Entrevista: Dubai não é mais apenas um investimento especulativo, comprar para morar é o novo caminho, diz Durrani da Knight Frank

O horizonte de Dubai está ficando mais denso à medida que os ricos e ultra-ricos do mundo se reúnem para lá para ganhar uma fatia de seu bolo de imóveis luxuosos, mas acessíveis. Mesmo quando a taxa de crescimento dos preços residenciais começa a cair com o amadurecimento do atual ciclo imobiliário, os especialistas negam que uma desaceleração esteja se aproximando.

Curiosamente, está a surgir uma nova tendência de compradores que compram para manter e viver, em vez de “virar”, tornando o Dubai num mercado global de segundas residências de luxo.

Invezz conversou com Faisal Durrani, sócio e chefe de pesquisa, MENA (Oriente Médio e Norte da África) da Knight Frank, para decodificar as várias facetas do boom e como o ritmo de construção está atrasado.

Invezz: Dê-nos uma visão geral do mercado imobiliário na região do Médio Oriente e Norte de África…

Nos Emirados Árabes Unidos, e em Dubai em particular, o mercado continua excepcionalmente dinâmico.

Durante o primeiro semestre deste ano, tivemos cerca de 74 mil transações residenciais em Dubai. No ano passado, durante todo o ano, tivemos 120 mil transações residenciais, só para contextualizar. Portanto, definitivamente não estamos vendo uma desaceleração na atividade de negócios.

Em termos de desempenho dos preços, os preços continuam a registar uma tendência ascendente. No entanto, poderíamos dizer que a taxa de aumento dos preços residenciais está a abrandar um pouco. Isto porque estamos agora no quinto ano de aumentos de preços no actual ciclo do mercado residencial. Durante os nossos dois ciclos anteriores, os preços aumentaram durante cerca de seis anos no primeiro ciclo e cerca de quatro anos no segundo ciclo.

É virtualmente impossível prever quantas semanas, meses ou anos faltam para que os preços comecem a estagnar. Mas temos visto um crescimento extraordinário nos últimos quatro anos e meio.

Mercado residencial de Dubai pode atrair US$ 4,4 bilhões em capital privado este ano

No geral, porém, apesar de todo o crescimento de dois dígitos, os valores residenciais são apenas 1,8% superiores aos de há 10 anos. Os preços das villas melhoraram muito.

Os seus preços hoje são cerca de 19% mais elevados do que eram há 10 anos, que é onde temos visto a maior parte da procura a nível interno e também, particularmente no caso do Dubai.

Os indivíduos internacionais de alta renda têm como alvo as propriedades mais luxuosas da cidade, que normalmente são casas independentes à beira-mar.

Mas mesmo se olharmos para este segmento do mercado mesmo no topo, o que descobrimos é que a procura por parte dos investidores estrangeiros para comprar nas localizações mais prestigiadas do Dubai, as nossas principais áreas residenciais, não abrandou.

No final das contas, no principal mercado residencial de Dubai, o preço médio transacionado é de cerca de US$ 400 a US$ 450 por pé quadrado, o que é extremamente acessível em escala global.

E mesmo se olharmos para os nossos principais bairros residenciais, posso dar-vos a definição de como definimos isso.

Estamos falando de cerca de US$ 1.000 por metro quadrado, o que faz de Dubai um dos mercados residenciais de luxo ou de primeira linha mais acessíveis do mundo, porque com um milhão de dólares você obtém cerca de 980 pés quadrados de espaço em nossos bairros nobres, que são três ou quatro vezes mais do que você conseguiria em Cingapura, Londres ou Nova York.

Então, esse é outro grande fator de atração para os residentes de Dubai.

Invezz: Como Dubai alcançou esse impulso?

Para responder a essa pergunta, precisamos voltar ao início da pandemia. Foi um evento sem precedentes e tivemos uma resposta sem precedentes do governo dos EAU rotineiramente durante a COVID.

