Prashant Thakur (ANAROCK): Dubaj traci status przystani? Kapitał raczej nie odejdzie

Rynek nieruchomości w Dubaju, po rekordowym biegu w 2025 r., stoi teraz przed poważnym testem w związku ze wzrastającymi napięciami na Bliskim Wschodzie, które zachwiały zaufaniem inwestorów.

Emirat odnotował transakcje o wartości $250 billion oraz gwałtowny wzrost cen rzędu 50–70% w ciągu ostatnich kilku lat, co przed wybuchem konfliktu wywoływało już obawy o przegrzanie rynku.

Najnowszy wstrząs geopolityczny wywołał korektę, zakłócił kluczowe sektory, takie jak turystyka i lotnictwo, oraz wstrzymał aktywność transakcyjną.

Podczas gdy część inwestorów wycofuje się w obliczu rosnącej niepewności, inni zaczynają postrzegać spadki jako potencjalny punkt wejścia.

W tym wywiadzie Prashant Thakur, dyrektor wykonawczy i szef działu badań i doradztwa ANAROCK, analizuje bezpośredni wpływ, ewoluujące ryzyka oraz perspektywy dla jednego z najbardziej obserwowanych rynków nieruchomości na świecie.

Oto redagowane fragmenty rozmowy:

Invezz: W jaki sposób trwający konflikt na Bliskim Wschodzie wpłynął na rynek nieruchomości w Dubaju i jakie mogą być długoterminowe konsekwencje, jeśli napięcia będą eskalować?

„Dobrze. Zanim przejdziemy do obecnej sytuacji, ustalmy kontekst: gdzie znajdował się rynek nieruchomości w Dubaju tuż przed wojną?”

Thakur zwrócił uwagę, że rynek wychodził z wyjątkowo silnego okresu, z rekordowymi wolumenami transakcji i znacznym wzrostem cen w ostatnich latach.

„Uważam, że 2025 był rekordowym rokiem dla Dubaju. Zawarto transakcje nieruchomości o wartości $250 billion, co było najwyższym wynikiem w historii Dubaju.

A w ciągu ostatnich czterech lat aprecjacja cen wyniosła gdzieś między 50 a 70%, co było bardzo gwałtowne.”

Zauważył, że obawy przed przegrzaniem rynku pojawiały się już przed wybuchem konfliktu.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

„Chciałem powiedzieć, że jeszcze zanim ta wojna wybuchła, na rynkach krążyły głosy o przegrzaniu — wszyscy szukali impulsu, który mógłby wywołać korektę.”

Mimo to podkreślił, że fundamenty Dubaju pozostają silne, wspierane przez bardzo zdywersyfikowaną, globalną bazę nabywców.

„Mówiąc o fundamentach, rynek w Dubaju jest jednym z najsilniejszych na świecie, ponieważ baza nabywców jest bardzo zdywersyfikowana. Ludzie z 150 krajów uczestniczą w tym rynku nieruchomości.”

Pozycjonowanie Dubaju jako bezpiecznej przystani również odegrało istotną rolę w przyciąganiu kapitału podczas wcześniejszych zakłóceń geopolitycznych.

„Ponadto Dubaj zawsze był postrzegany jako bezpieczna przystań.”

Jednak obecny konflikt bezpośrednio uderzył w to postrzeganie, gdy ataki dotknęły kluczowe sektory.

„Teraz po wybuchu tej wojny widzieliśmy również sporo ataków w Dubaju. Początkowo były to uderzenia symboliczne, ale obecnie były one dość poważne i w znacznym stopniu zaburzyły funkcjonowanie linii lotniczych.”

„Turystyka, która jest jednym z kluczowych sektorów przyczyniających się do PKB Dubaju, również poniosła ogromne straty.”

W krótkim terminie przełożyło się to na korektę cen i spowolnienie w liczbie transakcji.

„A natychmiastowym efektem była korekta cen o 10–15%. Kilka transakcji, które były negocjowane, zostało wstrzymanych.”

„Jednak pojawiły się doniesienia o zakupach wartościowych dokonanych przez niektórych dużych inwestorów o wysokiej skłonności do ryzyka.”

Invezz: Które segmenty odczuwają największą presję w obecnym otoczeniu?

Thakur wskazał, że największy ciężar spowolnienia dźwigają nieruchomości w budowie, czyli tzw. off-plan, ze względu na ich zależność od przyszłej aprecjacji cen.

„Widzieliśmy też, że pierwsze uderzenie dotknęło właśnie nieruchomości w trakcie budowy.”

„Ponieważ ludzie, kupując projekt w budowie, wiążą nadzieję z przyszłą aprecjacją.”

Wyjaśnił, że obecna niepewność zakłóca ten model, a także wpływa na terminy realizacji projektów.

Invezz: Jak widzi pan rozwój sytuacji, jeśli konflikt będzie się przedłużać?

Poza bezpośrednimi skutkami Thakur ostrzegł przed większymi, strukturalnymi ryzykami w przypadku wydłużenia konfliktu, przywołując paralelę z poprzednimi kryzysami, ale wskazując też kluczowe różnice.

„Jeśli wojna eskaluje, to nie tylko Dubaj, lecz cały Bliski Wschód poniesie poważne straty — zobaczymy duże przeszacowanie w dół.”

„Jeśli przeanalizujesz, co stało się podczas globalnego kryzysu finansowego, zobaczyliśmy wtedy ostrą korektę rzędu prawie 40–50% i czas odbicia wyniósł pięć–sześć lat.”

Jednak zauważył, że wojny zwykle przynoszą bardziej złożone i długotrwałe konsekwencje z powodu zniszczeń fizycznych i zakłóceń gospodarczych.

„Wojna to zupełnie coś innego. W czasie wojny widzimy dużą destrukcję aktywów materialnych.”

