ANAROCKs Prashant Thakur: Dubais fristed-status udfordret, men kapitalen flygter måske ikke

Dubais ejendomsmarked, som lige har oplevet en rekordperiode i 2025, står nu over for en afgørende test, efterhånden som eskalerende spændinger i Mellemøsten ryster investorernes tillid.

Emiratet registrerede handler for $250 billioner sammen med en kraftig prisstigning på 50–70% over de seneste år, hvilket havde næret bekymringer om overophedning allerede før konflikten begyndte.

Det seneste geopolitiske chok har udløst en korrektion, forstyrret nøglesektorer som turisme og luftfart og sat transaktionsaktiviteten i bero.

Mens nogle investorer træder tilbage i lyset af stigende usikkerhed, begynder andre at betragte nedgangen som et muligt indgangspunkt.

I dette interview gennemgår Prashant Thakur, ANAROCKs Executive Director & Head - Research & Advisory, den umiddelbare effekt, de udviklende risici og udsigterne for et af verdens mest overvågede ejendomsmarkeder.

Her er redigerede uddrag fra interviewet:

Invezz: Hvordan har den igangværende konflikt i Mellemøsten påvirket Dubais ejendomsmarked, og hvad kunne være de langsigtede implikationer, hvis spændingerne eskalerer yderligere?

“Okay. Så før vi taler om den nuværende situation, lad os sætte konteksten: Hvor var Dubais ejendomsmarked lige før krigen?”

Thakur pegede på, at markedet kom ud af en usædvanlig stærk periode med rekordstore transaktionsvolumener og markante prisstigninger de seneste år.

“Jeg mener, 2025 var rekordåret for Dubai. Der blev gennemført ejendomshandler for $250 billioner, hvilket var det højeste, der nogensinde er registreret i Dubais historie.

Og i de sidste fire år var prisstigningen et sted mellem 50 til 70%, hvilket var ret markant.”

Han bemærkede, at bekymringer om overophedning allerede havde meldt sig, selv før konflikten brød ud.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

“Hvad jeg ville sige er, at allerede før denne krig startede, var der snak i markederne om overophedning; alle ledte efter en udløser for en form for korrektion.”

På trods af det understregede han, at Dubais underliggende fundamentale forhold forbliver stærke, støttet af en meget divers køberbase fra hele verden.

“Når det er sagt, er Dubai fundamentalt set et af de stærkeste markeder globalt, fordi køberbasen er meget diversificeret. Folk fra 150 lande deltager i det ejendomsmarked.”

Dubais positionering som en sikker havn har også spillet en afgørende rolle for at tiltrække kapital under tidligere geopolitiske forstyrrelser.

“Og også, Dubai blev altid set som en sikker havn.”

Dog har den aktuelle konflikt direkte påvirket den opfattelse, idet angreb har ramt nøglesektorer.

“Nu, efter at denne krig brød ud, har vi også set en del angreb ske i Dubai. Ja, i begyndelsen startede det som et symbolske slag, men nu var strejkerne ret alvorlige, hvilket på en måde forstyrrede flyselskaberne ganske kraftigt.”

“Turismen, som er en af nøglesektorerne for Dubais BNP, blev også hårdt ramt.”

På kort sigt har dette omsat sig til en prisjustering og en nedgang i transaktioner.

“Og den umiddelbare effekt var en prisjustering på 10 til 15%. Nogle få handler, der var under forhandling, blev sat på hold.”

“Der har dog været rapporter om nogle værdikøb fra større investorer med høj risikovillighed.”

Invezz: Hvilke segmenter oplever mest pres i det nuværende miljø?

Thakur fremhævede, at byggerier under opførsel, eller off-plan-projekter, bærer størstedelen af nedgangen, da de er afhængige af fremtidig prisstigning.

“Vi har også set, at projekter under opførsel var de første til at tage slaget.”

“Fordi folk, når de køber et projekt under opførsel, sætter deres håb til fremtidig værdistigning.”

Han forklarede, at den nuværende usikkerhed forstyrrer denne model og samtidig påvirker projekters tidsplaner for gennemførelse.

Invezz: Hvordan ser du situationen udvikle sig, hvis konflikten fortsætter?

Ud over den umiddelbare effekt advarede Thakur om større strukturelle risici, hvis konflikten trækker ud, idet han trak paralleller til tidligere kriser, samtidig med at han pegede på centrale forskelle.

“Hvis krigen eskalerer, så vil ikke kun Dubai, men hele Mellemøsten få et alvorligt tilbageslag; vi vil se en markant omvurdering.”

“Hvis man analyserer, hvad der skete under den globale finanskrise, så så vi en stejl korrektion på næsten 40 til 50%, og genopretningstiden var fem til seks år.”

Han bemærkede dog, at krige har mere komplekse og langvarige konsekvenser på grund af både fysisk og økonomisk ødelæggelse.

“Krig er helt anderledes. I krig ser vi megen ødelæggelse af fysiske aktiver.”

“Det er ikke sådan, at hvis krigen ender i morgen, så er alt normalt dagen efter. Det vil tage tid at få tingene op og køre igen.”

