Bidrar Airbnb til den globale boligmangelen?

Franske lovgivere tok et betydelig skritt 7. november ved å vedta lovgivning for å stramme inn reguleringen av turistovernattingssteder som Airbnb.

Dette trekket, som har vært under utvikling siden april 2023, har som mål å begrense skattelettelser for eiendommer som brukes til korttidsleie i et forsøk på å motvirke landets mangel på rimelige boliger.

– Bommen i utleie av Airbnb-typen har bidratt til å oppmuntre til spekulasjoner og ytterligere komplisere tilgangen til konvensjonelle boliger, sier Annaïg Le Meur, en av nøkkelfigurene bak lovforslaget.

Den nye loven er en del av et bredere arbeid for å gjenvinne boligmasse og sikre at boligeiendommer tjener sitt opprinnelige formål – å tilby boliger til langtidsboende.

Med byer som står overfor den doble utfordringen med reiselivsledelse og boligtilgjengelighet, representerer Frankrikes lovgivende skritt et betydelig grep mot å dempe spekulativ atferd på boligmarkedet.

Frankrike er imidlertid ikke alene om å slå ned på korttidsleie som Airbnb gjennom ny lovgivning.

Overfor mangel på rimelige boliger og skyhøye leiepriser, innfører myndigheter og lokale myndigheter over hele verden strengere reguleringer for korttidsleie.

Likevel har ikke disse forskriftene, inkludert virtuelle forbud, løst problemet i vesentlig grad.

Invezz undersøker hvordan denne situasjonen utspiller seg i USA og europeiske land:

Amerikanske myndigheter regulerer og til og med forbyr korttidsleie

I USA har byer i økende grad innført restriksjoner på korttidsleie, drevet av bekymring for at disse plattformene bidrar til stigende husleie og begrenset boligmasse.

For eksempel implementerte Irvine, California, et forbud mot korttidsleie som Airbnb og Vrbo i boligsoner i februar 2021, med henvisning til de økende levekostnadene og økt overbelastning i nabolag.

New York City har også tatt dristige skritt ved å implementere den strenge lokale loven 18, som trådte i kraft i fjor.

Denne forskriften har praktisk talt forbudt Airbnb ved å fastsette at verter er pålagt å være tilstede under opphold på mindre enn 30 dager, og begrenser utleie til to gjester per oppføring samtidig som det kreves at verter registrerer seg hos byen.

USA har også sett en mosaikk av regulatoriske tilnærminger. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville og Boston har alle implementert varierende grad av regulering for å kontrollere spredningen av korttidsleie.

Selv om enkelte lokale boligmarkeder har opplevd svake stabiliseringer, er den generelle innvirkningen på leieprisene fortsatt omdiskutert.

Europa har stort sett svart med tak

Over hele Europa har byer på samme måte slitt med å balansere fordelene ved korttidsleie med behovet for rimelige boliger.

Barcelona har for eksempel tatt en drastisk tilnærming. I juni 2024 kunngjorde byens ordfører, Jaume Collboni, planer om å forby nye korttidsutleielisenser helt innen november 2028.

Airbnb-oppføringer i Barcelona har økt med 42 % siden 2015, en trend som har forverret byens boligkrise ved å fjerne tusenvis av leiligheter fra det langsiktige leiemarkedet.

Dette initiativet tar sikte på å gjenvinne 10 000 eiendommer for innbyggerne, et trekk som Collboni sa adresserer “Barcelonas største problem.”

Wien følger etter med forskrifter som skal starte i juli 2024, og begrenser turistutleie til 90 dager årlig.

Dette stemmer overens med tiltak i byer som Berlin, der Airbnb-verter må innhente tillatelser for full utleie av eiendom og overholde en 90-dagers tak for andreboliger.

Manglende overholdelse av disse reglene kan resultere i høye bøter, noe som forsterker seriøsiteten som myndighetene håndterer problemet med.

London pålegger også en tilsvarende grense på 90 netter per år uten bruksendring, noe som sikrer at eiendommer hovedsakelig brukes til langtidsboende.

Har strenge regler fungert?

I New York har lovens innvirkning vært vidtrekkende; ifølge AirDNA falt antallet Airbnb-oppføringer for opphold under 30 netter i NYC med 83 % fra juli 2023 til juli 2024.

Men selv om dette resulterte i færre korttidsleie, er lovens endelige mål – å konvertere disse enhetene til langtidsboliger – ikke fullt ut realisert.