„To nie jest tak, że jeśli jutro wojna się zakończy, to drugiego dnia wszystko wróci do normy. Powrót do normalności zajmie trochę czasu.”

„Więc w długim terminie, jeśli wojna będzie trwała, wpływ będzie bardzo poważny.”

Podsumowując perspektywy, powiedział, że rynek już odzwierciedla krótkoterminową presję, a ryzyka przesunięte są jeszcze bardziej w stronę spadków, jeśli napięcia będą narastać.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Czy inwestorzy się wycofują, czy nadal są miejsca aktywności?

Thakur stwierdził, że rynek obecnie dzieli się między ostrożnych inwestorów a kupujących wykorzystujących okazje.

„W obecnym scenariuszu mamy dwie grupy inwestorów.”

„Jedni są bardzo awersyjni do ryzyka. Naprawdę wstrzymali decyzję o zakupie.”

„A potem jest druga grupa kupujących, którzy podejmują ryzyko.”

„Myślą, że mogli przegapić okazję… i w rzeczywistości jest to dla nich dobry punkt wejścia.”

„Dlatego zobaczysz pewne zakupy wartościowe lub zakupy w sytuacjach distressed.”

Invezz: Jak rząd Dubaju reaguje, by utrzymać zaufanie inwestorów?

Zaznaczył, że władze podjęły szereg kroków mających na celu ochronę wizerunku Emiratu jako bezpiecznej przystani i stabilizację nastrojów.

„Dobrą stroną jest to, że administracja Dubaju podjęła mocne kroki, aby upewnić się, że wizerunek bezpiecznej przystani nie zostanie zachwiany.”

„Ogłosili automatyczne przedłużenie wiz dla osób, które utknęły i których wizy wygasły.”

„Polecili hotelom, by nie podnosiły gwałtownie stawek.”

„I ogłaszają także specjalne zachęty, udzielając rabatów przy rejestracji i opłacie skarbowej.”

Invezz: Czy widzi pan przesunięcie kapitału inwestorów do alternatywnych rynków globalnych?

Choć istnieją alternatywy, Thakur uważa, że strukturalne przewagi Dubaju ograniczają prawdopodobieństwo natychmiastowego odpływu kapitału.

„Innym porównywalnym rynkiem może być Singapur, ale jest on bardzo kosztowny.”

„A Dubaj ma tę unikalną przewagę polityki zerowego podatku.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

„Ponieważ globalnie wszędzie panuje ta niepewność.”

„Myślę, że ludzie przede wszystkim pozostaną zainwestowani. Nikt nie chce sprzedawać po wyprzedażowych wycenach.”

„W rzeczywistości mogą wykorzystać tę okazję, by kupić więcej.”

Invezz: Istnieją obawy związane z dużą nadchodzącą podażą — czy to ryzyko w tym środowisku?

Thakur przyznał istnienie ryzyka, ale powiedział, że deweloperzy prawdopodobnie odpowiedzą umiarkowaniem podaży.

„To prawda, w tym scenariuszu.”

„Pierwszą reakcją będzie to, że wszystkie nowe starty projektów, moim zdaniem, zostaną wstrzymane.”

„Większość z tych deweloperów ma wsparcie rządowe… zawsze mogą odpowiednio zaplanować moment wprowadzenia projektu.”

„Pierwszy natychmiastowy efekt będzie taki, że zobaczycie spowolnienie w nowych launchach.”

„A z powodu tej wojny aktywność budowlana także zostaje zakłócona.”

„Więc wielu deweloperów będzie starało się prowadzić bardzo kontrolowane podejście do nowych startów.”

Invezz: Inwestorzy z Indii byli kluczowym motorem popytu w Dubaju, z kilkoma głośnymi transakcjami z udziałem celebrytów w ostatnich latach. W tym kontekście czy obserwuje pan bardziej wrażliwą lub ostrożną reakcję tej grupy?

Zauważył, że choć aktywność w segmencie ultra-luksusowym może trwać, ogólny impet transakcyjny prawdopodobnie zwolni.

„To się nie zmieniło.”

„Te inwestycje celebrytów były też wykorzystywane jako endorsement marki.”

„Zapewnią one, że te transakcje ultra-luksusowe będą miały miejsce, ale oczywiście po znacznie obniżonych cenach.”

„Ci ultra HNI to inna grupa nabywców.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

„Wszyscy, wiesz, zrobią sobie przerwę.”

Invezz: Spodziewa się pan szybkiego powrotu rynku do poprzednich szczytów?

Odbicie jest prawdopodobne, ale wolniejsze niż w poprzednich cyklach, szczególnie w porównaniu z ożywieniem po pandemii.

„Odbije się, odbije się, ale to zajmie czas.” „Myślę, że tym razem cykl będzie nieco dłuższy.”

„Powiedziałbym, że cykl odbudowy będzie w zakresie dwóch–trzech lat.”

„Nie wcześniej niż za trzy lata.”

Invezz: O czym inwestorzy powinni pamiętać w tym otoczeniu?

Thakur podkreślił, że obecny rynek wymaga podejścia długoterminowego, a krótkoterminowe strategie spekulacyjne raczej nie zadziałają.

„Przede wszystkim musisz być bardzo pewny, że jeśli inwestujesz, to inwestujesz na długi termin.”

„To nie jest tak, że kupujesz dziś i myślisz o wyjściu jutro, oczekując zwrotu 20–30%.”

„Musisz mieć horyzont czasowy co najmniej cztery–pięć lat.”

„Szukaj okazji… pozostań na rynku przynajmniej przez cztery–pięć lat.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

„To nie tak, że rynek nie wróci do formy. Rynek wróci do formy.”

„Ale tak, tym razem cykl będzie nieco dłuższy."