O mercado imobiliário de Dubai (US$250 bilhões) sobreviverá ao conflito no Oriente Médio?

“Moro em Dubai há 2 anos e tem sido ótimo. Mas quando você vê mísseis voando, todos os outros fatores saem pela janela. Você quer correr para um lugar seguro”, disse Dan Hayes, executivo de marketing esportivo.

O horizonte de Dubai — há muito símbolo de crescimento rápido e refúgio para capital global — está enfrentando um grande teste de resistência.

Após anos de ganhos históricos, os setores residencial prime e de ultra-luxo do emirado estão lidando com um súbito sentimento de espera e observação, enquanto as crescentes tensões no Oriente Médio lançam uma sombra sobre a confiança dos investidores.

Segundo a ANAROCK, Dubai registrou quase AED 917 bilhões (cerca de US$ 250 bilhões) em transações imobiliárias apenas em 2025 — o maior valor de sua história.

Os volumes de transação ultrapassaram 270,000 negócios, refletindo forte participação de investidores e profunda liquidez no mercado, com o segmento residencial desempenhando papel central nesse impulso.

Foram registradas aproximadamente 200,000 transações residenciais no valor de cerca de AED 538 bilhões durante o ano.

Desde 2021, os preços de imóveis residenciais em Dubai aumentaram cerca de 60–75%, tornando-se um dos ciclos habitacionais mais fortes globalmente no período pós-pandemia, afirmou a ANAROCK.

“Esse contexto é importante porque mercados que já estão em forte expansão tendem a responder a choques geopolíticos de forma distinta. Na maioria dos casos, o impacto inicial é uma desaceleração na atividade de transações, em vez de uma correção imediata nos preços”, disse o Dr. Prashant Thakur, Diretor Executivo e Chefe de Pesquisa & Advisory do ANAROCK Group.

O que impulsionou o boom imobiliário de Dubai?

Em uma entrevista ao Invezz, Faisal Durrani, sócio e chefe de pesquisa para Oriente Médio e Norte da África na Knight Frank, afirmou que a resposta do governo dos Emirados à pandemia desempenhou papel crucial para desencadear o recente boom imobiliário.

“Os Emirados foram um dos países mais vacinados do mundo. Houve momentos em que foram o país mais vacinado globalmente”, disse ele.

“A pandemia também acelerou certas legislações que talvez já estivessem planejadas, incluindo a introdução de uma ampla gama de novas opções de visto residencial destinadas a atrair e reter talentos. Essas medidas tornaram significativamente mais fácil para as pessoas se mudarem, viverem e trabalharem em Dubai e nos Emirados.”

Durrani também destacou várias vantagens estruturais que continuam a sustentar a demanda.

“Existem também fatores mais sutis que tornam Dubai e os Emirados um lugar atraente para viver, trabalhar e investir — o clima, a segurança, o estado de direito, educação de alta qualidade e infraestrutura de classe mundial. Todos esses fatores combinados ajudaram a tornar o mercado tão bem-sucedido quanto é hoje”, disse ele.

Fonte: ANAROCK

Tensões geopolíticas crescentes testam a confiança dos investidores

O setor imobiliário de Dubai já enfrentou questionamentos sobre riscos geopolíticos, particularmente durante o longo conflito Israel–Palestina.

No entanto, a escalada mais recente é crucial, pois a própria infraestrutura nos Emirados está sendo alvo, testando a reputação de longa data do emirado como um polo econômico seguro na região.

Relatos indicam que o Irã lançou mais de 1.000 drones e mísseis contra alvos nos Emirados, danificando infraestrutura, incluindo o Aeroporto Internacional de Dubai e o Fairmont Hotel, além de áreas residenciais e turísticas.

Explosões também foram relatadas perto do Aeroporto Internacional Zayed, em Abu Dhabi, na quinta-feira.

As autoridades aeroportuárias aconselharam os passageiros a não viajarem a menos que tivessem reservas confirmadas e tivessem recebido notificações diretas de suas companhias aéreas.

Em uma publicação no X, o aeroporto afirmou que o acesso seria estritamente restrito a passageiros com reservas confirmadas.

Diante desse cenário, é natural que surjam questões sobre o impacto psicológico que isso terá sobre investidores globais.

O que os investidores farão?

O mercado imobiliário de Dubai depende fortemente de investidores internacionais e residentes expatriados.

Qualquer percepção de aumento do risco geopolítico pode levar investidores a adotar temporariamente uma postura de espera e observação.

