Waarom Fitch denkt dat de vastgoedmarkt in Dubai nu 'bijna op haar hoogtepunt' is.

De markt voor vastgoed in de residentiële sector in Dubai nadert mogelijk een keerpunt, met een gematigde correctie in het verschiet, aldus Redmond Ramsdale, hoofd bankenbeoordelingen voor het Midden-Oosten bij Fitch Ratings.

In een recent interview met CNBC waarschuwde Ramsdale dat het snelle tempo van de prijsstijgingen van de afgelopen jaren waarschijnlijk niet volgehouden kan worden, aangezien naar verwachting het aanbod de vraag zal overtreffen in 2025 en 2026.

De prijzen van woningen in Dubai zijn sinds eind 2021 met bijna 60% gestegen, waardoor de huidige niveaus ongeveer een derde hoger liggen dan het vorige marktopunt in 2014.

Deze ongekende groei is te danken aan een combinatie van factoren, waaronder het herstel na de pandemie, een golf van visareformaties en een toename van de interesse van investeerders.

"We denken dat we nu in de buurt van het hoogtepunt zijn," zei Ramsdale, eraan toevoegend dat de markt na drie jaar van sterke groei een volwassenheidsfase lijkt te hebben bereikt.

"Een gematigde correctie is de komende 18 maanden waarschijnlijk," voegde hij eraan toe, en schatte hij dat de prijsdalingen tot wel 15% zouden kunnen oplopen.

Waarom staat de vastgoedmarkt in Dubai op het punt om te corrigeren?

Een belangrijke factor die de verwachte correctie in gang zet, is het aanzienlijke volume aan nieuw aanbod van woningen dat de komende twee jaar op de markt zal komen.

Een golf van projectlanceringen in 2023 en 2024 zal leiden tot een recordaantal opleveringen van wooneenheden in 2025 en 2026.

Ramsdale benadrukte dat deze toename van het aanbod de groei van de bevolking van Dubai zal overtreffen, die na de scherpe stijgingen in de pandemie-periode al is vertraagd.

"In feite zeggen we hier dat het aanbod de vraag zal overtreffen," legde Ramsdale uit.

Hoewel de periode na COVID een sterke demografische groei kende, gesteund door hervormingen in de wetgeving inzake verblijfsvergunningen en arbeidsrecht, zal de groei naar verwachting afnemen.

De marktdruk wordt versterkt door macro-economische tegenwanden, zoals de lage olieprijzen.

Hoewel de vastgoedprijzen in Dubai ooit nauw verbonden waren met de olieprijzen, merkte Ramsdale op dat deze correlatie is verzwakt.

Lagere olieprijzen kunnen echter het sentiment onder investeerders negatief beïnvloeden, vooral onder kopers uit de landen van de Golfsamenwerkingsraad (GCC), wier economieën nog steeds sterk afhankelijk zijn van inkomsten uit koolwaterstoffen.

De voorzichtigheid van investeerders wordt ook versterkt door tekenen van afkoeling op de huurmarkt. Na aanzienlijke stijgingen sinds 2021 zijn de huurprijzen voor woningen in het eerste kwartaal van 2025 gestabiliseerd.

"Dit laat zien dat de vraag nu eigenlijk volledig is opgevangen," aldus Ramsdale, die erop wees dat de bruto huurrendementen lichtjes, maar wel degelijk, zijn gaan dalen.

Kan de vastgoedmarkt in Dubai in 2026 instorten?

Ondanks de verwachting van een correctie, voorziet Fitch geen marktcrisis.

De verwachte prijsdaling van maximaal 15% over 18 maanden zou de prijzen nog steeds aanzienlijk boven het niveau van vóór de pandemie laten uitkomen.

Ramsdale omschreef deze aanpassing als "natuurlijk", na de buitengewone groeifase die werd aangewakkerd door een unieke combinatie van lage rentevoeten, instroom van investeerders en beleidsliberalisering.

Kortom, de vastgoedmarkt in Dubai lijkt een nieuwe cyclusfase te betreden, waarin dalende prijzen en een overaanbod het optimistische sentiment van de afgelopen jaren mogelijk zullen temperen.

Zoals Ramsdale het zei: "We bevinden ons op het hoogtepunt van de cyclus, en een correctie is waarschijnlijk." Voor beleggers en belanghebbenden zullen de komende maanden cruciaal zijn om te beoordelen hoe soepel de markt de overgang naar dit volgende hoofdstuk maakt.