Michael Burry assume un nuovo incarico in Hudson Pacific: dovresti seguirlo?

Il famoso investitore Michael Burry, noto per la sua lungimirante scommessa contro il mercato immobiliare statunitense prima della crisi finanziaria del 2008, ha fatto una mossa strategica nel secondo trimestre del 2024 avviando una nuova posizione in Hudson Pacific Properties Inc (NYSE: HPP).

Secondo la documentazione 13F presentata dalla sua società, Scion Asset Management, il 14 agosto 2024, il fondo di Burry ha acquisito 1,14 milioni di azioni di Hudson Pacific, a dimostrazione del suo interesse in questo fondo di investimento immobiliare (REIT) in declino.

L'acquisizione è degna di nota, soprattutto perché le azioni di Hudson Pacific sono crollate del 51% dall'inizio dell'anno, rispecchiando le difficoltà più ampie del settore dei fondi comuni di investimento immobiliari per uffici, in particolare nei suoi mercati chiave sulla costa occidentale.

Oltre alla sua mossa su Hudson Pacific, Burry ha anche apportato notevoli modifiche al portafoglio di Scion. Ha completamente abbandonato le posizioni in diversi titoli, tra cui Safe Bulkers, Star Bulk Carriers e BP Plc.

D'altro canto, ha aggiunto nuove partecipazioni in Olaplex Holdings, Molina Healthcare e BioAtla, incrementando nel contempo le sue partecipazioni nei giganti tecnologici cinesi Baidu e Alibaba.

È interessante notare che Alibaba ha ora superato JD.com diventando la principale partecipazione di Scion, evidenziando la continua fiducia di Burry nelle prospettive economiche della Cina nonostante l'attuale volatilità del mercato.

Performance di Hudson Pacific nel secondo trimestre del 2024: un mix di risultati

Hudson Pacific ha pubblicato i suoi risultati finanziari del Q2 2024 il 7 agosto, che sono stati un misto di risultati, riflettendo le sfide in corso affrontate dall'azienda. Hudson ha riportato Funds From Operations (FFO) di $ 0,17 per azione, in linea con le aspettative degli analisti, mentre i ricavi sono stati di $ 218 milioni, superando leggermente le stime di $ 1,17 milioni.

Tuttavia, il confronto anno su anno rivela un quadro più preoccupante. I ricavi sono diminuiti dell'11,1% rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso, principalmente a causa delle vendite di asset e della perdita di inquilini chiave in proprietà significative.

La perdita netta della società attribuibile agli azionisti ordinari è aumentata a 47 milioni di $, ovvero 0,33 $ ad azione, rispetto a una perdita di 36,2 milioni di $, ovvero 0,26 $ ad azione, nel secondo trimestre del 2023. Questo deterioramento è stato in gran parte determinato dalla diminuzione dei ricavi, nonostante gli sforzi per ridurre gli ammortamenti e le spese per interessi.

Inoltre, anche l'FFO rettificato (AFFO) di Hudson Pacific è sceso a 0,17 dollari ad azione, rispetto agli 0,22 dollari ad azione dell'anno precedente, evidenziando le difficoltà operative che l'azienda deve affrontare.

Il declassamento di Wall Street

La risposta di Wall Street è stata in gran parte negativa. L'8 agosto, Piper Sandler ha declassato Hudson Pacific da "Overweight" a "Neutral", citando la concentrazione della società nell'area di Los Angeles, dove i mercati degli uffici e degli studi sono stati particolarmente colpiti.

L'analista Alexander Goldfarb ha osservato che, sebbene vi sia qualche speranza di miglioramento verso la fine del 2024, i tempi e l'entità della ripresa restano incerti.

Analogamente, il 14 agosto Wolfe Research ha declassato Hudson Pacific a "Peer Perform", in linea con la decisione di Goldman Sachs di ridurre il prezzo obiettivo del titolo da $ 6,50 a $ 4,70, mantenendo al contempo un rating "Neutrale".

Anche BMO Capital Markets ha rivisto le sue previsioni su Hudson Pacific, declassando il titolo a "Market Perform" e abbassando il prezzo obiettivo da 8,00 a 6,00 $.

Il declassamento è stato guidato dalle indicazioni FFO del terzo trimestre più deboli del previsto di Hudson Pacific, che erano inferiori del 55% rispetto alle stime di BMO. La società ha citato le sfide in corso nel mercato degli affitti di uffici, i tassi di occupazione in calo e la mancanza di visibilità nel business degli studi come ragioni principali del declassamento.

Emergono debolezze fondamentali

Fondamentalmente, Hudson Pacific sta affrontando sfide significative. Il reddito operativo netto (NOI) in contanti dello stesso negozio dell'azienda è diminuito dell'11,8% anno su anno, principalmente a causa della perdita di importanti locatari nelle sue proprietà 1455 Market e Sunset Las Palmas Studios.

Il tasso di occupazione del portafoglio di uffici è sceso al 78,7% entro la fine del Q2, in calo rispetto al 79,0% del trimestre precedente e all'85,2% di un anno fa. Il calo dell'occupazione è una preoccupazione critica, in quanto ha un impatto diretto sulla capacità dell'azienda di generare un reddito da locazione stabile.