Mudanças nesse sentimento normalmente afetam primeiro as compras na planta e os investimentos especulativos, já que esses segmentos tendem a ser mais sensíveis a alterações na confiança do mercado, disse Thakur.

Relatórios sugerem que compradores que já reservaram imóveis podem buscar renegociar termos ou obter descontos maiores, enquanto potenciais adquirentes podem adiar decisões de investimento até que a situação se estabilize.

Alguns investidores também podem redirecionar capital para projetos residenciais premium na Índia.

“No segmento mid-market (propriedades na faixa de $330,000 a $880,000), espera-se que as negociações se intensifiquem, com usuários finais buscando melhores condições e investidores tornando-se mais conservadores em relação a novos compromissos”, disse Amit Goenka, CMD da Nisus Finance, em um relato citado pelo Hindustan Times.

“Transações de alto valor, portanto, provavelmente permanecerão contidas por algum tempo, já que investidores de alto patrimônio podem adiar compras de grande porte”, acrescentou ele.

Queda no turismo deve afetar aluguéis de curto prazo

O turismo representa outro canal potencial de transmissão para o impacto econômico mais amplo.

Estima-se que a indústria do turismo no Oriente Médio tenha um valor anual em torno de US$ 367 bilhões, e tensões geopolíticas prolongadas podem pesar sobre o sentimento de viagem em toda a região.

Estimativas do setor sugerem que a instabilidade poderia resultar em 23–38 milhões de visitantes a menos, potencialmente se traduzindo em uma queda de US$ 34–56 bilhões nas receitas do turismo.

“Se esse cenário se concretizar, o impacto imediato provavelmente será sentido em apartamentos de aluguel de curto prazo, ativos de hospitalidade e imóveis comerciais localizados em distritos com forte presença turística”, disse Thakur.

No entanto, ele observou que a demanda por imóveis residenciais em Dubai não é impulsionada apenas pelo turismo.

“A grande população expatriada da cidade continua a fornecer uma base estável de demanda por moradia”, afirmou.

Um mercado acostumado a ciclos

O setor imobiliário de Dubai passou por múltiplos ciclos de expansão e contração nas últimas duas décadas.

Durante a crise financeira global de 2008, os preços dos imóveis caíram cerca de 50–60%, e o mercado levou aproximadamente seis a sete anos para se recuperar totalmente.

Outra correção ocorreu entre 2014 e 2019, quando os preços caíram em torno de 25–30%, em grande parte devido à baixa nos preços do petróleo e a um excesso de oferta de moradias.

Mais recentemente, a pandemia de COVID-19 causou apenas uma breve interrupção, com o mercado se recuperando em 12–18 meses.

Fonte: ANAROCK

Esses ciclos destacam uma característica importante do mercado imobiliário de Dubai: embora as correções possam ser acentuadas, o setor historicamente demonstrou forte capacidade de recuperação uma vez que a confiança dos investidores se estabiliza.

“As atuais tensões geopolíticas, sem dúvida, introduzirão um grau de cautela entre os investidores”, afirmou Thakur.

“Os volumes de transação podem moderar no curto prazo à medida que os compradores avaliam o ambiente de risco em evolução. Ainda assim, a posição de Dubai como um polo financeiro e de estilo de vida global — combinada com sua base diversificada de investidores e flexibilidade de políticas — continua a oferecer forte suporte estrutural ao seu setor imobiliário.”

“Nesse sentido, a verdadeira questão pode não ser se as tensões geopolíticas afetarão o mercado imobiliário de Dubai — elas quase certamente o farão no curto prazo. A questão mais relevante é quão rapidamente a confiança dos investidores retorna uma vez que o ambiente geopolítico se estabilize”, acrescentou.

“Se a história servir de guia, o mercado imobiliário de Dubai demonstrou repetidamente que pode se recuperar mais rápido do que muitos mercados imobiliários globais.”

Dicas para investidores em tempos de incerteza

A Gaj Properties delineou várias estratégias para investidores imobiliários que navegam no cenário atual.

A empresa recomenda priorizar imóveis com localização forte, infraestrutura sólida e incorporadoras reputadas, ao mesmo tempo em que monitora de perto o sentimento mais amplo do mercado.

“Mantenha-se atualizado sobre os desdobramentos geopolíticos, mas evite decisões emocionais”, disse a empresa.

Também aconselhou investidores a adotarem uma perspectiva de longo prazo, observando que a volatilidade de curto prazo frequentemente se dissipa ao longo de períodos de retenção plurianuais.

Trabalhar com consultores experientes e diversificar entre segmentos residenciais e comerciais também pode ajudar a equilibrar riscos.