Michael Burry assume um novo cargo na Hudson Pacific: você deve segui-lo?

O famoso investidor Michael Burry, conhecido por sua aposta visionária contra o mercado imobiliário dos EUA antes da crise financeira de 2008, fez uma mudança estratégica no segundo trimestre de 2024 ao iniciar uma nova posição na Hudson Pacific Properties Inc (NYSE: HPP).

De acordo com o documento 13F apresentado por sua empresa, a Scion Asset Management, em 14 de agosto de 2024, o fundo de Burry adquiriu 1,14 milhão de ações da Hudson Pacific, refletindo seu interesse neste decadente fundo de investimento imobiliário (REIT).

A aquisição é notável, especialmente porque as ações da Hudson Pacific despencaram 51% no acumulado do ano, refletindo as dificuldades mais amplas no setor de fundos de investimento imobiliário (REITs) de escritórios, particularmente em seus principais mercados na Costa Oeste.

Além de sua mudança na Hudson Pacific, Burry também fez ajustes notáveis no portfólio da Scion. Ele saiu completamente de posições em várias ações, incluindo Safe Bulkers, Star Bulk Carriers e BP Plc.

Por outro lado, ele adicionou novas participações na Olaplex Holdings, Molina Healthcare e BioAtla, ao mesmo tempo em que aumentou suas participações nas gigantes chinesas de tecnologia Baidu e Alibaba.

Curiosamente, o Alibaba ultrapassou o JD.com como a principal participação da Scion, destacando a confiança contínua de Burry nas perspectivas econômicas da China, apesar da atual volatilidade do mercado.

Desempenho do segundo trimestre de 2024 da Hudson Pacific: um saco misto

A Hudson Pacific relatou seus resultados financeiros do Q2 de 2024 em 7 de agosto, que foram um saco misto, refletindo os desafios contínuos enfrentados pela empresa. A Hudson relatou Fundos de Operações (FFO) de US$ 0,17 por ação, em linha com as expectativas dos analistas, enquanto a receita chegou a US$ 218 milhões, superando ligeiramente as estimativas em US$ 1,17 milhão.

No entanto, a comparação ano a ano revela um quadro mais preocupante. A receita caiu 11,1% em relação ao mesmo trimestre do ano passado, principalmente devido a vendas de ativos e à perda de inquilinos importantes em propriedades significativas.

O prejuízo líquido da empresa atribuível aos acionistas ordinários aumentou para US$ 47 milhões, ou US$ 0,33 por ação, em comparação com um prejuízo de US$ 36,2 milhões, ou US$ 0,26 por ação, no segundo trimestre de 2023. Essa deterioração foi amplamente impulsionada pela redução da receita, apesar dos esforços para reduzir a depreciação e as despesas com juros.

Além disso, o FFO ajustado (AFFO) da Hudson Pacific também caiu para US$ 0,17 por ação, de US$ 0,22 por ação no ano anterior, destacando os obstáculos operacionais que a empresa enfrenta.

Rebaixamento de Wall Street

A resposta de Wall Street tem sido amplamente negativa. Em 8 de agosto, a Piper Sandler rebaixou a Hudson Pacific de "Overweight" para "Neutral", citando a concentração da empresa na área de Los Angeles, onde os mercados de escritórios e estúdios foram particularmente atingidos.

O analista Alexander Goldfarb observou que, embora haja alguma esperança de melhora no final de 2024, o momento e a extensão da recuperação permanecem incertos.

Da mesma forma, a Wolfe Research rebaixou a Hudson Pacific para "Peer Perform" em 14 de agosto, alinhando-se com a decisão do Goldman Sachs de reduzir sua meta de preço para as ações de US$ 6,50 para US$ 4,70, mantendo a classificação "Neutra".

A BMO Capital Markets também revisou sua perspectiva para a Hudson Pacific, rebaixando a ação para "Market Perform" e diminuindo seu preço-alvo de US$ 8,00 para US$ 6,00.

O rebaixamento foi motivado pela orientação de FFO do 3º trimestre mais fraca do que o esperado da Hudson Pacific, que ficou 55% abaixo das estimativas do BMO. A empresa citou desafios contínuos no mercado de locação de escritórios, taxas de ocupação em declínio e falta de visibilidade no negócio de estúdios como principais razões para o rebaixamento.

Surgem fraquezas fundamentais

Fundamentalmente, a Hudson Pacific está lidando com desafios significativos. O lucro operacional líquido (NOI) de caixa da mesma loja da empresa caiu 11,8% ano a ano, principalmente devido à perda de grandes inquilinos em suas propriedades 1455 Market e Sunset Las Palmas Studios.

