Por qué los precios de la vivienda caerán menos de lo que predicen los escenarios del fin del mundo

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en Nov 16, 2022
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  • Analistas pidien que los precios de la vivienda caigan mientras aumentan las tasas y la economía se desacelera
  • Sin embargo, las hipotecas de tasa flotante son menos comunes que en 2008 y la deuda de los hogares es menor.
  • Oferta de viviendas baja y mercado laboral resistente sugiere que los precios serán mejores de lo que se teme

Publiqué un artículo la semana pasada analizando el mercado inmobiliario estadounidense.

Escribí que con el aumento de las tasas hipotecarias y una economía arrastrando los talones (para ser cortés), los precios de la vivienda estaban destinados a caer. Sin embargo, planteé la hipótesis de que la disminución estaría lejos de ser devastadora, y que es poco probable que los precios vuelvan a caer por debajo de los niveles previos a la pandemia.

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Para los propietarios de viviendas, si bien los pagos de la hipoteca se verán afectados, los precios de las viviendas aumentaron un 44 % durante el COVID, considerando los precios medios de venta de las viviendas en los EE. UU. En este contexto, incluso un recorte hipotético del 25 % en los precios de la vivienda para el primer trimestre de 2023 ni siquiera reduciría los precios hasta el nivel en el que estaban en el segundo trimestre de 2020.

Para ser claros, no estoy pronosticando una disminución del 25%. Las predicciones más extremas de los analistas tocan fondo en torno a este nivel, y eso es durante un período de uno o dos años, no de un trimestre. Esto es puramente una demostración de cuánto han aumentado los precios de la vivienda y cómo alejarse puede dar perspectiva.

Hay razones para creer que los precios de la vivienda caerán menos

Sin embargo, también hay muchas razones para poner en duda las predicciones a la baja más extremas. El primero es el más destacado: la oferta. Especialmente en muchas ciudades importantes, la demanda aún supera con creces la oferta. ¿Sabes lo que dicen sobre la oferta y la demanda?

Por lo tanto, un golpe a la demanda definitivamente ralentizará el crecimiento de los precios, pero es difícil imaginar un colapso catastrófico en áreas altamente deseables por la sencilla razón de que hay demasiada gente para muy pocas casas.

Muchos apuntan al 2008 como un símbolo de lo desagradables que pueden ser las cosas en el mercado inmobiliario. Sin embargo, esta no es una comparación justa. En primer lugar, los bancos están mucho mejor capitalizados hoy que en 2008, mientras que los requisitos de reserva también son más altos. El colapso de las hipotecas de alto riesgo fue un caso extremo de locura que descendió sobre los sectores inmobiliario y bancario. Esto no pasará otra vez.

La otra gran diferencia esta vez, en comparación con 2008 y otros períodos de desaceleración, es la resistencia continua del mercado laboral. El desempleo no alcanzará las profundidades de 2008, con el FMI pronosticando un aumento del 1% en el desempleo el próximo año. Durante el accidente de 2008, este número se triplicó.

La deuda de los hogares, tanto en Europa como en EE.UU., también es más baja hoy que durante la crisis. Con el aumento de las tasas de interés, esto tiene un efecto clave. Tasas de interés más altas significan pagos más onerosos; de hecho, estas tasas más altas son el mayor impulsor individual de la debilidad de la vivienda, ya que los pagos de la hipoteca se vuelven más onerosos.

Sin embargo, a pesar de que la deuda soberana se volvió totalmente loca en los últimos años (y algo que a menudo cubro en mi análisis), a nivel de los hogares hay menos deuda que en 2008. Esto significa que las personas no están tan severamente exprimidas por el aumento de las tasas como lo estarían de otra manera. , nuevamente ayudando a evitar que la demanda de viviendas y los precios caigan por un precipicio.

Los préstamos hipotecarios están mucho más regulados y son más conservadores que antes. Los gobiernos y los reguladores tomaron medidas para limpiar el mercado a raíz de la crisis de 2008, y estas acciones protegerán a los consumidores.

¿Qué tan grave fue la crisis financiera?

Y, sin embargo, a pesar de todas estas grandes debilidades en el mercado de la vivienda que expuso la crisis de 2008, los precios cayeron solo un 13 % de máximo a mínimo en los países más industrializados, como se informó la semana pasada en el Financial Times. Por eso, cuando leo informes como una predicción reciente del prestamista hipotecario del Reino Unido , Nationwide, de que los precios podrían caer hasta un 30 %, dudo.

El mercado de la vivienda obviamente se ablandará. Efectivamente, ya lo tiene. La hipoteca a 30 años ahora está por encima del 7% en los EE. UU., habiendo sido menos del 3% hace solo un año. En este contexto, es imposible argumentar que el mercado inmobiliario no se verá afectado.

Pero cuando salen predicciones de números como el 20%, me cuesta seguir la lógica. Factores como una oferta anémica en las grandes ciudades, un mercado laboral resistente, préstamos más estrictos, menos deuda de los hogares y una situación de reservas más saludable para los bancos se combinan para producir un lote de evidencia muy fuerte de que la caída aquí no será de la escala de 2008. E incluso entonces, no vimos algunos de los números que predicen estos escenarios.

Otra cosa que ni siquiera hemos discutido aquí es la naturaleza diferente de las hipotecas hoy en día con respecto a los pagos de interés solamente y las tasas flotantes. Hay sustancialmente menos hipotecas de interés solamente en el mercado que en 2008, mientras que las hipotecas de tasa flotante (es decir, las más afectadas por el aumento de las tasas) han caído drásticamente en casi todos los países desarrollados.

Correa en la gente. Como he estado diciendo durante un tiempo, espero un invierno realmente duro. Pero para los precios de la vivienda, todavía no estoy en modo de pánico. Si bien ciertamente espero ver un retroceso moderado, veo demasiada evidencia para sugerir que la caída no se acercará a los escenarios de Armagedón que algunos estudios predicen, especialmente en las ciudades más deseables.