Bidrar Airbnb till den globala bostadsbristen?

Franska lagstiftare tog ett viktigt steg den 7 november genom att anta lagstiftning för att skärpa regleringen av turistboenden som Airbnb.

Denna åtgärd, som har varit under utveckling sedan april 2023, syftar till att begränsa skattelättnader för fastigheter som används för korttidsuthyrning i ett försök att motverka landets brist på bostäder till överkomliga priser.

"Bommen inom uthyrning av Airbnb-typ har bidragit till att uppmuntra spekulation och ytterligare komplicera tillgången till konventionella bostäder", säger Annaïg Le Meur, en av nyckelpersonerna bakom lagförslaget.

Den nya lagen är en del av ett bredare arbete för att återta bostadsbeståndet och säkerställa att bostadsfastigheter tjänar sitt ursprungliga syfte – att tillhandahålla bostäder åt långtidsboende.

Med städer som står inför den dubbla utmaningen med turismförvaltning och tillgänglighet till bostäder, representerar Frankrikes lagstiftningssteg ett betydande steg mot att stävja spekulativt beteende på bostadsmarknaden.

Men Frankrike är inte ensamt om att slå ner på korttidsuthyrning som Airbnb genom ny lagstiftning.

Inför en brist på bostäder till rimliga priser och skyhöga hyror, inför regeringar och lokala myndigheter runt om i världen strängare regler för korttidsuthyrning.

Ändå har dessa regler, inklusive virtuella förbud, inte löst problemet på ett betydande sätt.

Invezz undersöker hur denna situation utvecklas i USA och Europa:

Amerikanska myndigheter reglerar och till och med förbjuder korttidsuthyrning

I USA har städer i allt högre grad infört restriktioner för korttidsuthyrning, drivet av oro för att dessa plattformar bidrar till stigande hyror och begränsat bostadsbestånd.

Till exempel implementerade Irvine, Kalifornien, ett förbud mot korttidsuthyrning som Airbnb och Vrbo i bostadsområden i februari 2021, med hänvisning till de stigande levnadskostnaderna och den ökade trängseln i stadsdelar.

New York City har också tagit djärva steg genom att implementera den stränga lokala lagen 18, som trädde i kraft förra året.

Denna förordning har praktiskt taget förbjudit Airbnb genom att föreskriva att värdar måste vara närvarande under vistelser på mindre än 30 dagar, och begränsa uthyrning till två gäster per annons samtidigt som värdarna måste registrera sig hos staden.

USA har också sett en mosaik av reglerande tillvägagångssätt. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville och Boston har alla implementerat olika grader av reglering för att kontrollera spridningen av korttidsuthyrning.

Men även om vissa lokala bostadsmarknader har upplevt en liten stabilisering, är den övergripande effekten på hyrespriserna fortfarande omdiskuterad.

Europa har i stort sett svarat med tak

Över hela Europa har städer på liknande sätt kämpat för att balansera fördelarna med korttidsuthyrning med behovet av bostäder till ett överkomligt pris.

Barcelona har till exempel tagit ett drastiskt grepp. I juni 2024 tillkännagav stadens borgmästare, Jaume Collboni, planer på att helt förbjuda nya korttidsuthyrningslicenser senast i november 2028.

Airbnbs listor i Barcelona har ökat med 42 % sedan 2015, en trend som har förvärrat stadens bostadskris genom att ta bort tusentals lägenheter från den långsiktiga hyresmarknaden.

Detta initiativ syftar till att återkräva 10 000 fastigheter för invånare, ett drag som Collboni sa adresserar "Barcelonas största problem."

Wien följer efter med regler som ska börja i juli 2024, som begränsar turistuthyrning till 90 dagar per år.

Detta är i linje med åtgärder i städer som Berlin, där Airbnb-värdar måste erhålla tillstånd för full fastighetsuthyrning och hålla sig till ett 90-dagarstak för fritidshus.

Underlåtenhet att följa dessa regler kan leda till höga böter, vilket förstärker hur allvarligt myndigheterna tar itu med frågan.

London inför också en liknande gräns på 90 nätter per år utan en ändring av användningsansökan, vilket säkerställer att fastigheter i första hand används för långtidsboende.

Har strikta regler fungerat?

I New York har lagens inverkan varit långtgående; enligt AirDNA minskade antalet Airbnb-annonser för vistelser under 30 nätter i NYC med 83 % från juli 2023 till juli 2024.

Men även om detta resulterade i färre korttidsuthyrningar, har lagens slutliga mål – att omvandla dessa lägenheter till långsiktiga bostäder – inte fullt ut realiserats.

