyczni wobec akcji, nie powinni inicjować żadnych nowych krótkich pozycji na obecnych poziomach, ponieważ akcje są notowane bardzo blisko swojego średnioterminowego wsparcia. Krótkie pozycje należy brać pod uwagę tylko wtedy, gdy akcje zamykają się na poziomie poniżej 4,20 USD.