A taxa de ocupação do portfólio de escritórios caiu para 78,7% no final do Q2, abaixo dos 79,0% do trimestre anterior e 85,2% do ano passado. O declínio na ocupação é uma preocupação crítica, pois impacta diretamente a capacidade da empresa de gerar renda estável de aluguel.

Em 30 de junho de 2024, a empresa tinha US$ 706,5 milhões em liquidez total, incluindo US$ 78,5 milhões em dinheiro e US$ 628 milhões em capacidade não utilizada em sua linha de crédito rotativo.

No entanto, sem vencimentos de dívida até o final de 2025, a empresa pode enfrentar riscos significativos de refinanciamento nos próximos anos, principalmente à medida que se aproxima de US$ 1,5 bilhão em vencimentos de dívida em 2025 e 2026.

Impulsionando o crescimento em um ambiente desafiador

A estratégia de crescimento da Hudson Pacific depende de sua capacidade de navegar pelos desafios contínuos nos mercados de escritórios e estúdios. A empresa está se concentrando na execução de leasing, com mais de 500.000 pés quadrados de arrendamentos de escritórios assinados no Q2 de 2024.

Acordos notáveis incluem um arrendamento de 157.000 pés quadrados com a Cidade e o Condado de São Francisco e uma renovação de arrendamento de 48.000 pés quadrados com uma empresa de serviços financeiros no Ferry Building.

Apesar desses esforços, a empresa revisou para baixo sua previsão de FFO para o ano inteiro, agora esperando um FFO de US$ 0,08 a US$ 0,12 por ação diluída no terceiro trimestre de 2024, em comparação com a estimativa de consenso de US$ 0,23.

Esta revisão reflete os desafios atuais no mercado de escritórios e a recuperação mais lenta do que o previsto no segmento de estúdios.

Além disso, as premissas de crescimento do NOI de caixa nas mesmas lojas da empresa foram ajustadas para baixo, destacando a dificuldade em manter e aumentar seu fluxo de renda.

Preocupações com a avaliação

De uma perspectiva de avaliação, as ações da Hudson Pacific parecem baratas à primeira vista, com ações sendo negociadas com um desconto significativo em relação às suas médias históricas.

No entanto, esse desconto reflete o ceticismo do mercado sobre a capacidade da empresa de navegar pelos desafios que enfrenta. A relação preço/FFO da empresa foi comprimida significativamente e, embora isso possa atrair investidores de valor, os riscos associados à perspectiva operacional e financeira da empresa não podem ser ignorados.

Riscos

O setor mais amplo de REITs de escritórios tem estado sob pressão devido à mudança para o trabalho remoto e ao consequente aumento de vagas de escritórios. A dependência da empresa nos setores de tecnologia e mídia, que têm sido lentos em retornar aos escritórios, complica ainda mais suas perspectivas de recuperação.

À medida que a Hudson Pacific navega por esses desafios, os investidores devem pesar as recompensas potenciais contra os riscos. A decisão de Michael Burry de assumir uma nova posição nas ações pode sinalizar sua crença nas perspectivas de longo prazo da empresa, mas também ressalta o alto nível de risco envolvido.

Os fundamentos da empresa continuam fracos, com taxas de ocupação em declínio, FFO reduzido e riscos significativos de refinanciamento no horizonte. Dados esses fatores, é essencial abordar a Hudson Pacific com cautela.

Agora, vamos ver o que os gráficos têm a dizer sobre a trajetória do preço das ações, já que a análise técnica pode oferecer insights adicionais sobre se essas ações estão prontas para uma recuperação ou queda ainda maior.

Negociação perto do suporte

As ações da Hudson Pacific caíram 85% entre abril de 2022 e junho de 2023. Embora as ações tenham conseguido se recuperar de US$ 4 para quase US$ 10 no ano passado, elas deram a maior parte desses ganhos este ano, sendo negociadas em torno de US$ 4,50.

Gráfico HPP por TradingView
Apesar da fraqueza nos gráficos de longo prazo, as ações da Hudson Pacific obtiveram suporte próximo a US$ 4,20 várias vezes no ano passado, o que sugere forte atividade de compra perto desse nível. Portanto, os investidores que gostam do Dr. Burry estão otimistas com as ações e têm uma entrada de baixo risco em suas mãos agora.

Eles podem iniciar posições longas perto de $4,50 com um stop-loss em $4,15. Se o REIT conseguir uma reviravolta ou o ambiente econômico melhorar, isso resultará em um momentum de alta emergente que pode novamente levar a ação perto de $10.

Os traders que continuarem pessimistas em relação à ação não devem iniciar nenhuma nova posição vendida nos níveis atuais, pois a ação está sendo negociada muito perto de seu suporte de médio prazo. Posições vendidas devem ser consideradas apenas se a ação fechar o dia abaixo de US$ 4,20.