Por que as iniciativas de mercado imobiliário de Trump não vão ajudar muito a longo prazo

O presidente dos EUA, Donald Trump, fez da acessibilidade habitacional um elemento central de sua agenda econômica, anunciando recentemente políticas destinadas a aumentar a propriedade de imóveis.

Desde restringir investidores institucionais de comprar propriedades residenciais até incentivar "Fannie Mae" e "Freddie Mac" a comprarem bilhões em títulos lastreados em hipotecas, o governo tem adotado medidas agressivas para reduzir custos.

No entanto, esses esforços provavelmente não trarão alívio duradouro ao mercado imobiliário, disse Jake Krimmel, economista sênior da Realtor, à CNBC em entrevista esta semana.

Por que as iniciativas de Trump são apenas soluções de curto prazo

Krimmel não está particularmente entusiasmado com as iniciativas habitacionais recentemente anunciadas por Trump, pois elas são apenas de "curto prazo" – não soluções de longo prazo para as questões estruturais mais profundas que afetam esse mercado.

Segundo ele, a proibição de investidores institucionais ou incentivar entidades apoiadas pelo governo a absorver títulos hipotecários pode aumentar a demanda no curto prazo, mas essas políticas não vão resolver a escassez fundamental de oferta de moradias.

"Gostaria de ver mais soluções potencialmente de longo prazo do lado da oferta, não apenas aquelas que estimulem a demanda", explicou o economista, acrescentando que, sem um aumento significativo na construção, a acessibilidade continuará sendo um desafio.

Políticas do lado da demanda podem estimular temporariamente a atividade, mas correm o risco de inflar ainda mais os preços, deixando os compradores de primeira viagem em poucas condições a longo prazo.

A política federal sozinha não vai resolver a crise

Em "Squawk Box", Jake Krimmel reconheceu a natureza fragmentada do mercado imobiliário dos EUA como outro grande desafio.

"O mercado imobiliário não é um mercado nacional", argumentou, apontando enormes diferenças na acessibilidade e na dinâmica de oferta e demanda entre regiões.

Nordeste e Meio-Oeste – por exemplo – enfrentam estoques apertados e construção limitada, enquanto o Sul e o Oeste enfrentam pressões de acessibilidade, apesar da construção mais ativa.

Portanto, as políticas federais sozinhas não podem resolver uniformemente essas crises divergentes.

Os governos locais devem intervir com iniciativas personalizadas, como reformas de zoneamento, incentivos para construtores ou "subsídios" para projetos de habitação acessível.

Sem alinhamento regional, as medidas nacionais correm o risco de serem instrumentos brutos que não abordam as realidades complexas dos mercados imobiliários locais.

Cortes nas taxas podem desbloquear estoque – mas a um custo

Uma das demandas mais veementes do presidente Trump tem sido por taxas de juros mais baixas, pressionando o Federal Reserve a agir.

As taxas de hipoteca atualmente estão em torno de 6,2%, e uma queda para 5,5% pode mudar significativamente o mercado.

"Se as taxas caírem, isso vai empurrar alguns compradores de primeira viagem para o mercado, com certeza", observou Krimmel.

Custos de empréstimos mais baixos aliviariam o "efeito de bloqueio", incentivando proprietários com hipotecas de taxa mais alta a vender e liberando estoque.

No entanto, os benefícios vêm acompanhados de riscos: um financiamento mais barato pode reacender o crescimento dos preços, minando os ganhos de acessibilidade.

Portanto, o impacto líquido dependeria se o aumento da liquidez supera a pressão de alta sobre os valores das casas.

No geral, as políticas habitacionais de Trump podem provocar alívio de curto prazo, mas a asequibilidade duradoura exige reformas mais profundas no lado da oferta e locais.