Por que os preços das casas cairão menos do que os cenários apocalípticos preveem

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em nov 15, 2022
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  • Alguns analistas preveem que os preços das casas caiam substancialmente à medida que as taxas aumentam
  • No entanto, as hipotecas de taxa flutuante são menos comuns do que em 2008 e a dívida das famílias é menor
  • A oferta é baixa e o mercado de trabalho permanece resiliente - sugerindo que os preços não sejam tão baixos

Publiquei um artigo na semana passada analisando o mercado imobiliário dos EUA.

Escrevi que com o aumento das taxas de hipoteca e uma economia se arrastando (para ser educado), os preços das casas estavam fadados a cair. No entanto, levantei a hipótese de que o declínio estaria longe de ser devastador, com os preços provavelmente caindo abaixo dos níveis pré-pandêmicos.

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Para os proprietários de imóveis, embora os pagamentos da hipoteca sejam prejudicados, os preços das casas aumentaram 44% durante o COVID, observando a venda mediana dos preços das casas nos EUA. Nesse contexto, mesmo um corte hipotético de 25% nos preços das casas para o primeiro trimestre de 2023 nem reduziria os preços para o nível em que estavam no segundo trimestre de 2020.

Para ser claro – não estou prevendo um declínio de 25%. As previsões mais extremas dos analistas chegam a esse nível, e isso ocorre em um período de um ou dois anos, não um trimestre. Isso é puramente uma demonstração de até que ponto os preços das casas subiram e como o zoom pode dar perspectiva.

Há razões para acreditar que os preços das casas não cairão tanto assim

No entanto, também há muitas razões para colocar em dúvida as previsões de desvantagem mais extremas. O primeiro é o mais proeminente – oferta. Especialmente em muitas grandes cidades, a demanda ainda supera a oferta. Você sabe o que dizem sobre demanda e oferta?

Portanto, um golpe na demanda certamente desacelerará o crescimento dos preços, mas é difícil imaginar um desastre em áreas altamente desejáveis pela simples razão de que há muitas pessoas para poucas casas.

Muitos apontam para 2008 como um símbolo de como as coisas podem ficar desagradáveis no mercado imobiliário. Esta não é uma comparação justa, no entanto. Em primeiro lugar, os bancos estão muito melhor capitalizados hoje do que em 2008, enquanto as reservas compulsórias também são mais altas. O colapso das hipotecas subprime foi um caso extremo de loucura que desceu sobre os setores imobiliário e bancário. Isso não acontecerá novamente.

A outra grande diferença desta vez – em comparação com 2008 e outros períodos de desaceleração – é a contínua resiliência do mercado de trabalho. O desemprego não atingirá os níveis de 2008, com o FMI prevendo um aumento de 1% no desemprego no próximo ano. Durante o crash de 2008, esse número triplicou.

A dívida das famílias – tanto na Europa quanto nos EUA – também está mais baixa hoje do que durante o crash. Com as taxas de juros subindo, isso tem um efeito fundamental. Taxas de juros mais altas significam pagamentos mais onerosos; na verdade, essas taxas mais altas são o maior impulsionador da suavidade da habitação, à medida que os pagamentos de hipotecas se tornam mais onerosos.

No entanto, apesar da dívida soberana ter enlouquecido nos últimos anos (e algo que muitas vezes abordo em minha análise), no nível das famílias há menos dívida do que em 2008. Isso significa que os indivíduos não são tão severamente pressionados pelo aumento das taxas como seriam de outra forma, mais uma vez ajudando a evitar que a demanda e os preços das casas caíssem de um penhasco.

Os empréstimos hipotecários são muito mais regulamentados e conservadores do que anteriormente. Governos e reguladores agiram para limpar o mercado após a crise de 2008, e essas ações protegerão os consumidores.

Quão ruim foi a crise financeira?

E, no entanto, apesar de todas essas grandes fraquezas no mercado imobiliário que a crise de 2008 expôs, os preços ainda caíram apenas 13% do pico ao vale nos países mais industrializados, conforme relatado na semana passada no Financial Times. É por isso que, ao ler relatórios como uma previsão recente do credor hipotecário do Reino Unido Nationwide de que os preços podem cair até 30%, fico hesitante.

O mercado imobiliário vai, obviamente, suavizar. Aliás, já está. A hipoteca de 30 anos está agora ao norte de 7% nos EUA, tendo sido menos de 3% há apenas um ano. Nesse contexto, é impossível argumentar que o mercado imobiliário não será atingido.

Mas quando as previsões de números como 20% saem, eu me esforço para seguir a lógica. Fatores como oferta anêmica nas grandes cidades, mercado de trabalho resiliente, empréstimos mais apertados, menos dívida das famílias e uma situação de reservas mais saudável para os bancos se combinam para produzir um lote muito forte de evidências de que a queda aqui não será na escala de 2008. E mesmo assim, não vimos alguns dos números que esses cenários preveem.

Outra coisa que nem discutimos aqui é a natureza diferente das hipotecas hoje em relação aos pagamentos somente de juros e taxas flutuantes. Há substancialmente menos hipotecas com juros no mercado do que em 2008, enquanto as hipotecas de taxa flutuante (ou seja, as mais prejudicadas pelo aumento das taxas) caíram drasticamente em quase todos os países desenvolvidos.

Apertem os cintos. Como venho dizendo há algum tempo, espero um inverno muito difícil. Mas para os preços das casas, ainda não estou em pânico. Embora eu certamente espere ver uma retração moderada, vejo muitas evidências para sugerir que a queda não chegará nem perto dos cenários do Armagedom que alguns estudos estão prevendo, especialmente nas cidades mais desejáveis.