Keert het tij voor eigendommen aan het water?

Door:
op mei 10, 2021
  • Mensen kunnen vast komen te zitten in onverkoopbare huizen.
  • Door klimaatverandering en een verhoogd overstromingsrisico zullen de rijken landinwaarts trekken.
  • Verschuiving in de houding ten opzichte van het leven aan de kust, een 'wanneer' niet een 'als'.

Hier is een vraag: als de zeespiegel stijgt, zou u het dan prettig vinden om uw geld te investeren in een huis aan het strand? Dr. Ian Miller van het Washington Sea Grant-programma, gevestigd aan de Universiteit van Washington, weet niet zeker of het zo’n verstandig idee is.

Vastgoed aan het water in de VS is lange tijd een wenselijke investering geweest, met veel Amerikanen die aan de kust willen wonen of een tweede huis willen vinden weg van drukke stedelijke centra.

Zoekt u actueel nieuws, goede tips en markt analyses? Schrijf u vandaag in voor de Invezz nieuwsbrief.

De klimaatverandering zou dat allemaal in de komende decennia kunnen veranderen, maar nu McKinsey voorspelt dat getijdenoverstromingen in de komende 10 jaar $ 30 miljard van de huizenmarkt in Florida kunnen wegvagen, vrezen veel mensen een wijdverbreide verplaatsing weg van risicovolle gebieden.

Om de betrokken factoren en hun potentiële impact op de Amerikaanse huizenmarkt te begrijpen, spraken we met dr. Ian Miller, een specialist in kustgevaren die zich richt op kustbeheer en -planning in de staat Washington. Hij ziet een potentieel seismische verschuiving in de richting van de houding ten opzichte van het leven aan de kust, met brede implicaties voor onze houding ten opzichte van leven aan het water.

Een verschuiving in de komende decennia

Het voorspellen van de toekomst is nooit een eenvoudige taak, hoewel Dr. Miller er vertrouwen in heeft dat de houding ten opzichte van leven aan het water de komende jaren waarschijnlijk zal veranderen in decennia – waarbij de kustlijn terugkeert naar een gebied waar de armsten in de samenleving leven, in plaats van de rijkste.

Zijn ervaring met het observeren van de kustgebieden van Washington heeft hem tot de mening geleid dat “een significante verandering in de culturele waarde die we toekennen aan wonen op het strand” iets is dat moet worden besproken als een “wanneer” in plaats van een “als”. De stijgende zeespiegel en de toegenomen frequentie van extreem weer maken het hebben van een huis aan de kust riskanter.

Voor potentiële investeerders is het belangrijk om met deze factoren rekening te houden, aangezien een dergelijke verschuiving in de maatschappelijke houding ten opzichte van het leven aan de kust een aanzienlijke impact kan hebben op de waarde van onroerend goed aan het water. De hierboven genoemde McKinsey-projecties zijn slechts een voorbeeld, en het is niet moeilijk in te zien dat huizen aan de kust in de VS snel aan waarde beginnen te verliezen als kopers de voorkeur geven aan veiliger landinwaarts gelegen eigendommen.

Nu tot een derde van de Amerikanen in kustgebieden woont, zou het aantal getroffen mensen bij een dergelijke verschuiving kunnen leiden tot een verdere prijsdaling aan de aanbodzijde. Dit laat de duidelijke mogelijkheid open dat sommige mensen vast kunnen komen te zitten in onverkoopbare eigendommen met het risico op overstroming.

Onzekerheid die de wateren vertroebelt

Een onderwerp dat prominent aan bod kwam in ons interview, was de manier waarop de VS momenteel uiterwaarden definieert en beoordeelt, en hoe onwaarschijnlijk dit verenigbaar is met een veranderend klimaat.

Momenteel worden gebieden in kaart gebracht als overstromingsgebieden als ze een kans van 1% (of meer) hebben op een jaarlijkse overstroming; Het werkelijke risico voor huizen binnen de in kaart gebrachte zone varieert echter op basis van hun locatie en bijbehorende weersomstandigheden, en de lijnen worden zeer zelden bijgewerkt.

