Draagt Airbnb bij aan het wereldwijde tekort aan woningen?

Franse wetgevers hebben op 7 november een belangrijke stap gezet door wetgeving aan te nemen om de regelgeving voor toeristische accommodaties zoals Airbnb te verscherpen.

Deze maatregel, die al sinds april 2023 in ontwikkeling is, heeft als doel de belastingvoordelen voor woningen die voor kortetermijnverhuur worden gebruikt, te beperken. Op die manier wil men het tekort aan betaalbare woningen in het land tegengaan.

"De hausse in verhuur via Airbnb heeft bijgedragen aan het aanmoedigen van speculatie en het verder bemoeilijken van de toegang tot conventionele huisvesting", aldus Annaïg Le Meur, een van de sleutelfiguren achter het wetsvoorstel.

De nieuwe wet is onderdeel van een bredere poging om de woningvoorraad terug te winnen en ervoor te zorgen dat woonpanden hun oorspronkelijke doel dienen: het bieden van huisvesting voor langdurige bewoners.

Steden worden geconfronteerd met een dubbele uitdaging: toerismebeheer en toegankelijkheid van woningen. De Franse wetgevende maatregel is een belangrijke stap in de richting van het beteugelen van speculatief gedrag op de huizenmarkt.

Frankrijk is echter niet het enige land dat met nieuwe wetgeving strengere regels oplegt aan kortetermijnverhuur zoals Airbnb.

Omdat er een tekort is aan betaalbare woningen en de huren stijgen, stellen overheden en lokale autoriteiten over de hele wereld strengere regels op voor kortetermijnverhuur.

Toch hebben deze regels, inclusief virtuele verboden, het probleem niet wezenlijk opgelost.

Invezz onderzoekt hoe deze situatie zich in de VS en Europese landen ontvouwt:

De Amerikaanse autoriteiten reguleren en verbieden zelfs kortetermijnverhuur

In de VS leggen steden steeds meer beperkingen op aan kortetermijnverhuur. Ze vrezen dat deze platforms bijdragen aan stijgende huren en een beperkt woningaanbod.

Zo heeft Irvine (Californië) in februari 2021 een verbod ingesteld op kortetermijnverhuur via Airbnb en Vrbo in woonwijken. De reden hiervoor zijn de stijgende kosten van levensonderhoud en de toenemende drukte in de buurten.

New York City heeft ook ingrijpende stappen gezet door de strenge Local Law 18 in te voeren, die vorig jaar van kracht werd.

Deze regelgeving heeft Airbnb vrijwel geheel verboden. Er is vastgelegd dat gastheren aanwezig moeten zijn bij verblijven van minder dan 30 dagen. Ook is het aantal gasten per accommodatie beperkt tot twee. Bovendien moeten gastheren zich registreren bij de gemeente.

De VS heeft ook een mozaïek van regelgevende benaderingen gezien. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville en Boston hebben allemaal verschillende niveaus van regulering geïmplementeerd om de proliferatie van kortetermijnverhuur te controleren.

Hoewel sommige lokale huizenmarkten een lichte stabilisatie hebben doorgemaakt, is de algehele impact op de huurprijzen nog steeds onderwerp van discussie.

Europa heeft grotendeels gereageerd met petten

In heel Europa hebben steden moeite om een evenwicht te vinden tussen de voordelen van kortetermijnverhuur en de behoefte aan betaalbare huisvesting.

Barcelona heeft bijvoorbeeld een drastische aanpak gekozen. In juni 2024 kondigde de burgemeester van de stad, Jaume Collboni, plannen aan om nieuwe vergunningen voor kortetermijnverhuur vanaf november 2028 volledig te verbieden.

Het aantal Airbnb-vermeldingen in Barcelona is sinds 2015 met 42% gestegen. Deze trend heeft de woningcrisis in de stad verergerd, omdat duizenden appartementen van de langetermijnverhuurmarkt zijn verdwenen.

Het doel van dit initiatief is om 10.000 woningen terug te krijgen voor bewoners. Volgens Collboni is deze stap een oplossing voor "het grootste probleem van Barcelona".

Wenen volgt dit voorbeeld met regels die in juli 2024 ingaan en die de verhuur van toeristische accommodaties beperken tot 90 dagen per jaar.

Dit komt overeen met maatregelen in steden als Berlijn, waar Airbnb-verhuurders een vergunning moeten aanvragen voor volledige verhuur van hun woning en zich moeten houden aan een limiet van 90 dagen voor tweede woningen.

Het niet naleven van deze regels kan leiden tot hoge boetes. Dit onderstreept hoe serieus de autoriteiten dit probleem aanpakken.

In Londen geldt ook een vergelijkbare limiet van 90 nachten per jaar zonder aanvraag voor een wijziging van het gebruik. Zo wordt ervoor gezorgd dat panden voornamelijk gebruikt blijven worden door langetermijnbewoners.

Hebben strenge regels gewerkt?

In New York heeft de wet verstrekkende gevolgen: volgens AirDNA daalde het aantal Airbnb-vermeldingen voor verblijven van minder dan 30 nachten in NYC met 83% van juli 2023 tot juli 2024.

Hoewel dit resulteerde in minder kortetermijnverhuur, is het uiteindelijke doel van de wet, namelijk het omvormen van deze woningen tot langetermijnwoningen, niet volledig gerealiseerd.

