Vaikuttaako Airbnb globaaliin asuntopulaan?

Ranskan lainsäätäjät ottivat merkittävän askeleen 7. marraskuuta hyväksymällä lain, jolla tiukennettiin Airbnb:n kaltaisia matkailumajoituksia.

Tällä huhtikuusta 2023 lähtien kehitellyllä toimenpiteellä pyritään rajoittamaan lyhytaikaiseen vuokraukseen käytettävien kiinteistöjen verohelpotuksia, jotta voidaan torjua maan kohtuuhintaisten asuntojen pulaa.

"Airbnb-tyyppisten vuokra-asuntojen nousukausi on edistänyt keinottelua ja vaikeuttanut entisestään tavanomaisen asunnon saamista", sanoi Annaïg Le Meur, yksi laskun taustalla olevista henkilöistä.

Uusi laki on osa laajempaa pyrkimystä saada asuntokanta takaisin ja varmistaa, että asuntokiinteistöt palvelevat alkuperäistä tarkoitustaan – asuntoina pitkäaikaisille asukkaille.

Kun kaupungit kohtaavat kaksinkertaisen haasteen, matkailun hallinnan ja asumisen saavutettavuuden, Ranskan lainsäädännöllinen askel on merkittävä askel kohti spekulatiivisen toiminnan hillitsemistä asuntomarkkinoilla.

Ranska ei kuitenkaan ole yksin rajoittamassa lyhytaikaista vuokrausta, kuten Airbnb:tä uudella lainsäädännöllä.

Kohtuuhintaisten asuntojen ja räjähdysmäisesti nousevien vuokrien vuoksi hallitukset ja paikallisviranomaiset ympäri maailmaa asettavat tiukempia säännöksiä lyhytaikaisille vuokrauksille.

Nämä määräykset, mukaan lukien virtuaaliset kiellot, eivät kuitenkaan ole merkittävästi ratkaisseet ongelmaa.

Invezz tutkii, miten tämä tilanne etenee Yhdysvalloissa ja Euroopan maissa:

Yhdysvaltain viranomaiset säätelevät lyhytaikaista vuokrausta ja jopa kieltävät sen

Yhdysvalloissa kaupungit ovat yhä useammin asettanut rajoituksia lyhytaikaisille vuokrauksille, koska nämä alustat vaikuttavat nouseviin vuokriin ja rajalliseen asuntokantaan.

Esimerkiksi Irvine, Kalifornia, kielsi lyhytaikaista vuokrausta, kuten Airbnb:tä ja Vrboa, asuinalueilla helmikuussa 2021 vedoten elinkustannusten nousuun ja kaupunginosien lisääntyneisiin ruuhkautumiseen.

New York City on myös ottanut rohkeita askeleita toteuttamalla viime vuonna voimaan tulleen tiukan Local Law 18:n.

Tämä asetus on käytännössä kieltänyt Airbnb:n määräämällä, että majoittajien on oltava paikalla alle 30 päivän oleskelun aikana, ja rajoittamalla vuokrauksen kahteen vieraaseen ilmoitusta kohden ja velvoittamalla majoittajia rekisteröitymään kaupunkiin.

Yhdysvalloissa on myös nähty mosaiikki sääntelyä. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville ja Boston ovat kaikki ottaneet käyttöön eriasteisia säännöksiä hallitakseen lyhytaikaisten vuokra-asuntojen leviämistä.

Vaikka joillakin paikallisilla asuntomarkkinoilla on kuitenkin tapahtunut lievää vakautta, kokonaisvaikutus vuokrahintoihin on edelleen kiistanalainen.

Eurooppa on vastannut suurelta osin korkoilla

Kaikkialla Euroopassa kaupungit ovat samalla tavoin kamppailleet tasapainottaakseen lyhytaikaisen vuokrauksen edut kohtuuhintaisten asuntojen tarpeeseen.