Dit stelt potentiële investeerders voor problemen bij het inschatten van risico’s. Een kleine overstroming veroorzaakt door een abnormaal hoog tij zal niet zoveel schade aanrichten als een zware orkaan, en als de uiterwaarden niet nauwkeurig en vaak in kaart worden gebracht, vooral als de zeespiegel stijgt, zou je een risicovol pand kunnen kopen zonder het te weten.

Dr. Miller vertelde hoe het overstromingsgebied onlangs in Washington voor het eerst in ongeveer 30 jaar opnieuw in kaart was gebracht. Hoewel hij dacht dat dit waarschijnlijk ongeveer geschikt was voor een staat die de afgelopen 100 jaar 4-5 inch zeespiegelstijging heeft gezien, had hij dit te zeggen over de impact die klimaatverandering zou kunnen hebben op mensen die hypotheken willen afsluiten:

“Als we een verwachte versnelling van de zeespiegel krijgen, zal een update om de 30 jaar waarschijnlijk niet voldoende zijn. Mensen die huizen hebben die aan het begin van hun hypotheek buiten de uiterwaarden zijn afgebakend, kunnen er in werkelijkheid aan het einde van de levensduur van een hypotheek van 30 jaar ruimschoots in zitten.”

De mogelijkheid om een huis te kopen dat niet aan de binnenkant van een in kaart gebrachte uiterwaard is, maar erin wordt opgenomen tijdens de aflossing van een hypotheek, is volgens Dr. Miller “heel goed mogelijk”. Alle markten verafschuwen onzekerheid, en er zal een oplossing voor dit probleem moeten worden gevonden om potentiële kopers enige zekerheid te bieden en hen in staat te stellen nauwkeurige risicobeoordelingen uit te voeren.

Wat kan er worden gedaan om huizen te beschermen die gevaar lopen te overstromen?

Dr. Miller wilde graag benadrukken dat er manieren zijn waarop investeerders het overstromingsrisico van hun eigendommen kunnen verminderen – met als meest voorkomende het bouwen van muren en waterkeringen:

“We hebben de neiging om standaard te kiezen voor iets dat groot, grijs en van beton is gemaakt”.

In zijn werk is hij echter ook gebrand op meer natuurlijke oplossingen. Deze omvatten het herstel van zoutmoerassen en kelp, waardoor de dreiging van kustoverstromingen kan worden verminderd, en het gebruik van materialen zoals hout in de constructie in plaats van rotsblokken en beton. Al deze maatregelen kunnen het overstromingsrisico helpen verminderen en helpen bij het behoud van natuurlijke habitats.

We vroegen hem ook naar het Amerikaanse National Flood Insurance Program (dat later dit jaar zal worden bijgewerkt) en hoe dit zou kunnen helpen de financiële gevolgen van overstromingen te verzachten. Hij was bezorgd dat de wetgeving niet effectief is, maar wees erop dat rijke mensen die huizen kopen zonder meer hoeven deel te nemen, en dat de aanwezigheid van de regeling op de een of andere manier het bouwen in risicogebieden ‘subsidieert en stimuleert’ belangrijk is.

Dr. Miller beschreef hoe het mogelijk zou zijn voor rijke huiseigenaren om hun eigendommen aan te passen om ‘overstromingstolerant’ te worden, maar dat als het erop aankomt, de meesten het waarschijnlijk als te veel werk zullen zien en zullen verhuizen weg van de kust. Dat is allemaal heel goed voor degenen die het zich kunnen veroorloven, maar de zorg blijft bestaan voor degenen die niet over het nodige kapitaal beschikken om een dergelijke keuze te maken.

Er is nog steeds een zekere romantiek in het leven bij de kabbelende golven van de zee, maar het antwoord van dr. Miller op de vraag of hij een huis aan de kustlijn zou kopen, dient als een indicatie van de richting die het tij in de toekomst zal gaan:

“Ik zou het zeker niet kopen als investering, of in de verwachting dat ik het zou doorgeven aan mijn kleinkinderen.”

Investeer in crypto, aandelen, ETF's en meer in enkele minuten met onze favoriete makelaar, eToro
10/10
67% van CFD accounts verliezen geld