Le azioni Digital Realty calano del 4%, ecco perché il mercato potrebbe sbagliare

Le azioni Digital Realty NYSE:DLR sono scese di circa il 5% nel premarket di martedì dopo che il proprietario di data center ha annunciato un accordo da 3,5 miliardi USD (circa 3,1 miliardi €) per rilevare le partecipazioni di Blackstone in tre asset del Northern Virginia.

A prima vista la reazione sembra prevedibile: l'operazione è di grande entità, in parte finanziata con azioni, e arriva dopo altre mosse sul capitale.

Ma la vendita solleva anche una domanda legittima: il mercato si sta concentrando troppo sulla diluizione a breve termine e non abbastanza sulla qualità di ciò che Digital Realty sta acquistando?

Azioni Digital Realty: l'accordo che ha allarmato gli investitori

Digital Realty pagherà 1,2 miliardi USD (circa 1 miliardi €) per acquisire la partecipazione azionaria combinata del 64% di Blackstone in tre data center hyperscale nel Northern Virginia.

Il corrispettivo comprende 400 milioni USD (circa 348,9 milioni €) in contanti e 2,3 miliardi USD (circa 2 miliardi €) in azioni Digital Realty. Gli asset hanno un valore lordo di 7,8 miliardi USD (circa 6,8 miliardi €), inclusi debito e i rimanenti investimenti in conto capitale per lo sviluppo.

Le proprietà comprendono la partecipazione dell'80% di Blackstone in due data center da 96 megawatt a Manassas (Virginia) e la sua partecipazione del 50% in una struttura da 96 megawatt a Sterling.

Gli investitori evidentemente non hanno apprezzato la mossa e la ragione ovvia è la diluizione.

Pagare 2,3 miliardi USD (circa 2 miliardi €) in azioni significa più azioni in circolazione, il che può pesare sui parametri per azione nel breve termine.

La componente in contanti di 1,2 miliardi USD (circa 1 miliardi €) alimenta inoltre le preoccupazioni degli investitori sull'intensità di capitale, in un momento in cui lo sviluppo di data center è già costoso.

Anche il tempismo è un fattore: Digital Realty ha recentemente raccolto circa 1,2 miliardi USD (circa 1 miliardi €) attraverso una vendita di azioni at-the-market e ha acquistato circa 1,440 acri vicino a Kansas City per futuri sviluppi hyperscale.

La società sta anche aumentando la sua partecipazione in Teraco e acquisendo Columbia Capital.

Perché i fondamentali raccontano una storia diversa

Gli asset appaiono solidi: i tre data center sono interamente locati a clienti hyperscale di rating investment-grade con contratti di locazione di 15 anni.

Hanno un rating creditizio medio ponderato dei clienti pari ad AA- e includono clausole di adeguamento del canone del 3,6% annuo.

Questo è prezioso nel settore dei data center. Contratti a lungo termine con clienti di alta qualità possono offrire flussi di cassa prevedibili, mentre gli aumenti di canone incorporati aiutano a proteggere i rendimenti nel tempo.

Gli analisti hanno osservato che l'accordo presenta anche un tasso di capitalizzazione iniziale stabilizzato superiore al 6,5%. Per asset hyperscale completamente locati nel Northern Virginia, non è un valore debole.

Se i tassi di capitalizzazione continueranno a comprimersi perché la domanda di AI e cloud rimanga forte, Digital Realty potrebbe star acquistando un flusso di cassa a lungo termine molto attraente.

"Si prevede che questa transazione sia accretiva per il Core FFO per azione sia nel 2027 sia nel 2028, man mano che lo sviluppo sarà completato e i canoni inizieranno", ha detto il CFO di Digital Realty Matt Mercier.

Questa è la frase chiave per gli investitori. L'accordo può mettere pressione sul titolo oggi a causa della diluizione e delle preoccupazioni sul finanziamento, ma la società prevede che contribuirà al Core FFO per azione una volta che gli asset si stabilizzeranno.

Greg Wright, chief investment officer di Digital Realty, ha inoltre descritto l'acquisizione come la fase successiva di una partnership già esistente con Blackstone, affermando che permette alla società di aumentare la proprietà in asset hyperscale di alta qualità e completamente locati.