De huizencrisis in Portugal verergert doordat prijsstijgingen het debat over betaalbaarheid veranderen

De huizendruk in Portugal nam in het derde kwartaal opnieuw toe, waardoor betaalbaarheid verder in de politieke schijnwerpers kwam te staan.

Nieuwe officiële gegevens toonden aan dat de prijzen in recordtempo stegen, wat onderstreept hoe ver de markt buiten het bereik van veel inwoners is gegaan.

De laatste stijging weerspiegelt een mix van sterke vraag, beperkte aanbod en bevolkingsgroei, waarbij beleidsmakers steeds meer onder de loep staan over hoe snel de hulp kan worden geleverd.

Omdat de kosten sneller blijven stijgen dan de inkomens, is huisvesting een van de meest urgente economische en sociale uitdagingen van het land geworden.

Prijzen bereiken nieuwe records

De huizenprijzen stegen sterk in het derde kwartaal, wat een nieuwe mijlpaal voor de markt betekende.

Cijfers van het National Statistics Institute toonden aan dat de gemiddelde prijs van een huis met 17,7% steeg ten opzichte van het voorgaande jaar.

Dit was de grootste jaarlijkse stijging sinds de dataserie in 2009 begon en markeerde het derde opeenvolgende kwartaal van recordgroei.

Bestaande woningen waren verantwoordelijk voor een groot deel van de groei. De prijzen in dit segment stegen met 19,1% op jaarbasis, waarmee ze de totale markt overtreffen.

De sterkte van de tweedehandsverkoopprijzen benadrukt de intensiteit van de vraag in gevestigde wijken, waar het aanbod bijzonder krap blijft en nieuwbouw moeite heeft om bij te blijven.

Langdurige betaalbaarheidsbelasting

De nieuwste gegevens dragen bij aan een decennialange trend die de toegang tot woningen gestaag heeft uitgehold.

In het afgelopen decennium heeft Portugal de grootste daling in betaalbaarheid binnen de OESO gekenmerkt, aangezien de vastgoedprijzen consequent de loonstijging overtroffen.

De onbalans heeft ervoor gezorgd dat veel huishoudens een groeiend deel van het inkomen aan woningen uitgeven of helemaal uit het eigendom zijn geprijsd.

Structurele beperkingen blijven een belangrijke factor. Sociale huisvesting vertegenwoordigt slechts 1,1% van de Portugese woningvoorraad, een van de laagste aandelen binnen het OESO-blok.

Met beperkte publieke ondersteunde woningen hebben marktdruk een directere impact gehad op gezinnen met een lagere en middeninkomens.

Bevolkingsgroei en vraag

De vraag is ook gevormd door sterke bevolkingsgroei.

In 2024 telde Portugal een recordaantal van 1,5 miljoen buitenlandse inwoners, wat ongeveer 15% van de totale bevolking vertegenwoordigt.

Immigratie heeft de economische activiteit en het arbeidsaanbod ondersteund, maar heeft ook de druk op een woningmarkt gelegd die al beperkt is door een beperkt aanbod.

Stedelijke centra en kustgebieden hebben de impact het meest gevoeld, waar de vraag van zowel bewoners als nieuwkomers het tempo van nieuwe woningbouw blijft overtreffen.

Beleidsrespons en financieringsplannen

De woningkrap heeft de druk op de regering, geleid door premier Luís Montenegro, vergroot om te reageren met maatregelen die zowel de kosten als het aanbod aanpakken.

De centrumrechtse regering heeft in 2026 ongeveer €1,2 miljard toegezegd om de huisvestingsdruk aan te pakken en heeft voorgesteld om de belasting voor huishoudens met een lager inkomen te verlichten.

Aan de aanbodzijde heeft de overheid een lening van €1,34 miljard van de Europese Investeringsbank verkrijgen ter ondersteuning van de bouw en renovatie van ongeveer 12.000 woningen in het hele land.

Deze woningen zijn bedoeld om tegen betaalbare prijzen verhuurd te worden, wat een zeldzame uitbreiding van het aanbod biedt in een markt waar tekorten een bepalend kenmerk zijn geworden.