Miksi asuntojen hinnat laskevat vähemmän kuin tuomiopäivän skenaariot ennustivat

Ohi:
päälle marras 15, 2022
Listen to this article
  • Jotkut analyytikot odottavat asuntojen hintojen laskevan korkojen noustessa ja talouden hidastuessa
  • Vaihtuvakorkoiset asuntolainat kuitenkin vähemmän yleisiä kuin 2008 ja kotitalouksien velka pienempi
  • Asuntojen tarjonta vähäistä ja työmarkkinat pysyvät joustavina viitaten siihen, että hinnat kehittyvät

Julkaisin viime viikolla artikkelin, jossa analysoitiin Yhdysvaltain asuntomarkkinoita.

Kirjoitin, että asuntolainojen korkojen noustessa ja talouden vetäytyessä asuntojen hinnat laskivat väistämättä. Oletin kuitenkin, että lasku ei olisi kaikkea muuta kuin tuhoisa, sillä hinnat eivät todennäköisesti putoaisi pandemiaa edeltäneelle tasolle.

Etsitkö nopeita uutisia, kuumia vihjeitä ja markkina-analyysejä? Tilaa Invezzin uutiskirje jo tänään.

Asunnonomistajille, vaikka asuntolainan maksut satuttavat, asuntojen hinnat nousivat 44 % korona-aikaan, kun tarkastellaan asuntojen myynnin mediaaniarvoa Yhdysvalloissa. Tätä taustaa vasten edes hypoteettinen 25 prosentin asuntojen hintojen leikkaus vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä ei laske hintoja edes vuoden 2020 toisen neljänneksen tasolle.

Selvyyden vuoksi – en ennusta 25 prosentin laskua. Äärimmäisimmät analyytikkoennusteet ovat pohjassa tämän tason ympärillä, ja se on seuraavan vuoden tai kahden ajanjakson, ei neljänneksen aikana. Tämä on puhtaasti osoitus siitä, kuinka pitkälle asuntojen hinnat ovat nousseet ja kuinka loitonnat voivat antaa perspektiiviä.

On syytä uskoa, että asuntojen hinnat laskevat vähemmän

On kuitenkin myös monia syitä epäillä äärimmäisimpiä huonoja puolia koskevia ennusteita. Ensimmäinen on näkyvin – tarjonta. Etenkin monissa suurkaupungeissa kysyntä ylittää edelleen selvästi tarjonnan. Tiedätkö mitä he sanovat kysynnästä ja tarjonnasta?

Siten kysyntään kohdistuva isku hidastaa varmasti hintojen kasvua, mutta on vaikea kuvitella katastrofionnettomuutta erittäin halutuilla alueilla, siitä yksinkertaisesta syystä, että ihmisiä on liian paljon ja asuntoja liian vähän.

Monet viittaavat vuoteen 2008 symbolina siitä, kuinka ikäviä asioita voi käydä asuntomarkkinoilla. Tämä ei kuitenkaan ole reilu vertailu. Ensinnäkin pankit ovat nykyään paljon paremmin pääomitettuja kuin vuonna 2008, ja varantovaatimukset ovat myös korkeammat. Subprime-asuntolainojen romahdus oli asunto- ja pankkisektorin äärimmäinen hulluuden tapaus. Tämä ei toistu.

Toinen suuri ero tällä kertaa – verrattuna vuoteen 2008 ja muihin hidastuskausiin – on työmarkkinoiden jatkuva joustavuus. Työttömyys ei saavuta vuoden 2008 syvyyksiä, ja IMF ennustaa työttömyyden kasvavan 1 % ensi vuonna. Vuoden 2008 onnettomuuden aikana tämä määrä kolminkertaistui.

Myös kotitalouksien velka – sekä Euroopassa että Yhdysvalloissa – on tänään pienempi kuin romahduksen aikana. Korkojen noustessa tällä on keskeinen vaikutus. Korkeammat korot merkitsevät raskaampia maksuja. Itse asiassa nämä korkeammat korot ovat suurin yksittäinen asuntojen pehmeyden aiheuttaja, kun asuntolainojen maksut tulevat raskaammiksi.

Huolimatta siitä, että valtion velka on viime vuosina noussut korkeuksiin (ja mitä käsittelenkin usein analyysissäni), kotitalouksien velkaa on vähemmän kuin vuonna 2008. Tämä tarkoittaa, että korkotason nousu ei koettele yksityishenkilöitä niin vakavasti kuin muutoin, mikä auttaa jälleen kerran ehkäisemään asuntojen kysynnän ja hintojen jyrkän romahduksen.

Asuntolainananto on paljon säännellympää ja konservatiivisempaa kuin se oli aiemmin. Hallitukset ja sääntelyviranomaiset ryhtyivät puhdistamaan markkinoita vuoden 2008 kriisin jälkeen, ja nämä toimet suojaavat kuluttajia.

Kuinka paha finanssikriisi oli?

Ja silti, huolimatta kaikista näistä vuoden 2008 kriisin paljastamista asuntomarkkinoiden suurista heikkouksista, hinnat laskivat edelleen vain 13 prosenttia huipusta alimmilleen teollisuusmaissa, kuten Financial Times raportoi viime viikolla. Tästä syystä lukiessani sellaisia raportteja, kuten Yhdistyneen kuningaskunnan asuntolainayhtiön Nationwiden äskettäisen ennusteen, jonka mukaan hinnat voivat laskea jopa 30 prosenttia, epäröin.

Asuntomarkkinat luonnollisesti heikkenevät. Se on jo tapahtunut. 30 vuoden asuntolainan korko on Yhdysvalloissa nyt yli 7 prosenttia, kun se vielä vuosi sitten oli alle 3 prosenttia. Tätä taustaa vasten on mahdotonta väittää, etteivätkö asuntomarkkinat kärsisi.

Mutta kun ennustetaan 20 prosentin kaltaisia lukuja, minun on vaikea ymmärtää niiden logiikkaa. Tekijät, kuten suurkaupunkien heikko tarjonta, joustavat työmarkkinat, tiukempi luotonanto, kotitalouksien velkaantumisen väheneminen ja pankkien terveempi varantotilanne, tuottavat kaikki yhdessä erittäin vahvan joukon todisteita siitä, että lasku ei tule olemaan vuoden 2008 laajuinen. Ja silloinkin emme nähneet joitakin lukuja, joita nämä skenaariot ennustavat.

Toinen asia, josta emme ole edes keskustelleet tässä yhteydessä, on asuntolainojen erilainen luonne nykyään korottomien maksujen ja vaihtuvien korkojen osalta. Markkinoilla on huomattavasti vähemmän vain korkoa maksavia asuntolainoja kuin vuonna 2008, kun taas vaihtuvakorkoiset asuntolainat (eli ne, joihin korkojen nousu vaikuttaa eniten) ovat laskeneet huomattavasti lähes kaikissa kehittyneissä maissa.

Kiinnittäkää vyönne, ihmiset. Kuten olen sanonut jo jonkin aikaa, odotan todella kovaa talvea. Mutta asuntojen hintojen osalta en ole vielä paniikkitilassa. Vaikka odotan varmasti maltillista vetäytymistä, näen liian paljon todisteita, jotka viittaavat siihen, että lasku ei tule lähellekään niitä Armageddon-skenaarioita, joita jotkut tutkimukset ennustavat, varsinkaan halutuimmissa kaupungeissa.