Pembekuan perumahan yang hebat: mengapa pasaran perumahan mencecah paras terendah 29 tahun dan apa yang seterusnya

Pasaran perumahan menghadapi ujian realiti yang nyata, dengan jualan rumah sedia ada menjunam ke paras terendah dalam 29 tahun.

Persatuan REALTORS Kebangsaan melaporkan bahawa 2024 menyaksikan kadar jualan rumah sedia ada yang paling perlahan sejak 1995—era internet dail dan Windows 95.

Statistik menyedihkan ini menggariskan isu yang kompleks: pertemuan inventori yang terhad dan harga yang meningkat, mewujudkan ribut sempurna ketidakmampuan perumahan.

Pada tahun 2024, kiraan rumah sedia ada yang dijual menurun kepada hanya 4.06 juta, dan harga jualan median mencecah rekod tertinggi $407,500, menurut NAR.

Pasaran sedang bergelut dengan kekurangan bekalan teruk yang terus menaikkan harga ke tahap yang tidak mampan.

Maze kadar gadai janji: mengapa pemilik rumah tinggal

Inti isu ini sangat berkait dengan kadar gadai janji.

Kira-kira 80% daripada pinjaman rumah sedia ada dikunci pada kadar di bawah 5% pada September 2024, menurut CoreLogic.

Adalah difahami bahawa pemilik rumah semasa enggan beralih daripada kadar yang menguntungkan tersebut, terutamanya apabila menukar kadar semasa yang lebih hampir kepada 7% yang mana purata gadai janji 30 tahun telah terperangkap selama berbulan-bulan.

"Kami sendiri berada dalam perangkap itu," kata Victor Currie, ejen hartanah yang berpangkalan di California kepada Fortune.

Daya tarikan gadai janji dengan faedah rendah menyebabkan sebahagian besar pasaran diketepikan, seterusnya menyekat bekalan rumah untuk dijual yang sudah terhad.

Harapan di kaki langit? Keuntungan inventori dan pembinaan baharu

Walaupun gambar yang suram, terdapat sedikit harapan bagi mereka yang ingin membeli pada tahun 2025.

Realtor.com meramalkan lonjakan dalam inventori rumah sedia ada menjelang musim bunga, mengunjurkan peningkatan 11.7% berbanding 2024.

Walau bagaimanapun, penyelesaiannya tidak semudah meningkatkan inventori.

Walaupun lebih banyak pembinaan baharu adalah penting, ia bukan peluru ajaib untuk masalah pasaran perumahan.

Sarah DeFlorio, naib presiden perbankan gadai janji di William Raveis Mortgage, memberitahu Fortune bahawa harga yang tinggi pada inventori baharu, ditambah dengan kadar gadai janji yang tinggi menyukarkan pasaran untuk pembeli yang bercita-cita tinggi.

"Adalah mustahil untuk membina cukup untuk memenuhi keperluan yang sangat besar, dan kos pembinaan yang sangat tinggi bermakna banyak produk baharu yang memasuki pasaran tidak mampu dimiliki oleh keluarga Amerika biasa anda," kata DeFlorio.

Dia percaya, "Kita perlu melihat kadar menurun sekurang-kurangnya 5 rendah sebelum orang yang memegang kadar rendah ini akan mempertimbangkan untuk bergerak."

Selain itu, faktor tempatan seperti sekatan pengezonan dan kebakaran hutan baru-baru ini, seperti yang berlaku di kawasan Los Angeles, terus melambatkan kemajuan dan memburukkan keadaan, menurut Currie.

"Dengan semua halangan kawal selia yang kami ada, rantau ini sudah terkenal lambat untuk pembinaan dan pembangunan," kata Currie.

Binaan baharu: sekeping teka-teki, tetapi bukan ubat penawar

Pembinaan baharu boleh menawarkan penangguhan, tetapi impaknya berbeza-beza bergantung pada lokasi dan kemampuan.

Menurut Fortune, Jennifer Beeston, pemberi pinjaman gadai janji dan naib presiden kanan di Rate.com, menyerlahkan bahawa walaupun sesetengah pasaran menawarkan binaan baharu dalam julat $200,000 hingga $300,000, kawasan yang mengalami kekurangan paling teruk sering kekurangan pembangunan sedemikian.

Kerumitan binaan baharu tidak berakhir di situ, Beeston menambah, "Ramai orang melihat pembinaan baharu sebagai peluru perak, tetapi ia tidak."

Bakal pembeli juga mesti menyelidik pembina secara menyeluruh untuk memastikan kualiti pembinaan.

Walaupun kelembapan keseluruhan dalam pasaran jualan rumah sedia ada pada 2024, suku terakhir tahun itu menunjukkan peningkatan yang menggalakkan.

NAR menyatakan bahawa jualan mencecah paras tertinggi sejak Februari pada bulan Disember.

Menurut DeFlorio, walaupun dalam pasaran yang sukar, peristiwa kehidupan seperti "perkahwinan, anak, perceraian dan kematian" mendorong transaksi.

Membuka kunci pasaran: penyelesaian kreatif kepada kesan "kunci masuk".

Pasaran kini dikekang oleh kesan "kunci masuk", yang akan terus memberi kesan kepada pasaran sehingga kadar gadai janji turun di bawah 6%, kata Beeston dari Rate.com.

"Saya rasa 5 adalah nombor ajaib, tetapi apa-apa di bawah 6 anda akan mula melihat pergerakan," jelasnya.

Beliau mencadangkan bahawa menangani pasaran memerlukan penyelesaian kreatif daripada kerajaan dan pemberi pinjaman.

"Sehingga kerajaan membuat sesuatu untuk memberi kami insentif untuk menjual, anda akan melihat ini terus berlaku," katanya.

Contoh penyelesaian sedemikian termasuk "gadai janji mudah alih" yang dilihat di Kanada dan Britain, membenarkan pemilik rumah memindahkan gadai janji sedia ada mereka ke harta tanah baharu.

Beeston juga mengapungkan idea bank yang menawarkan kadar yang lebih rendah daripada pasaran kepada pelanggan dengan kadar yang lebih rendah sedia ada yang ingin berpindah—langkah yang berpotensi merangsang pasaran.

Menavigasi pasaran perumahan 2025: strategi untuk pembeli

Walaupun pasaran perumahan mencabar, terdapat harapan untuk bakal pembeli rumah.

Nasihat DeFlorio ialah, "Adalah sangat penting untuk tidak cuba mempermainkan pasaran kadar. Daripada menumpukan pada kadar itu, beri perhatian lebih kepada pembayaran bulanan kerana itulah yang akan memberi kesan kepada pendapatan anda."

Dengan perancangan yang teliti, pemahaman yang mendalam tentang pasaran, dan bantuan ejen yang berpengetahuan, pembeli masih boleh mencari pilihan yang baik.

Beeston berkongsi kisah seorang veteran tentera di Columbia, Carolina Selatan, yang dapat menggunakan pinjaman VA untuk membeli hartanah $330,000 tanpa bayaran pendahuluan dan bayaran bulanan yang berdaya saing dengan kos sewa di kawasan itu.

Dia mengakhiri dengan kenyataan yang menggalakkan, "Terdapat banyak peluang sekarang—cuma anda perlu mencarinya."