Ações da Digital Realty caem 4%, mas por que o mercado pode estar errado

As ações da Digital Realty NYSE:DLR caíram cerca de 5% em negociações pré-mercado na terça-feira, depois que a proprietária de centros de dados anunciou um acordo de 3,5 mil milhões USD (aprox. R$ 18,4 mil milhões) para comprar os interesses da Blackstone em três ativos no norte da Virgínia.

À primeira vista, a reação parece esperada, pois a transação é grande, parcialmente financiada com ações e ocorre após várias outras movimentações de capital.

Mas a queda também suscita uma pergunta legítima: o mercado está concentrando-se demais na diluição de curto prazo e pouco na qualidade do que a Digital Realty está comprando?

Digital Realty stock: Deal that spooked investors

A Digital Realty está pagando 1,2 mil milhões USD (aprox. R$ 6,3 mil milhões) para adquirir a participação patrimonial combinada de 64% da Blackstone em três centros de dados hiperscale no norte da Virgínia.

A contrapartida inclui 400 milhões USD (aprox. R$ 2,1 mil milhões) em caixa e 2,3 mil milhões USD (aprox. R$ 12,1 mil milhões) em ações da Digital Realty. Os ativos têm um valor bruto de 7,8 mil milhões USD (aprox. R$ 41 mil milhões), incluindo dívida e o restante do capital de desenvolvimento.

As propriedades incluem a participação de 80% da Blackstone em dois centros de dados de 96 megawatts em Manassas, Virginia, e sua participação de 50% em uma instalação de 96 megawatts em Sterling.

Os investidores claramente não gostaram da operação, e a razão óbvia é a diluição.

Pagar 2,3 mil milhões USD (aprox. R$ 12,1 mil milhões) em ações significa mais ações em circulação, o que pode pressionar métricas por ação no curto prazo.

O componente em caixa de 1,2 mil milhões USD (aprox. R$ 6,3 mil milhões) também aumenta as preocupações dos investidores sobre a intensidade de capital, num momento em que o desenvolvimento de centros de dados já é caro.

O momento também é um fator, já que a Digital Realty levantou recentemente cerca de 1,2 mil milhões USD (aprox. R$ 6,3 mil milhões) por meio de uma venda de ações at-the-market e comprou aproximadamente 1.440 acres perto de Kansas City para desenvolvimento hiperscale futuro.

A empresa também está aumentando sua participação na Teraco e adquirindo a Columbia Capital.

Why the fundamentals tell a different story

Os próprios ativos parecem sólidos, pois os três centros de dados estão totalmente locados para clientes hyperscale de grau de investimento sob contratos de 15 anos.

Eles apresentam uma classificação de crédito média combinada dos clientes de AA- e incluem cláusulas de reajuste de aluguel de 3,6% ao ano.

Isso é valioso no universo de centros de dados. Contratos longos com clientes de alta qualidade podem fornecer fluxo de caixa previsível, enquanto aumentos de aluguel incorporados ajudam a proteger os retornos ao longo do tempo.

Os analistas observaram que o acordo também apresenta uma taxa de capitalização inicial estabilizada acima de 6,5%. Para ativos hiperscale totalmente locados no norte da Virgínia, esse não é um número fraco.

Se as taxas de capitalização continuarem a se comprimir porque a demanda por IA e nuvem permanecer forte, a Digital Realty pode estar comprando um fluxo de caixa de longo prazo muito atraente.

“Espera-se que esta transação seja acretiva ao Core FFO por ação em 2027 e 2028, conforme o desenvolvimento seja concluído e os aluguéis comecem”, disse o CFO da Digital Realty, Matt Mercier.

Essa é a frase-chave para os investidores. O acordo pode pressionar as ações hoje por causa da diluição e das preocupações de financiamento, mas a empresa espera que ele aumente os fundos operacionais básicos por ação uma vez que os ativos se estabilizem.

Greg Wright, diretor de investimentos da Digital Realty, também enquadrou a aquisição como a próxima etapa de uma parceria existente com a Blackstone, dizendo que permite à empresa aumentar a participação em “ativos hiperscale totalmente locados e de alta qualidade”.