De grote woningcrisis: waarom de huizenmarkt een dieptepunt bereikte van 29 jaar geleden en wat er nu gaat gebeuren

De huizenmarkt wordt geconfronteerd met een harde realiteit: de verkoop van bestaande woningen is gedaald tot het laagste niveau in 29 jaar.

De National Association of REALTORS meldt dat in 2024 de verkoop van bestaande woningen het langzaamste is verlopen sinds 1995, het tijdperk van het internet via een modem en Windows 95.

Deze huiveringwekkende statistiek benadrukt een complex probleem: de samenloop van schaars voorraad en stijgende prijzen, die een perfecte storm van onbetaalbare huisvesting creëert.

Volgens NAR daalde het aantal verkochte bestaande woningen in 2024 tot slechts 4,06 miljoen en bereikte de mediane verkoopprijs een recordpiek van $ 407.500.

De markt kampt met een ernstig tekort aan aanbod, waardoor de prijzen onhoudbaar hoog blijven.

Het doolhof van hypotheekrentes: waarom huiseigenaren niet verhuizen

De kern van het probleem is nauw verbonden met de hypotheekrente.

Volgens CoreLogic is ongeveer 80% van de bestaande hypotheken in september 2024 vastgezet tegen een rente onder de 5%.

Het is begrijpelijk dat huidige huiseigenaren niet snel van hun gunstige tarieven willen afzien, zeker niet als ze moeten overstappen naar een tarief van rond de 7%, want dat is het gemiddelde tarief voor een hypotheek van 30 jaar, waar het al maandenlang vastzit.

"Wij zitten zelf ook in die val", vertelde Victor Currie, een makelaar uit Californië, aan Fortune.

De aantrekkelijkheid van hypotheken met een laag rentepercentage houdt een aanzienlijk deel van de markt buitenspel, waardoor het al beperkte aanbod aan te koop staande woningen verder wordt beperkt.

Hoop aan de horizon? Voorraadgroei en nieuwbouw

Ondanks het sombere beeld is er een sprankje hoop voor degenen die in 2025 willen kopen.

Realtor.com voorspelt een toename van het aanbod bestaande woningen in het voorjaar, met een verwachte stijging van 11,7% ten opzichte van 2024.

De oplossing is echter niet zo eenvoudig als het verhogen van de voorraad.

Hoewel meer nieuwbouw belangrijk is, is het geen wondermiddel voor de problemen op de huizenmarkt.

Sarah DeFlorio, vicevoorzitter van hypotheekbankieren bij William Raveis Mortgage, vertelde Fortune dat de hoge prijzen van nieuw aanbod, gecombineerd met hoge hypotheekrentes, de markt moeilijk maken voor aspirant-kopers.

"Het zou onmogelijk zijn om genoeg te bouwen om aan de enorme behoefte te voldoen. Bovendien zijn de bouwkosten zo hoog dat veel van de nieuwe producten die op de markt komen, niet betaalbaar zijn voor het gemiddelde Amerikaanse gezin", aldus DeFlorio.

Ze gelooft dat “de tarieven minstens naar de 5% moeten dalen voordat mensen met deze lage tarieven überhaupt overwegen om te verhuizen.”

Bovendien vertragen lokale factoren, zoals beperkingen in de bestemmingsplannen en recente bosbranden, zoals die in de omgeving van Los Angeles, de voortgang en maken de situatie nog erger, aldus Currie.

"Met alle regelgeving die er is, is deze regio al berucht om de trage bouw- en ontwikkelingsactiviteiten", aldus Currie.

Nieuwe bouwprojecten: een puzzelstukje, maar geen wondermiddel

Nieuwe bouw kan een uitkomst bieden, maar de impact ervan verschilt per locatie en betaalbaarheid.

Volgens Fortune benadrukt Jennifer Beeston, hypotheekverstrekker en senior vice president bij Rate.com, dat hoewel sommige markten nieuwe bouwprojecten aanbieden in de prijsklasse van $ 200.000 tot $ 300.000, regio's met de grootste tekorten vaak geen dergelijke projecten hebben.

De complexiteit van nieuwbouw eindigt hier niet, voegt Beeston toe. "Veel mensen zien nieuwbouw als een wondermiddel, maar dat is het niet."

Mogelijke kopers moeten ook grondig onderzoek doen naar de bouwers om de kwaliteit van de bouw te garanderen.

Ondanks de algemene vertraging in de bestaande woningverkopen in 2024, liet het laatste kwartaal van het jaar een bemoedigende stijging zien.

De NAR meldde dat de verkopen in december het hoogste punt bereikten sinds februari.

Volgens DeFlorio zijn het levensevents zoals "huwelijk, kinderen, echtscheiding en overlijden" die transacties aansturen, zelfs in moeilijke markten.

De markt ontgrendelen: creatieve oplossingen voor het ‘lock-in’-effect

De markt wordt momenteel beperkt door een 'lock-in'-effect, dat de markt zal blijven beïnvloeden totdat de hypotheekrentes onder de 6% dalen, aldus Beeston van Rate.com.

“Ik denk dat 5 het magische getal is, maar als het lager is dan 6, zul je al beweging zien”, legt ze uit.

Volgens haar is het noodzakelijk dat zowel de overheid als de kredietverstrekkers creatieve oplossingen bedenken om de markt aan te pakken.

"Totdat de overheid iets bedenkt om ons te stimuleren om te verkopen, zal dit blijven gebeuren", zegt ze.

Voorbeelden van dergelijke oplossingen zijn de 'draagbare hypotheken' die in Canada en Groot-Brittannië worden aangeboden. Hiermee kunnen huiseigenaren hun bestaande hypotheek overdragen naar een nieuw pand.

Beeston opperde ook het idee dat banken lagere rentetarieven dan de marktrente aanbieden aan klanten met bestaande lagere rentetarieven die willen overstappen. Dit zou de markt mogelijk kunnen stimuleren.

Navigeren in de woningmarkt van 2025: strategieën voor kopers

Hoewel de huizenmarkt een uitdaging is, is er hoop voor potentiële huizenkopers.

DeFlorio adviseert: "Het is erg belangrijk om niet te proberen de rentetarieven te manipuleren. In plaats van je te concentreren op het rentetarief, moet je meer aandacht besteden aan de maandelijkse betaling, want dat is wat van invloed is op je winst."

Met zorgvuldige planning, een goed inzicht in de markt en de hulp van een deskundige makelaar kunnen kopers nog steeds goede opties vinden.

Beeston vertelt het verhaal van een militair veteraan in Columbia, South Carolina, die met een VA-lening een woning van $ 330.000 kon kopen zonder aanbetaling en met een maandelijkse betaling die concurrerend was met de huurprijzen in de omgeving.

Ze besluit met een bemoedigende uitspraak: "Er zijn nu veel kansen, je moet ze alleen maar zoeken."