Os Emirados Árabes Unidos estavam entre as nações mais vacinadas do mundo. Acho que houve algumas ocasiões em que foi a nação mais vacinada do mundo.

Legislações pandêmicas e fatores brandos levam a um boom imobiliário em Dubai

Houve apenas um único bloqueio que durou seis semanas. E depois disso, tudo continuou como sempre. Dubai, nos Emirados Árabes Unidos, é um mercado emergente e o sentimento desempenha um papel muito importante ao influenciar a atividade económica e também o comportamento do comprador.

E cinco anos depois, ainda beneficiamos dessa resposta sem precedentes a um acontecimento sem precedentes.

A pandemia acelerou determinadas legislações que podem ter sido planeadas, como a introdução de uma vasta gama de novas opções de vistos residenciais que foram concebidas para atrair e reter talentos, tornando muito mais fácil para as pessoas se deslocarem, viverem e trabalharem no Dubai e os Emirados Árabes Unidos.

Mas há também factores mais brandos que fazem do Dubai e dos EAU um óptimo lugar para viver, trabalhar e investir - o clima, a segurança e a protecção, o Estado de direito, a educação de alta qualidade ou de classe mundial, as infra-estruturas de classe mundial, todos destes factores combinados tornaram-no tão bem sucedido como vemos hoje.

Invezz: Como é o segmento geral de escritórios nas regiões de que você falou?

É um desafio não apenas para Riade, mas também para Dubai e também para Abu Dhabi, na medida em que estas são cidades que ficaram sem espaços de escritórios de primeira qualidade. É uma narrativa diferente daquela que se ouve nas cidades da Europa, do Reino Unido ou da América do Norte.

Não há espaço de escritório suficiente nos Emirados Árabes Unidos e na Arábia Saudita

Vimos uma redução real na quantidade de novos materiais de escritório que chegam ao mercado.

Em Dubai, foram concluídos 1,2 milhão de pés quadrados de espaços de escritórios entre 2021 e 2023. E nos próximos cinco anos, esperamos apenas 3,3 milhões de pés quadrados de novos espaços de escritórios.

Agora, o verdadeiro destaque disso é que a maior parte já está pré-locada. Este é um fenômeno novo em Dubai porque as empresas sabem que se não se comprometerem com o espaço agora, quando chegar a hora de expandir, não serão capazes de crescer.

E mesmo que 3,3 milhões possam parecer um número grande, metade dessa oferta está em dois empreendimentos. O DIFC Square, que tem um milhão de pés quadrados, e o TECOM, que está desenvolvendo meio milhão de pés quadrados de espaço de grau A no Dubai Design District.

Portanto, não temos nenhum espaço de escritório que esteja pressionando o aumento dos aluguéis em todas essas três cidades.

Invezz: Você diria então que o boom imobiliário é impulsionado tanto pela escassez quanto pelo aumento da demanda?

Bem, acho que é uma espécie de situação do ovo e da galinha, não é? Mas neste momento, eu diria que a procura está a superar a oferta. A procura continua a superar a oferta no mercado residencial e no mercado de escritórios.

Taxa de construção insuficiente para o crescimento populacional projetado

No caso do mercado residencial de Dubai, temos 261 mil unidades residenciais planejadas ou em construção com entrega prevista para os próximos seis anos.

Agora, num nível rudimentar, se você dividir 261.000 por seis, você terá 43.500. Assim, são esperadas aproximadamente 43.500 casas por ano nos próximos seis anos.

Historicamente, tivemos 30.000 casas por ano. Olhando dessa maneira, pode sugerir que estamos construindo demais.

No entanto, sempre há dois lados em cada equação.

No entanto, nos próximos 16 anos, sem dúvida, teremos passado por mais um, se não dois ciclos imobiliários completos. Mas olhando apenas para a oferta e a procura isoladamente, isso diz-nos hoje que não estamos a construir casas suficientes.

