Ceny domów nie spadną poniżej poziomów sprzed pandemii

Pisząc wczoraj o ostatnich podwyżkach stóp procentowych chciałem przyjrzeć się temu, co to wszystko oznacza dla rynku nieruchomości. W ostatnim czasie pojawiło się wiele nagłówków w tej dziedzinie i można by wybaczyć, że ktoś pomyślałby, że dach się zawala.

Co więc ta cała dyskusja o stopach procentowych oznacza dla kredytów hipotecznych i rynku mieszkaniowego?

Stopy hipoteczne

Stopa procentowa Fed - która wyznacza punkt odniesienia dla wszystkich stóp w gospodarce, od zadłużenia na kartach kredytowych, przez pożyczki biznesowe, po kredyty hipoteczne - jest na najwyższym poziomie od czasu wielkiego krachu finansowego w 2008 roku, przy czym Fed twierdzi, że 4,5% zostanie osiągnięte w krótkim czasie (a wielu oczekuje 5%).

Stopa Fed jest krótkoterminowa, ale stopy hipoteczne są z nią powiązane. Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej wzrosło w tym tygodniu do 7,08%. Dla porównania, jest to ponad dwukrotnie więcej niż rok temu, kiedy wynosiła 3,14%. Auć.

Jest to pierwszy raz, kiedy 30-letnie oprocentowanie przebiło 7% od 2002 roku, kiedy prezydentem był George Bush, a do kin wszedł pierwszy film Władca Pierścieni i w Europie wprowadzono euro.

Rynek nieruchomości

Co to oznacza dla cen domów? Przy wyższych stopach hipotecznych ceny domów muszą spaść, prawda?

Raczej tak. Wyższe stopy procentowe spowalniają gospodarkę w ujęciu ogólnym; to jest dokładnie to, do czego zostały stworzone, ponieważ niższa konsumpcja i mniej pieniędzy pływających wokół ograniczy inflację - dokładnie motyw, dla którego Fed podnosi stopy procentowe.

Konsumenci nie tylko widzą wyższe płatności hipoteczne, co oczywiście czyni zakup domu mniej atrakcyjnym, ale także widzą wyższe koszty wszędzie, gdzie spojrzą - nie jest to dokładnie zachęta do zakupu domu.

Jednak patrząc na dane, ceny domów jeszcze nie ruszyły się znacząco. Pierwszym wnioskiem, jaki można z tego wyciągnąć, jest to, że dane są opóźnione - domy są niepłynne, a transakcje wymagają czasu, stąd tradycyjnie występuje opóźnienie między wzrostem stóp a spadkiem cen.

Po drugie, podczas gdy popyt na mieszkania spada w związku z wyżej wymienionymi czynnikami, spadła również podaż domów, co ma odwrotny skutek i powoduje wzrost cen domów. Największym czynnikiem jest to, że wielu z tych właścicieli domów korzysta z oprocentowania kredytów hipotecznych z ubiegłego roku - na poziomie 3% lub niższym - i dlatego nie ma dla nich sensu zamiana, tylko po to, by dziś zaciągnąć kredyt hipoteczny na poziomie 7%.

Jakie będą ceny domów w przyszłości?

Stało się to naprawdę głośnym tematem. Podczas gdy spadająca podaż napędza rynek, a dane dotyczące faktów są opóźnione, jest prawie pewne, że liczby wyjdą przed czasem, które pokazują spadek cen domów.

To jest po prostu to, co zawsze zdarzało się historycznie; gdy stopy hipoteczne rosną, ceny domów spadają. Do tego dochodzą oczywiście inne zmienne makro, a recesja jest bardzo prawdopodobna. Chociaż popyt konsumpcyjny i rynek pracy pozostają stosunkowo stabilne, to częściowo dlatego inflacja nie spadła tak szybko, jak oczekiwałby tego Fed - a kiedy na tych rynkach pojawią się luki (co musi nastąpić, aby inflacja spadła), nastroje jeszcze bardziej się pogorszą i ceny domów powinny ponownie spaść.

Niemniej jednak możliwość masowego spadku cen domów w pożądanych (wielkomiejskich) rejonach, takich jak Nowy Jork, wydaje się odległa.

Ważne jest również spojrzenie na kontekst. Chociaż właściciele domów będą zaniepokojeni większymi ratami kredytów hipotecznych i chwiejącymi się cenami, trzeba by stworzyć scenariusz absolutnej katastrofy, aby prognozować ceny domów niższe od poziomów sprzed pandemii.

Patrząc na medianę cen w USA, ceny domów w II kwartale tego roku (najnowsze dostępne dane) były o 44% niższe niż w kwietniu 2020 roku.

Oczywiście powyższe dane są średnią krajową i będą przekrzywione dla obszarów geograficznych. Jednak maluje obraz tego, jak obfity był pandemiczny wzrost, a także pokazuje, że historycznie ceny domów idą w górę w dłuższej perspektywie.

Nawet patrząc na najgorszy kryzys mieszkaniowy w najnowszej pamięci - krach z 2008 roku, który był dosłownie spowodowany przez rynek hipoteczny - ceny domów były z powrotem powyżej szczytu sprzed krachu w ciągu 6 lat. Nie jest to przyjemne, ale to najgorsza sytuacja na rynku mieszkaniowym we współczesnej historii.

Właścicieli domów czeka zdecydowany ból, ale jeśli uda im się sprostać wyższym miesięcznym ratom kredytu hipotecznego, mogą pocieszyć się faktem, że w dłuższej perspektywie ceny powinny być w porządku. Jednocześnie mało prawdopodobne jest, by nawet krótkoterminowy spadek cen osiągnął poziom sprzed pandemii.