Wat zorgt ervoor dat de vastgoedaandelen in China zo hard stijgen?

Aandelen van Chinese vastgoedontwikkelaars stegen maandag fors nadat in grote steden op het Chinese vasteland aanzienlijke versoepelingsmaatregelen werden ingevoerd.

De maatregelen, die bedoeld zijn om het vertrouwen onder huizenkopers te herstellen, volgen op de doorvoering door de centrale bank van een reeks beleidsmaatregelen om de kwakkelende vastgoedsector van het land te stabiliseren.

De stad Guangzhou heeft zondag aangekondigd dat alle beperkingen op de aankoop van huizen vanaf maandag worden opgeheven.

Voorheen hielden deze beperkingen in dat migrantengezinnen minimaal zes maanden lang belasting of sociale premies moesten betalen voordat ze onroerend goed konden kopen.

Dankzij de wijzigingen kunnen deze gezinnen nu maximaal twee huizen kopen, zonder dat er aanvullende voorwaarden gelden.

Shanghai heeft de verplichte belastingbetalingsperiode voor de aankoop van een huis teruggebracht van drie jaar naar één jaar.

De aanbetalingsratio voor een eerste huis is verlaagd naar ongeveer 15%, terwijl voor een tweede huis nu een aanbetaling van 25% vereist is. Dit is een aanzienlijke daling ten opzichte van de eerdere vereisten.

Ook Shenzhen versoepelde de maatregelen, waardoor gezinnen onder bepaalde voorwaarden extra huizen konden kopen.

Als gevolg van deze versoepelende maatregelen steeg de Hang Seng Mainland Properties Index tijdens de handelssessie van maandag met 8,36%. Daarmee werd de winst van de voorgaande week met ruim 30% uitgebreid.

Ontwikkelaars zoals Longfor Group Holdings en China Vanke zagen aanzienlijke winsten, met respectievelijk 19,1% en 12,89%.

De CSI 300-index van het Chinese vasteland steeg met 6%, terwijl de CSI 300 Real Estate Index met ruim 7% steeg.

Vastgoedmarkt vertoont tekenen van stabilisatie

Verwacht wordt dat de versoepelingsmaatregelen een positief effect zullen hebben op de huizenverkoop in topsteden als Beijing, Shanghai en Guangzhou.

Allen Feng, adjunct-directeur bij Rhodium Group, denkt dat deze maatregelen de verkoop van onroerend goed in deze steden weliswaar kunnen stimuleren, maar dat de effecten minder groot kunnen zijn in kleinere steden met een hoger aanbod.

Gary Ng, econoom voor de regio Azië-Pacific bij Natixis, denkt dat de gevolgen in kleinere steden eerder tot stabilisatie dan tot een scherp herstel zullen leiden.

De recente beleidswijzigingen zijn een reactie op het besluit van de centrale overheid om de neergang van de vastgoedmarkt een halt toe te roepen.

De autoriteiten hebben opgeroepen tot 'stabiliserend herstel' in de sector, een cruciaal onderdeel van de Chinese economie, die voorheen goed was voor meer dan een kwart van het BBP van het land.

Centrale bank verlaagt hypotheekrente

Naast het versoepelen van aankoopbeperkingen verlaagde de People's Bank of China de rentetarieven op bestaande individuele hypotheken met gemiddeld 0,5 procentpunt. Ook verlaagde het de gemiddelde aanbetalingsratio voor tweede huisaankopen van 25% naar 15%.

Deze maatregelen worden genomen terwijl Chinese beleidsmakers zich blijven inspannen om huishoudens te ondersteunen en de financiële druk te verlichten, nu de vastgoedsector al langere tijd in een dip zit.

Ondanks de inspanningen van de overheid hebben eerdere beleidswijzigingen niet tot een significant herstel geleid.

Erica Tay, directeur macro-onderzoek bij Maybank Investment Banking Group, merkt op dat de overheid mogelijk de voltooiing van stilgelegde bouwprojecten moet versnellen om het vertrouwen onder potentiële huizenkopers te herstellen.

Langetermijnmaatregelen nodig om de vraag van huizenkopers te stimuleren

Hoewel de nieuwe maatregelen de vraag tijdelijk kunnen stimuleren, zijn er op de langere termijn inspanningen nodig om de markt volledig te stabiliseren.

Volgens analisten van Nomura is een snelle implementatie van het begrotingsbeleid van cruciaal belang voor het herstel van de sector.

Zij stellen dat als deze beleidsmaatregelen tijdig worden ingevoerd, ze de binnenlandse consumptie kunnen stimuleren en een positieve impuls kunnen geven aan de vastgoedsector.

Ng van Natixis verwacht dat de vraag weliswaar binnenkort een dieptepunt zal bereiken, maar dat er ingrijpender maatregelen nodig zijn om een sterk herstel van de algehele vastgoedmarkt te zien.

In de tussentijd zal de groei van hypothecaire leningen naar verwachting stoppen, al zal dat langzaam gebeuren.