Dubai emergindo como mercado global de segundas residências de luxo

Invezz: Qual é o seu grande tema ou conclusão do atual ciclo imobiliário?

O único que provavelmente destacaria é o surgimento de Dubai como um mercado global de segunda residência de luxo.

Digo isso porque recentemente começamos a rastrear o número de 10 milhões de dólares e transações em Dubai.

No ano passado, Dubai vendeu 431 casas com preços superiores a 10 milhões de dólares. Isto foi mais do que Londres e Nova Iorque juntas, o que é, mais uma vez, um feito notável para um mercado imobiliário tão jovem.

E durante o primeiro semestre deste ano, tivemos 190 casas vendidas por mais de 10 milhões de dólares, o que novamente deixa Dubai como o mercado mais profundo do mundo, com 10 milhões de dólares mais vendas de casas.

Eles os estão usando como casas de férias, lares de idosos, etc.

E não é apenas no segmento superior do mercado, talvez um pouco menos pronunciado, mas em toda a cidade, houve um declínio de 23% no número de casas disponíveis para venda nos últimos 12 meses.

Portanto, essa mentalidade de comprar para manter ou comprar para viver é uma grande mudança no comportamento do comprador em comparação com o que vimos no passado, que foi todo impulsionado por investimentos especulativos.

Impacto do conflito Israel-Palestina

Invezz: O conflito Israel-Palestina teve algum tipo de impacto?

O que direi é que para nós o conflito continua a ser um risco para o mercado. Eu descreveria isso como um risco de médio prazo.

E sem falar muito detalhadamente sobre os infelizes acontecimentos que se desenrolam, sabemos através do FMI que por cada aumento de 10% nos preços do petróleo, há um abrandamento global no crescimento económico de 0,15% e um subsequente aumento na inflação global de 0,4%.

Agora, sempre que a inflação sobe, o nível a seguir para os bancos centrais globais é aumentar as taxas de juro. Se as taxas de juros subirem, ficará mais caro pedir emprestado para comprar e mais caro pedir emprestado para construir.

Então isso, inevitavelmente, poderia prejudicar a demanda por imóveis. No momento, não estamos vendo um impacto direto disso. No entanto, o ambiente de altas taxas de juros geralmente significa que hoje é muito mais caro contratar uma hipoteca do que há três anos.

E isso teve impacto na procura na Arábia Saudita, e talvez menos no Dubai, dado que a maior parte do mercado está a ser impulsionada por compras em dinheiro porque há muito capital a entrar do exterior.

E claro, se você quiser comprar algo fora do plano, a única forma de fazer isso é através de depósito em dinheiro. Nenhum banco emprestará fundos para algo que não foi concluído ou não atingiu um determinado marco de construção.

O mercado imobiliário em Dubai está distorcido em favor dos ricos?

Invezz: Você diria que o mercado imobiliário está distorcido em favor dos ultra-ricos e ricos? São países que também recebem muitos imigrantes que vêm aqui para trabalhar.

Com base na análise que fizemos sobre multiplicadores de renda – estes são os anos de salário que você precisa economizar para poder comprar uma casa.

Fizemos esta análise de todos os bairros do Dubai e se olharmos para toda a cidade hoje, essa média varia entre 3 a 10 vezes o seu rendimento médio anual.

O que é considerado acessível em todo o mundo é geralmente um multiplicador de 6. Qualquer coisa acima de 6x é considerada inacessível.

Em termos gerais, Dubai parece bastante acessível para as pessoas que vivem e trabalham lá. E estes não são o seu grupo de alto patrimônio líquido, mas os profissionais que trabalham normalmente.

Algumas áreas são caras e isso inclui Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island e Jumeirah Islands. Para um lugar como Palm Jumeirah, você precisa de 65 anos de toda a sua renda para comprar uma villa.

Emirates Hills tem 81 anos. E tudo bem porque toda cidade tem áreas super sofisticadas. Mas, de um modo geral, a cidade parece bastante acessível.