“Så på lang sigt, hvis krigen fortsætter, vil konsekvenserne være meget alvorlige.”

Sammenfattende sagde han, at markedet allerede afspejler kortsigtet pres, og at risikoen er skævt fordelt mod yderligere nedside, hvis spændingerne eskalerer.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Trækker investorer sig, eller er der stadig lommer af aktivitet?

Thakur sagde, at markedet i øjeblikket er delt mellem forsigtige investorer og opportunistiske købere.

“I den nuværende situation er der to slags investorer.”

“Den ene gruppe er meget risikoudsatte‑averse. De har faktisk sat købsbeslutningen på hold.”

“Og så er der en anden gruppe købere, som tager risiko.”

“De tænker, at de måske har misset toget… og faktisk giver det dem et godt indgangspunkt.”

“Derfor vil du se en form for værdikøb eller distressed buying finde sted.”

Invezz: Hvordan reagerer Dubais regering for at opretholde investorernes tillid?

Han bemærkede, at myndighederne har taget flere skridt for at bevare emiratets image som sikker havn og stabilisere stemningen.

“Det positive er, at Dubais administration har taget nogle stærke foranstaltninger for at sikre, at billedet af en sikker havn ikke brydes.”

“De har annonceret automatisk visafornyelse for folk, der sidder fast og hvis visa er udløbet.”

“De har instrueret hotellerne i ikke at hæve hotelpriserne kraftigt.”

“Og de annoncerer også nogle særlige incitamenter ved at give rabat på registrerings‑ og stempelafgifter.”

Invezz: Ser du investorer flytte kapital til alternative globale markeder?

Selvom alternativer findes, sagde Thakur, at Dubais strukturelle fordele begrænser sandsynligheden for en umiddelbar kapitalflugt.

“Et andet sammenligneligt marked kunne være Singapore, men det er meget dyrt.”

“Og sig for eksempel, at Dubai havde denne unikke fordel ved en nulskattepolitik.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

“For globalt set er usikkerheden til stede overalt.”

“Så jeg tror, folk først og fremmest vil forblive investeret. Ingen ønsker at sælge til pressede værdier.”

“Faktisk kan de bruge denne lejlighed til at købe mere.”

Invezz: Der er bekymring om en stor kommende udbudspipeline — er det en risiko i dette miljø?

Thakur anerkendte risikoen, men sagde, at udviklere sandsynligvis vil reagere ved at moderere udbuddet.

“Det er det, det er i denne situation.”

“Den første reaktion vil være, at alle de nye lanceringer, tror jeg, vil tage en pause.”

“De fleste af disse udviklere har statsstøtte… de kan altid timinge lanceringerne.”

“Så den første umiddelbare effekt vil være, at du vil se en form for opbremsning i nye lanceringer.”p>

“Og på grund af denne krig bliver byggeaktiviteten også forstyrret.”

“Så mange udviklere vil forsøge at have en meget kontrolleret tilgang til nye lanceringer.”

Invezz: Indiske investorer har været en vigtig drivkraft for efterspørgslen i Dubai, med flere højprofilerede og berømthederelaterede handler de seneste år. I dette lys, ser du en mere følsom eller forsigtig reaktion fra dette segment nu?

Han bemærkede, at mens ultra-luksusaktivitet kan fortsætte, er det sandsynligt, at det samlede transaktionstempo vil aftage.

“Det har ikke ændret sig.”

“Disse investeringer fra berømtheder blev også brugt som en form for brandendorsement.”

“De vil sikre, at disse ultraluksushandler stadig sker, men naturligvis til en mere rabatteret pris.”

“Disse ultra‑rige udgør en anden købergruppe.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

“Når det er sagt, ja… tidligere hørte vi om alle disse store handler hver uge… det vil aftage.”

“Alle vil, ved du, sætte en pause.”

Invezz: Forventer du, at markedet vender tilbage til tidligere højder inden længe?

Genopretning er sandsynlig, men langsommere end tidligere cyklusser, særligt sammenlignet med genopretningen efter pandemien.

“Det vil, det vil, men det vil tage tid.” “Denne gang tror jeg, cyklussen bliver en smule længere.”

“Jeg vil sige, at… genopretningscyklussen vil ligge et sted i området to til tre år.”

“Ikke før tre år.”

Invezz: Hvad bør investorer have i mente i dette miljø?

Thakur understregede, at det nuværende marked kræver en langsigtet tilgang, hvor kortsigtede spekulative strategier sandsynligvis ikke vil fungere.

“Først og fremmest skal du være meget sikker på, at hvis du investerer, så skal du investere for det lange løb.”

“Det er ikke sådan, at du køber i dag og tænker på at sælge i morgen og forvente et afkast på 20 til 30%.”

“Du skal have en tidshorisont på mindst fire til fem år.”

“Søg efter nogle billige handler… bliv i markedet i mindst fire til fem år.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

“Det er ikke sådan, at markedet ikke vil komme tilbage. Markedet vil komme tilbage.

“Men ja, denne gang vil cyklussen være en smule længere."