Esimerkiksi Barcelona on ottanut jyrkän lähestymistavan. Kesäkuussa 2024 kaupungin pormestari Jaume Collboni ilmoitti suunnitelmistaan kieltää uudet lyhytaikaiset vuokraluvat kokonaan marraskuuhun 2028 mennessä.

Airbnb-listaukset Barcelonassa ovat kasvaneet 42 % vuodesta 2015, mikä on pahentanut kaupungin asuntokriisiä poistamalla tuhansia asuntoja pitkäaikaisvuokramarkkinoilta.

Tämän aloitteen tavoitteena on saada takaisin 10 000 kiinteistöä asukkaille, ja Collboni sanoi, että se käsittelee "Barcelonan suurinta ongelmaa".

Wien seuraa esimerkkiä heinäkuussa 2024 alkavilla säännöksillä, jotka rajoittavat turistivuokrauksen 90 päivään vuodessa.

Tämä on linjassa Berliinin kaltaisissa kaupungeissa toteutettavien toimenpiteiden kanssa, joissa Airbnb-majoittajien on hankittava luvat kiinteistön vuokraamiseen ja noudatettava kakkosasuntojen 90 päivän kattoa.

Näiden sääntöjen noudattamatta jättäminen voi johtaa valtaviin sakkoihin, mikä vahvistaa viranomaisten asian käsittelyn vakavuutta.

Lontoossa on myös samanlainen 90 yön vuosiraja ilman käyttötarkoituksen muutosta, mikä varmistaa, että kiinteistöt pysyvät ensisijaisesti pitkäaikaisten asukkaiden käytössä.

Ovatko tiukat määräykset toimineet?

New Yorkissa lain vaikutukset ovat olleet kauaskantoisia; AirDNA:n mukaan Airbnb-listausten määrä alle 30 yötä yöpyville New Yorkissa laski 83 % heinäkuusta 2023 heinäkuuhun 2024.

Vaikka tämä johti lyhyen aikavälin vuokra-asuntojen vähentymiseen, lain perimmäistä tavoitetta – muuttaa nämä asunnot pitkäaikaisiksi asunnoiksi – ei ole täysin toteutunut.

Vuosi kiistanalaisen asetuksen käyttöönoton jälkeen New Yorkin vuokramarkkinat ovat edelleen kireät Skiftin tekemän perusteellisen tutkimuksen mukaan.

Vaikka lyhytaikaisten vuokra-asuntojen määrä romahti dramaattisesti, kokonaisvaikutus kohtuuhintaiseen asumiseen on ollut vaatimaton.

Mediaanivuokrat New Yorkissa ovat nousseet alle prosentin lain voimaantulon jälkeen, mutta yhden makuuhuoneen vuokrat nousivat ennätyskorkealle 4 500 dollariin kuukaudessa, mikä osoittaa, kuinka monet muut tekijät kuin Airbnb vaikuttavat asumisen kohtuuhintaisuuteen.

Kaupungin hotelliteollisuus on kuitenkin kokenut nousukauden, ja paikalliset matkailuennusteet osoittavat kävijöiden lisääntyneen.

Lisäksi osuma Airbnb:n liiketoimintaan NYC:ssä on pakottanut yksittäiset majoittajat ponnistelemaan asuntolainamaksujen tai vuokran kattamiseksi.

Samaan aikaan jotkut asunnonomistajat ovat edelleen hyötyneet lyhytaikaisista vuokrauksista lain porsaanreiän vuoksi.

Lisäksi on syntynyt maanalaiset lyhytaikaisen vuokrauksen markkinat, jotka tarjoavat vieraille minimaalisen suojan, jos ollenkaan.

Asiantuntijat punnitsevat: onko Airbnb pääsyyllinen?

Harvard Business Review -lehden aiemmin tänä vuonna tekemä tutkimus paljasti, että vaikka lyhytaikaiset vuokrat vaikuttavat vuokrien nousuun, ne eivät ole tärkein tekijä.

