Hvorfor Fitch mener at Dubais eiendomsmarked er «nær toppen» nå

Dubais boligmarked kan være nær et vendepunkt, med en moderat korreksjon i horisonten, ifølge Redmond Ramsdale, leder for Middle East Bank Ratings hos Fitch Ratings.

I et nylig intervju med CNBC advarte Ramsdale om at den raske prisøkningen som er sett de siste årene, sannsynligvis ikke vil vare, ettersom det forventes at nytt tilbud vil overstige etterspørselen innen 2025 og 2026.

Boligprisene i Dubai har steget med nesten 60 % siden slutten av 2021, noe som bringer dagens nivåer til omtrent en tredjedel over den forrige markedstoppen i 2014.

Denne enestående veksten har blitt drevet av en sammenstrømning av faktorer, inkludert gjenoppretting etter pandemien, en bølge av visumreformer og en økning i investorinteressen.

«Vi tror vi nå er nær toppen», sa Ramsdale, og bemerket at markedet ser ut til å ha gått inn i en modenhetsfase etter tre år med robust ekspansjon.

«En moderat korreksjon er nå sannsynlig i løpet av de neste 18 månedene», la han til, og anslo at prisfallet kan nå opptil 15 %.

Hvorfor er det på tide med en korreksjon i Dubais eiendomsmarked?

En viktig drivkraft bak den forventede korreksjonen er det betydelige volumet av nytt boligtilbud som forventes å treffe markedet de neste to årene.

En bølge av prosjektlanseringer i 2023 og 2024 vil føre til et rekordantall overleveringer av boenheter i 2025 og 2026.

Ramsdale understreket at denne tilbudsboomen vil overgå veksten i Dubais befolkning, som allerede har avtatt etter den kraftige økningen under pandemitiden.

«Det vi i praksis sier her er at tilbudet vil overstige etterspørselen», forklarte Ramsdale.

Selv om perioden etter COVID-19 opplevde sterk demografisk vekst støttet av reformer i bosteds- og arbeidslovgivningen, forventes momentumet å avta.

Presset på markedet forverres av makroøkonomiske motvinder, som lave oljepriser.

Selv om eiendomsprisene i Dubai en gang var tett knyttet til oljetrender, bemerket Ramsdale at denne korrelasjonen har svekket seg.

Lavere oljepriser kan likevel dempe investorsentimentet, spesielt blant kjøpere fra landene i Gulf Cooperation Council (GCC), hvis økonomier fortsatt er sterkt avhengige av hydrokarboninntekter.

Investorenes forsiktighet forsterkes også av tegn på avkjøling i leiemarkedet. Etter betydelige økninger siden 2021 har boligleieprisene stabilisert seg i første kvartal 2025.

«Dette forteller oss at etterspørselen virkelig har blitt absorbert nå», sa Ramsdale, og påpekte at brutto leieinntektene har begynt å synke litt, om enn litt.

Kan eiendomsmarkedet i Dubai krasje i 2026?

Til tross for forventningen om en korreksjon, ser ikke Fitch for seg et markedskrakk.

Den anslåtte prisnedgangen på opptil 15 % over 18 måneder vil fortsatt føre til at prisene ligger godt over nivåene før pandemien.

Ramsdale karakteriserte denne justeringen som «naturlig», etter den ekstraordinære vekstfasen ansporet av en unik kombinasjon av lave renter, tilstrømning av investorer og liberalisering av politiske prinsipper.

Avslutningsvis ser det ut til at Dubais eiendomsmarked er på vei inn i en ny syklusfase, hvor avkjølende priser og overforsyning kan dempe den optimistiske stemningen de siste årene.

Som Ramsdale uttrykte det: «Vi er på toppen av syklusen, og en korreksjon er sannsynlig.» For investorer og interessenter vil de kommende månedene være avgjørende for å måle hvor smidig markedet går over i dette neste kapittelet.