Ett år etter at den omstridte reguleringen ble innført, er New Yorks leiemarked fortsatt stramt, ifølge en grundig undersøkelse gjort av Skift.

Selv om antallet korttidsleieoppføringer stupte dramatisk, har den samlede innvirkningen på rimelige boliger vært beskjeden.

Medianleiene i NYC har økt med mindre enn 1 % siden lovens vedtakelse, men husleie med ett soverom nådde rekordhøye $4500 per måned, noe som illustrerer hvordan flere faktorer utenfor Airbnb påvirker rimeligheten av boliger.

Byens hotellindustri har imidlertid hatt en boom, med lokale turismeprognoser som viser en økning i besøkende.

Videre har treffet til Airbnbs virksomhet i NYC tvunget individuelle verter til å kjempe for å dekke boliglånsbetalinger eller husleie.

I mellomtiden har noen leilighetseiere fortsatt å tjene på korttidsleie på grunn av et smutthull i loven.

I tillegg har et underjordisk marked for korttidsleie dukket opp, som tilbyr minimal, om noen, beskyttelse for gjestene.

Ekspertene veier inn: er Airbnb hovedskyldigen?

En studie fra Harvard Business Review tidligere i år viste at selv om korttidsleie bidrar til å øke leieprisene, er de ikke den primære driveren.

“Forenklet sagt, å begrense Airbnb kommer ikke til å være et effektivt verktøy for å løse problemer med boligoverkommelighet i mange amerikanske byer,” bemerket rapporten.

Studien fant at Airbnbs tilstedeværelse økte den årlige medianleien med bare $125, en liten del av den bredere økningen i boligkostnader.

I Storbritannia fant forskning fra EY liten sammenheng mellom økningen i Airbnb-oppføringer og økte boligkostnader.

Til tross for utbredt bekymring, står hele boliger oppført på Airbnb for mindre enn 0,7 % av den totale boligen i landet, og de fleste verter leier hjemmene sine i mindre enn tre dager per måned, heter det i rapporten.

Oppføringer som er aktive i mer enn 90 netter per år representerer bare 0,17 % av boligmassen, noe som ytterligere understreker den minimale innvirkningen på total tilgjengelighet.

Airbnbs forsvar

I et forsøk på å slå ned påstandene om stigende Airbnbs som forårsaker Storbritannias rimelige boligmangel, sa Airbnb,

“Det er allment anerkjent at Storbritannia ikke har klart å bygge nok boliger til å holde tritt med etterspørselspresset i årevis, med uavhengige estimater som har funnet at Storbritannia har en mangel på boligforsyning på rundt 5 millioner hjem.”

I mellomtiden fant Airbnb-data at flertallet av vertene i Storbritannia lister opp én plass, og 40 % sier at den ekstra inntekten hjelper dem med å ha råd til hjemmene sine.

I NYC, ett år etter at den strenge loven ble håndhevet, ba Airbnb bymyndighetene i september om å revurdere regelverket som siterer høyere priser for reisende og ingen innvirkning på boligmarkedet.

Airbnb, med henvisning til Apartment List-data, påpekte at ledighetsraten for leiligheter har holdt seg stabil på 3,4 % siden lovens vedtakelse.

I tillegg fremhevet Airbnb at reiseutgiftene har økt, med hotellprisene i NYC som økte med 7,4 % fra år til år i juli, og oversteg den nasjonale prisen på 2,1 % rapportert av Co-Star.

Søker etter mellomting

Mens direkte forbud kan virke som en direkte løsning, tar eksperter til orde for balanserte reguleringer som adresserer både boligbehov og økonomiske fordeler.

“Begrensninger på antall netter en eiendom kan leies, for eksempel Londons 90-dagers regel eller Amsterdams 30-dagers grense, tilbyr en praktisk mellomvei,” sa en policyanalytiker.

Disse tiltakene lar sporadiske verter tjene tilleggsinntekter i perioder med høy etterspørsel, uten å motivere investorer til å ta eiendommer ut av det langsiktige markedet.

Nabolagsspesifikke tak, som de i San Diegos Mission Beach, sikrer at korttidsleie ikke dominerer lokale boliger.

Eksperter advarer imidlertid om at håndheving fortsatt er en utfordring for mange byer med begrensede ressurser.

Å kreve at plattformer deler data og overholder lokale lover kan strømlinjeforme overvåkingen, ettersom Airbnb og VRBO allerede samler inn omfattende informasjon om utleieaktiviteter.