Os preços das casas não cairão abaixo dos níveis pré-pandemia

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em nov 4, 2022
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  • As taxas de hipoteca de 30 anos estão agora acima de 7% pela primeira vez desde 2002
  • Os preços das casas ainda estão caindo, mas isso deve mudar
  • Mesmo assim, os preços subiram 44% durante o COVID e é improvável que caiam tão baixo novamente

Tendo escrito sobre os últimos aumentos das taxas de juros ontem, eu queria dar uma olhada no que tudo isso significa para o mercado imobiliário. Tem havido muitas manchetes chocantes nesta área recentemente e você pode ser perdoado por pensar que o telhado está desmoronando (trocadilho intencional!).

Então, o que todo esse bate-papo sobre taxas de juros significa para hipotecas e mercado imobiliário?

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Taxas de hipoteca

A taxa de juros do Fed – que define a referência para todas as taxas da economia, desde dívidas de cartão de crédito a empréstimos comerciais e hipotecas – está na taxa mais alta desde o Grande Crash Financeiro em 2008, com o Fed dizendo que 4,5% serão atingidos em breve (e muitos esperando 5%).

A taxa do Fed é de curto prazo, mas as taxas de hipoteca estão vinculadas a ela. A taxa média de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos subiu mais de 7,08% nesta semana. Para comparação, isso é mais do dobro do que era há apenas um ano, em 3,14%. Ai.

É a primeira vez que os 30 anos quebram 7% desde 2002, quando George Bush era presidente, o primeiro filme do Senhor dos Anéis foi lançado e o euro foi introduzido na Europa.

Mercado de imóveis

Então, o que isso significa para os preços das casas? Com taxas de hipoteca mais altas, o preço das casas deve cair, certo?

Bastante. Taxas de juros mais altas desaceleram a economia em geral; isso é exatamente o que eles são projetados para fazer, pois menor consumo e menos dinheiro circulando reduzirão a inflação – exatamente o motivo por trás do Fed aumentar as taxas de juros.

Os consumidores não estão apenas vendo pagamentos de hipotecas mais altos, o que obviamente torna a compra de uma casa menos atraente, mas também veem custos mais altos em todos os lugares que olham – não exatamente um estímulo para comprar uma casa.

No entanto, ao analisar os dados, os preços das casas ainda não se moveram significativamente. A primeira conclusão a tirar disso é que os dados estão atrasados – as casas são ilíquidas e as transações levam tempo, portanto, tradicionalmente, há um atraso quando as taxas aumentam versus quando os preços caem.

Em segundo lugar, enquanto a procura de habitação está a cair em relação aos fatores acima mencionados, a oferta de habitação também caiu, o que tem o efeito oposto de aumentar os preços da habitação. O maior fator para isso é que muitos desses proprietários estão bem em uma taxa de hipoteca do ano passado – em 3% ou menos – e, portanto, não faz sentido para eles negociar, apenas para fazer uma hipoteca hoje em 7% .

O que acontecerá com os preços das casas no futuro?

Isso se tornou um tópico polêmico. Embora a queda da oferta tenha sustentado o mercado e os dados estejam atrasados, é quase certo que os números em breve serão divulgados mostrando que os preços das casas estão caindo.

Isso é simplesmente o que sempre acontece historicamente; uma vez que as taxas de hipoteca sobem, os preços das casas caem. Juntamente com isso, obviamente, estão as outras variáveis macro também, sendo a recessão uma possibilidade gritante. Embora a demanda do consumidor e o mercado de trabalho tenham permanecido relativamente teimosos, é parcialmente por isso que a inflação não caiu tão rápido quanto o Fed esperava – e uma vez que os rangidos apareçam nesses mercados (o que eles devem fazer para que a inflação caia), o sentimento cair ainda mais, os preços das casas deverão cair novamente.

No entanto, a possibilidade de uma queda maciça nos preços das casas em áreas desejáveis (cidades grandes), como Nova York, parece remota.

É importante olhar para o contexto aqui também. Embora os proprietários de imóveis se preocupem com pagamentos de hipotecas mais robustos e preços oscilantes, seria necessário pintar um cenário de desastre absoluto para prever os preços das casas abaixo dos níveis pré-pandemia.

Olhando para o preço médio dos EUA, os preços das casas foram de 44% no segundo trimestre deste ano (os dados mais recentes) em comparação com abril de 2020.

Obviamente, os dados acima são uma média nacional e serão distorcidos para áreas geográficas. No entanto, mostra o quão forte foi o aumento da pandemia e também mostra que, historicamente, os preços das casas aumentam no longo prazo.

Mesmo olhando para a pior crise imobiliária da memória recente – o crash de 2008 que foi literalmente causado pelo mercado hipotecário – os preços das casas voltaram acima do pico pré-crash em 6 anos. Não é divertido, sim – mas essa é a pior rota habitacional da história moderna.

Há uma dor definitiva à frente para os proprietários, mas se as taxas mensais de hipoteca puderem ser atendidas, eles poderão se consolar com o fato de que, a longo prazo, os preços devem ser bons, enquanto é improvável que mesmo uma queda de curto prazo atinja os níveis pré-pandemia.

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