Waarom Trumps initiatieven op de woningmarkt op de lange termijn niet veel zullen helpen

De Amerikaanse president Donald Trump heeft betaalbaarheid van woningen tot een belangrijk onderdeel van zijn economische agenda gemaakt en heeft onlangs beleid aangekondigd dat gericht is op het vergroten van het aantal huizen.

Van het beperken van institutionele beleggers in het kopen van woningen tot het aansporen van "Fannie Mae" en "Freddie Mac" om miljarden aan hypotheekgedekte effecten te kopen, heeft de regering agressieve maatregelen gebruikt om de kosten te verlagen.

Deze inspanningen zullen echter waarschijnlijk geen blijvende verlichting voor de huizenmarkt brengen, vertelde Jake Krimmel, senior econoom bij Realtor, deze week in een interview aan CNBC.

Waarom Trumps initiatieven slechts kortetermijnoplossingen zijn

Krimmel is niet bijzonder enthousiast over Trumps recent aangekondigde woningbouwinitiatieven, omdat ze alleen "kortetermijn" zijn – niet langetermijnoplossingen voor de diepere structurele problemen die die markt bezighouden.

Volgens hem kan het verbod op institutionele beleggers of het aanmoedigen van door de overheid gesteunde entiteiten om hypotheekeffecten te absorberen de vraag op korte termijn stimuleren, maar deze beleidsmaatregelen zullen het fundamentele tekort aan woningaanbod niet aanpakken.

"Ik zou graag meer mogelijk langetermijnoplossingen aan de aanbodzijde zien, niet alleen die om de vraag te stimuleren," legde de econoom uit, en voegde eraan toe dat zonder een significante toename van de bouw betaalbaarheid een uitdaging zal blijven.

Vraagzijde beleid kan tijdelijk activiteit stimuleren, maar het risico loopt het risico de prijzen nog verder op te blazen, waardoor eerstehands kopers op de lange termijn nauwelijks beter af zijn.

Federaal beleid alleen zal de crisis niet oplossen

Op "Squawk Box" erkende Jake Krimmel de gefragmenteerde aard van de Amerikaanse huizenmarkt als een andere grote uitdaging.

"De huizenmarkt is geen nationale markt," betoogde hij, wijzend op enorme verschillen in betaalbaarheid en vraag-aanbod dynamiek tussen regio's.

Noordoost en Midwest – bijvoorbeeld – kampen met krappe voorraden en beperkte bouw, terwijl het zuiden en westen worstelen met betaalbaarheidsdruk ondanks meer actieve bouwactiviteiten.

Daarom kan federaal beleid alleen deze uiteenlopende crises niet eenduidig oplossen.

Lokale overheden moeten ingrijpen met op maat gemaakte initiatieven zoals bestemmingsplannen, stimulansen voor bouwers of "subsidies" voor betaalbare huisvestingsprojecten.

Zonder regionale afstemming lopen nationale maatregelen het risico botte instrumenten te worden die de genuanceerde realiteit van lokale woningmarkten niet aanpakken.

Tariefverlagingen kunnen voorraad ontgrendelen – maar tegen een prijs

Een van president Trumps meest uitgesproken eisen is geweest om lagere rentetarieven te eisen, waarbij hij druk uitoefent op de Federal Reserve om in actie te komen.

De hypotheekrentes schompelen momenteel rond de 6,2%, en een daling naar 5,5% zou de markt aanzienlijk kunnen veranderen.

"Als de rente daalt, zal dat zeker enkele starters op de markt brengen," merkte Krimmel op.

Lagere leenkosten zouden het "lock-in effect" verlichten, waardoor huiseigenaren met hypotheken met een hogere rente worden aangemoedigd om te verkopen en voorraad vrijkomt.

De voordelen brengen echter risico's met zich mee: goedkopere financiering kan de prijsstijging opnieuw aanwakkeren en de winst in de betaalbaarheid ondermijnen.

De netto-impact hangt dus af van of de toegenomen liquiditeit opweegt tegen de opwaartse druk op de huizenwaarde.

Al met al kan Trumps woningbeleid op korte termijn verlichting opleveren, maar duurzame betaalbaarheid vereist diepere aanbodzijde en lokale hervormingen.