Een jaar nadat de omstreden regelgeving werd ingevoerd, is de huurmarkt in New York nog steeds krap, zo blijkt uit een diepgaand onderzoek van Skift.

Hoewel het aantal aanbiedingen voor kortetermijnverhuur drastisch daalde, was de algehele impact op betaalbare huisvesting bescheiden.

De gemiddelde huurprijzen in New York zijn sinds de inwerkingtreding van de wet met minder dan 1% gestegen, maar de huurprijzen voor eenkamerappartementen bereikten een recordhoogte van $ 4.500 per maand. Dit illustreert hoe meerdere factoren dan alleen Airbnb van invloed zijn op de betaalbaarheid van huisvesting.

De hotelsector in de stad is daarentegen enorm gegroeid en lokale toerismeprognoses laten een toename in het aantal bezoekers zien.

Bovendien heeft de klap voor Airbnb in New York ervoor gezorgd dat individuele verhuurders moeite hebben om hun hypotheek of huur te betalen.

Ondertussen blijven sommige eigenaren van appartementen profiteren van kortetermijnverhuur, dankzij een maas in de wet.

Bovendien is er een ondergrondse markt ontstaan voor kortetermijnverhuur, waarbij gasten nauwelijks of geen bescherming genieten.

De experts geven hun mening: is Airbnb de grootste boosdoener?

Uit een onderzoek van Harvard Business Review van eerder dit jaar bleek dat kortetermijnverhuur weliswaar bijdraagt aan stijgende huren, maar dat dit niet de belangrijkste reden is.

"Simpel gezegd is het beperken van Airbnb geen effectief middel om de problemen met de betaalbaarheid van huisvesting in veel Amerikaanse steden op te lossen", aldus het rapport.

Uit het onderzoek bleek dat de aanwezigheid van Airbnb de jaarlijkse mediane huur met slechts $ 125 verhoogde, een klein deel van de bredere stijging van de huisvestingskosten.

Uit onderzoek van EY in het Verenigd Koninkrijk bleek dat er weinig verband is tussen de toename van het aantal Airbnb-advertenties en de gestegen huizenprijzen.

Ondanks de wijdverbreide bezorgdheid, blijkt uit het rapport dat slechts 0,7% van de totale huisvesting in het land bestaat uit complete huizen die op Airbnb worden aangeboden. Bovendien verhuren de meeste verhuurders hun huizen minder dan drie dagen per maand.

Advertenties die langer dan 90 nachten per jaar actief zijn, vertegenwoordigen slechts 0,17% van de woningvoorraad. Dit onderstreept de minimale impact op de totale beschikbaarheid.

Airbnb's verdediging

In een poging de beschuldigingen dat de opkomst van Airbnbs het tekort aan betaalbare woningen in het Verenigd Koninkrijk zou veroorzaken, de kop in te drukken, zei Airbnb:

"Het is algemeen bekend dat het Verenigd Koninkrijk er al jaren niet in slaagt om voldoende huizen te bouwen om aan de vraag te voldoen. Volgens onafhankelijke schattingen heeft het Verenigd Koninkrijk een tekort aan woningaanbod van ongeveer 5 miljoen huizen."

Uit gegevens van Airbnb blijkt dat de meeste verhuurders in het Verenigd Koninkrijk één accommodatie verhuren en dat 40% van hen zegt dat ze met de extra inkomsten hun huis kunnen betalen.

In New York City heeft Airbnb, een jaar nadat de strenge wet van kracht werd, in september aan de stadsautoriteiten gevraagd om de regels te heroverwegen. Volgens hen zouden de prijzen voor reizigers stijgen en zou de wet geen enkele impact hebben op de huizenmarkt.

Airbnb wees er op basis van gegevens van Apartment List op dat het leegstandspercentage van appartementen sinds de inwerkingtreding van de wet stabiel is gebleven op 3,4%.

Daarnaast benadrukte Airbnb dat de reiskosten zijn gestegen. De hotelprijzen in New York City stegen in juli met 7,4% op jaarbasis. Daarmee overtroffen ze het landelijke percentage van 2,1% dat Co-Star meldde.

Op zoek naar een middenweg

Hoewel een volledig verbod een directe oplossing lijkt, pleiten experts voor evenwichtige regelgeving die rekening houdt met zowel de behoeften van huisvesting als de economische voordelen.

"Maximumtarieven voor het aantal nachten dat een accommodatie verhuurd mag worden, zoals de 90-dagenregel in Londen of de 30-dagenregel in Amsterdam, bieden een praktische middenweg", aldus een beleidsanalist.

Dankzij deze maatregelen kunnen incidentele verhuurders een extra inkomen verdienen tijdens periodes met veel vraag, zonder dat investeerders worden gestimuleerd om hun panden van de lange termijnmarkt te halen.

Buurtspecifieke beperkingen, zoals in Mission Beach in San Diego, zorgen ervoor dat tijdelijke verhuur niet de overhand krijgt op de lokale woningmarkt.

Deskundigen waarschuwen echter dat handhaving voor veel steden met beperkte middelen een uitdaging blijft.

Door platforms te verplichten gegevens te delen en zich te houden aan lokale wetten, kan de controle worden gestroomlijnd. Airbnb en VRBO verzamelen immers al uitgebreide informatie over verhuuractiviteiten.