Adakah selamat untuk melabur dalam BREIT Blackstone dan SREIT Starwood?

Amanah Pelaburan Hartanah (REIT) adalah aset yang disayangi dalam kalangan pelabur yang memfokuskan dividen. Tidak seperti syarikat lain, dana ini diperlukan untuk mengagihkan sebahagian besar pendapatan mereka kepada pemegang saham setiap tahun. Pelabur juga boleh mencirikan pengagihan mereka sebagai Pulangan Modal (ROC) dan bukannya pendapatan.

SREIT dan BREIT ialah REIT persendirian

Di peringkat global, REIT mempunyai gabungan cap pasaran melebihi $1 trilion, dengan kebanyakannya berada di Amerika Syarikat. Yang terbesar daripada dana ini ialah syarikat seperti Prologis, Menara Amerika, Equinix, Welltower dan Simon Property Group.

Kelas REITS yang agak baharu telah muncul dan menarik berbilion dolar dalam aset. REIT ini tidak didagangkan secara terbuka dan diuruskan oleh syarikat besar dalam industri pengurusan aset. Blackstone, syarikat ekuiti persendirian terbesar di dunia, menjalankan Amanah Pendapatan Harta Tanah Blackstone (BREIT) yang mempunyai aset lebih $14 bilion.

Dana besar yang lain ialah Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), yang mempunyai lebih daripada $10 bilion dalam aset. Ia diuruskan oleh Starwood Capital Group, sebuah syarikat dengan lebih $115 bilion dalam aset di bawah pengurusan.

Dana ini telah menjadi perhatian atas sebab yang tidak baik. BREIT Blackstone mengehadkan aliran keluar pada tahun 2022 kerana ramai pelabur keluar kerana bimbang dinding kematangan yang dijangkakan dalam industri hartanah. Pelaburnya mengeluarkan kira-kira $2.4 bilion pada 2023 dan aliran keluar berterusan walaupun pada kadar yang lebih perlahan.

Carta ETF Vanguard Real Estate

SREIT menjeda pengeluaran

Kini, tumpuan telah beralih kepada SREIT Starwood, yang telah mengehadkan aliran keluar. Dalam satu kenyataan, syarikat itu berkata bahawa ia hanya mempunyai baki wang tunai $235 juta, bermakna ia mempunyai baki beberapa bulan lagi untuk menyokong pengeluaran.

SREIT tidak mempunyai pilihan mudah, menjadikan mengehadkan pengeluaran sebagai alternatif terbaik. Penyelesaian lain adalah dengan menjual aset, panggilan yang sukar kerana masalah yang berterusan dalam sektor hartanah. Selain itu, syarikat boleh membuat keputusan untuk mengumpul dana, satu lagi laluan sukar pada masa kadar faedah berada pada tahap yang tinggi.

Orang ramai melabur dalam BREIT dan SREIT untuk mendapatkan pendedahan kepada industri hartanah. Contohnya, BREIT telah melabur dalam hartanah seperti rumah berbilang keluarga, perumahan pelajar, perindustrian, pusat data dan pajakan bersih.

Jumlah nilai aset SREIT berjumlah lebih $24.8 bilion manakala nilai aset bersihnya hampir $10 bilion. Kebanyakan pelaburannya adalah dalam pangsapuri kadar pasaran, industri, perumahan mampu milik, dan pinjaman hartanah antara lain.

Menurut laman webnya, SREIT telah menyampaikan pulangan tahunan sebanyak 8% manakala BREIT telah mengembalikan kira-kira 10.4%. Kedua-duanya telah mengembalikan 1.5% dan 2.2% YTD, angka yang berada di bawah kadar inflasi AS.

Oleh itu, saya percaya bahawa dana ini bukanlah pelaburan yang baik kerana prestasinya dan ketakcairannya. Selain itu, pelaburan mudah dalam indeks S&P 500 menjana pulangan yang lebih kukuh dan sangat cair.

Ketidakcairan mereka berlaku kerana bagaimana ia distrukturkan. Sebagai pelabur BREIT dan SREIT, perjanjiannya ialah anda boleh keluar dari pelaburan anda dengan mudah. Walau bagaimanapun, hartanah adalah salah satu industri yang paling tidak cair di seluruh dunia, menjadikannya sukar untuk keluar dari perdagangan.