Al 30 giugno 2024, la società disponeva di una liquidità totale pari a 706,5 milioni di dollari, di cui 78,5 milioni di dollari in contanti e 628 milioni di dollari di capacità non utilizzata nell'ambito della sua linea di credito rotativa.

Tuttavia, in assenza di scadenze di debito fino alla fine del 2025, la società potrebbe dover affrontare significativi rischi di rifinanziamento nei prossimi anni, soprattutto perché nel 2025 e nel 2026 si avvicinano alle scadenze di debito pari a 1,5 miliardi di dollari.

Promuovere la crescita in un ambiente difficile

La strategia di crescita di Hudson Pacific si basa sulla sua capacità di gestire le sfide in corso nei mercati degli uffici e degli studi. L'azienda si sta concentrando sull'esecuzione del leasing, con oltre 500.000 piedi quadrati di contratti di locazione di uffici firmati nel secondo trimestre del 2024.

Tra gli accordi più importanti figurano un contratto di locazione di 14.700 metri quadrati con la città e la contea di San Francisco e un rinnovo del contratto di locazione di 4.500 metri quadrati con una società di servizi finanziari presso il Ferry Building.

Nonostante questi sforzi, la società ha rivisto al ribasso le sue previsioni di FFO per l'intero anno, prevedendo ora un FFO compreso tra 0,08 e 0,12 dollari per azione diluita nel terzo trimestre del 2024, rispetto alla stima consensuale di 0,23 dollari.

Questa revisione riflette le sfide in corso nel mercato degli uffici e la ripresa più lenta del previsto nel segmento degli studi.

Inoltre, le ipotesi di crescita del reddito operativo netto in contanti a parità di punti vendita sono state riviste al ribasso, evidenziando la difficoltà nel mantenere e aumentare il flusso di reddito.

Preoccupazioni di valutazione

Dal punto di vista della valutazione, le azioni Hudson Pacific sembrano superficialmente convenienti, con azioni scambiate con uno sconto significativo rispetto alle loro medie storiche.

Tuttavia, questo sconto riflette lo scetticismo del mercato sulla capacità dell'azienda di gestire le sfide che deve affrontare. Il rapporto prezzo/FFO dell'azienda si è compresso in modo significativo e, sebbene ciò possa attrarre investitori di valore, i rischi associati alle prospettive operative e finanziarie dell'azienda non possono essere ignorati.

Rischi

Il più ampio settore REIT degli uffici è stato sotto pressione a causa del passaggio al lavoro da remoto e del conseguente aumento dei posti vacanti negli uffici. La dipendenza dell'azienda dai settori della tecnologia e dei media, che sono stati lenti a tornare in ufficio, complica ulteriormente le sue prospettive di ripresa.

Mentre Hudson Pacific affronta queste sfide, gli investitori devono soppesare i potenziali premi rispetto ai rischi. La decisione di Michael Burry di assumere una nuova posizione nel titolo potrebbe indicare la sua fiducia nelle prospettive a lungo termine dell'azienda, ma sottolinea anche l'elevato livello di rischio coinvolto.

I fondamentali della società restano deboli, con tassi di occupazione in calo, FFO ridotto e rischi significativi di rifinanziamento all'orizzonte. Dati questi fattori, è essenziale approcciare Hudson Pacific con cautela.

Ora, vediamo cosa dicono i grafici sull'andamento del prezzo del titolo, poiché l'analisi tecnica potrebbe offrire ulteriori spunti per capire se questo titolo è pronto per un'inversione di tendenza o un ulteriore calo.

Negoziazione vicino al supporto

Le azioni di Hudson Pacific sono scese dell'85% tra aprile 2022 e giugno 2023. Sebbene le azioni siano riuscite a rimbalzare dai livelli di $ 4 a quasi $ 10 l'anno scorso, hanno registrato la maggior parte di quei guadagni quest'anno, poiché vengono scambiate a circa $ 4,50.

Grafico HPP di TradingView
Nonostante la debolezza nei grafici a lungo termine, il titolo Hudson Pacific ha ottenuto supporto vicino a $ 4,20 più volte nell'ultimo anno, il che suggerisce una forte attività di acquisto vicino a quel livello. Quindi gli investitori che come il dott. Burry sono rialzisti sul titolo hanno ora un ingresso a basso rischio tra le mani.

Possono avviare posizioni lunghe vicino a $ 4,50 con uno stop-loss a $ 4,15. Se il REIT riesce a invertire la tendenza o l'ambiente economico migliora, ciò determinerà l'emergere di uno slancio rialzista che può nuovamente portare il titolo vicino a $ 10.

I trader che continuano a essere ribassisti sul titolo non devono avviare nuove posizioni corte ai livelli attuali, poiché il titolo è scambiato molto vicino al suo supporto a medio termine. Le posizioni corte devono essere prese in considerazione solo se il titolo offre una chiusura giornaliera inferiore a $ 4,20.