"Yksinkertaisesti sanottuna Airbnb:n rajoittaminen ei tule olemaan tehokas työkalu asumisen kohtuuhintaisten ongelmien ratkaisemiseksi monissa Yhdysvaltain kaupungeissa", raportissa todetaan.

Tutkimuksessa havaittiin, että Airbnb:n läsnäolo nosti vuotuista mediaanivuokraa vain 125 dollarilla, mikä on pieni osa laajemmasta asumiskustannusten noususta.

Isossa-Britanniassa EY:n tekemä tutkimus havaitsi vain vähän korrelaatiota Airbnb-listausten nousun ja asumiskustannusten nousun välillä.

Huolimatta laajasta huolesta, Airbnb:ssä listattujen kokonaisten asuntojen osuus maan kaikista asunnoista on alle 0,7 prosenttia, ja useimmat isännöitsijät vuokraavat kotinsa alle kolmeksi päiväksi kuukaudessa, raportin mukaan.

Yli 90 yötä vuodessa aktiiviset ilmoitukset edustavat vain 0,17 % asuntokannasta, mikä korostaa entisestään vähäistä vaikutusta yleiseen saatavuuteen.

Airbnb:n puolustus

Airbnb sanoi, että yrittää tukahduttaa syytökset kasvavasta Airbnb:stä, joka aiheuttaa Yhdistyneen kuningaskunnan kohtuuhintaisten asuntojen pulaa,

"On laajalti tunnustettu, että Yhdistynyt kuningaskunta ei ole kyennyt rakentamaan tarpeeksi asuntoja pysyäkseen kysyntäpaineen tahdissa vuosien ajan, ja riippumattomien arvioiden mukaan Yhdistyneessä kuningaskunnassa on noin 5 miljoonan asunnon vaje."

Sillä välin Airbnb:n tiedoista kävi ilmi, että suurin osa Iso-Britannian majoitsijoista listaa yhden paikan, ja 40 % sanoo, että ylimääräiset tulot auttavat heitä varaamaan kotinsa.

New Yorkissa vuosi tiukan lain voimaantulon jälkeen Airbnb pyysi syyskuussa kaupungin viranomaisia harkitsemaan säännöksiä uudelleen, koska se vetosi korkeampiin matkustajien hintoihin ja nollavaikutukseen asuntomarkkinoihin.

Airbnb, viitaten Apartment List -tietoihin, huomautti, että asuntojen vajaakäyttöaste on pysynyt tasaisena 3,4 prosentissa lain voimaantulon jälkeen.

Lisäksi Airbnb korosti, että matkakulut ovat nousseet, ja hotellihinnat New Yorkissa nousivat heinäkuussa 7,4 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna, ylittäen Co-Starin raportoiman kansallisen 2,1 prosentin.

Keskitietä etsimässä

Vaikka suorat kiellot saattavat tuntua suoralta ratkaisulta, asiantuntijat kannattavat tasapainoisia säännöksiä, jotka koskevat sekä asumistarpeita että taloudellisia hyötyjä.

"Kiinteistön vuokrattavien yöpymisten enimmäismäärät, kuten Lontoon 90 päivän sääntö tai Amsterdamin 30 päivän katto, tarjoavat käytännöllisen keskitien", politiikkaanalyytikko sanoi.

Näiden toimenpiteiden avulla satunnaiset isännöitsijät voivat ansaita lisätuloja suuren kysynnän aikoina ilman, että sijoittajat houkuttelevat viemään kiinteistöjä pitkän aikavälin markkinoilta.

Aluekohtaiset rajoitukset, kuten San Diegon Mission Beachillä, varmistavat, että lyhytaikaiset vuokrat eivät hallitse paikallisia asuntoja.

Asiantuntijat kuitenkin varoittavat, että täytäntöönpano on edelleen haaste monille kaupungeille, joilla on rajalliset resurssit.

Alustojen vaatiminen tietojen jakamiseen ja paikallisten lakien noudattamiseen voi tehostaa valvontaa, sillä Airbnb ja VRBO keräävät jo nyt laajaa tietoa vuokraustoiminnasta.