Ett år efter att den omtvistade förordningen infördes är New Yorks hyresmarknad fortsatt stram, enligt en djupgående undersökning gjord av Skift.

Även om antalet korttidsuthyrningar sjönk dramatiskt, har den totala effekten på bostäder till rimliga priser varit blygsam.

Medianhyrorna i NYC har ökat med mindre än 1% sedan lagen trädde i kraft, men hyrorna med ett sovrum nådde rekordhöga $4 500 per månad, vilket illustrerar hur flera faktorer bortom Airbnb påverkar överkomliga bostäder.

Stadens hotellindustri har dock sett en boom, med lokala turismprognoser som visar en ökning av antalet besökare.

Vidare har hit till Airbnbs verksamhet i NYC tvingat enskilda värdar att kämpa för att täcka bolånebetalningar eller hyra.

Under tiden har vissa lägenhetsägare fortsatt att tjäna på korttidsuthyrning på grund av ett kryphål i lagen.

Dessutom har en underjordisk marknad för korttidsuthyrning uppstått, som erbjuder minimalt, om något, skydd för gästerna.

Experterna väger in: är Airbnb den främsta boven?

En studie av Harvard Business Review tidigare i år avslöjade att även om korttidshyror bidrar till stigande hyror, är de inte den primära drivkraften.

"Enkelt uttryckt, att begränsa Airbnb kommer inte att vara ett effektivt verktyg för att lösa problemen med bostäder överkomliga priser i många amerikanska städer," noterade rapporten.

Studien fann att Airbnbs närvaro ökade den årliga medianhyran med endast $125, en liten del av den bredare ökningen av bostadskostnader.

I Storbritannien fann forskning från EY lite korrelation mellan ökningen av Airbnb-annonser och ökade bostadskostnader.

Trots utbredd oro står hela hem listade på Airbnb för mindre än 0,7 % av det totala boendet i landet, och de flesta värdar hyr sina hem för mindre än tre dagar per månad, sa rapporten.

Listor som är aktiva i mer än 90 nätter per år representerar bara 0,17 % av bostadsbeståndet, vilket ytterligare understryker den minimala inverkan på den totala tillgängligheten.

Airbnbs försvar

I ett försök att dämpa anklagelserna om stigande Airbnbs som orsakar Storbritanniens brist på bostäder till överkomliga priser, sa Airbnb,

"Det är allmänt erkänt att Storbritannien har misslyckats med att bygga tillräckligt med bostäder för att hålla jämna steg med efterfrågetrycket i flera år, med oberoende uppskattningar som visar att Storbritannien har ett underskott i bostadsutbudet på cirka 5 miljoner hem."

Samtidigt visade Airbnb-data att majoriteten av värdarna i Storbritannien listar ett utrymme, och 40 % säger att den extra inkomsten hjälper dem att ha råd med sina hem.

I NYC, ett år efter att den stränga lagen verkställdes, bad Airbnb stadens myndigheter i september att ompröva reglerna med hänvisning till högre priser för resenärer och ingen inverkan på bostadsmarknaden.

Airbnb, med hänvisning till lägenhetslistans data, påpekade att vakansgraden för lägenheter har legat stabilt på 3,4 % sedan lagen trädde i kraft.

Dessutom framhöll Airbnb att resekostnaderna har ökat, med hotellpriserna i NYC som ökade med 7,4 % jämfört med föregående år i juli, vilket överträffade den nationella räntan på 2,1 % som rapporterats av Co-Star.

Söker efter medelväg

Även om direkta förbud kan verka som en direkt lösning, förespråkar experter balanserade regleringar som tar itu med både bostadsbehov och ekonomiska fördelar.

"Tak på antalet nätter en fastighet kan hyras, såsom Londons 90-dagarsregel eller Amsterdams 30-dagarstak, erbjuder en praktisk medelväg", säger en policyanalytiker.

Dessa åtgärder gör det möjligt för enstaka värdar att tjäna extra inkomster under perioder med hög efterfrågan, utan att uppmuntra investerare att ta fastigheter från den långsiktiga marknaden.

Områdesspecifika tak, som de i San Diegos Mission Beach, säkerställer att korttidsuthyrning inte dominerar lokala bostäder.

Men experter varnar för att efterlevnaden fortfarande är en utmaning för många städer med begränsade resurser.

Att kräva att plattformar delar data och följer lokala lagar kan effektivisera övervakningen, eftersom Airbnb och VRBO redan samlar in omfattande information om uthyrningsaktiviteter.