Den stora frysningen av bostäder: varför bostadsmarknaden nådde den lägsta nivån på 29 år och vad som händer härnäst

Bostadsmarknaden står inför en skarp verklighetskontroll, där försäljningen av befintliga bostäder rasar till en lägsta nivå på 29 år.

National Association of REALTORS rapporterar att 2024 bevittnade den långsammaste takten i befintliga bostadsförsäljningar sedan 1995 – eran av uppringt internet och Windows 95.

Denna skrämmande statistik understryker en komplex fråga: sammanflödet av knappa inventarier och eskalerande priser, vilket skapar en perfekt storm av oöverkomliga bostäder.

År 2024 sjönk antalet sålda befintliga bostäder till bara 4,06 miljoner, och medianförsäljningspriset nådde en rekordhög på $407 500, enligt NAR.

Marknaden brottas med en allvarlig utbudsbrist som fortsätter att driva upp priserna till ohållbara nivåer.

Bolåneräntelabyrinten: varför husägare stannar kvar

Kärnan i frågan är djupt sammanflätad med bolåneräntorna.

Cirka 80 % av befintliga bostadslån är låsta till räntor under 5 % i september 2024, enligt CoreLogic.

Det är förståeligt att nuvarande husägare är ovilliga att flytta från dessa förmånliga räntor, särskilt när de byter mot en nuvarande ränta närmare 7%, vilket är där genomsnittliga 30-åriga bolån har fastnat i månader.

"Vi är själva i den fällan," sa Victor Currie, en Kalifornien-baserad fastighetsmäklare till Fortune.

Lockelsen med lågräntelån håller en betydande del av marknaden vid sidan av, vilket ytterligare begränsar det redan begränsade utbudet av bostäder till salu.

Hopp vid horisonten? Lagervinster och nybyggnation

Trots den dystra bilden finns det en strimma av hopp för dem som vill köpa 2025.

Realtor.com förutspår en ökning av befintliga heminventarier till våren, med en ökning på 11,7 % jämfört med 2024.

Lösningen är dock inte så enkel som att öka lagret.

Även om mer nybyggnation är viktigt, är det inte en magisk kula för bostadsmarknadens elände.

Sarah DeFlorio, vice VD för hypoteksbank på William Raveis Mortgage, berättade för Fortune att höga priser på nya inventarier i kombination med höga bolåneräntor gör marknaden svår för blivande köpare.

"Det skulle vara omöjligt att bygga tillräckligt för att möta det enorma behovet, och de mycket höga byggkostnaderna gör att mycket av den nya produkten som kommer ut på marknaden inte är överkomlig för din typiska amerikanska familj", säger DeFlorio.

Hon tror, ​​"Vi skulle behöva se räntorna sjunka till åtminstone de låga 5-talarna innan människor med dessa låga räntor ens överväger att göra ett steg."

Dessutom försenar lokala faktorer som zonindelning och den senaste tidens skogsbränder, som de i Los Angeles-området, framstegen ytterligare och gör situationen värre, enligt Currie.

"Med alla regulatoriska hinder vi har, är den här regionen redan notoriskt långsam för konstruktion och utveckling", säger Currie.

Nybyggen: en pusselbit, men inte ett universalmedel

Nybyggnation kan erbjuda ett andrum, men dess påverkan varierar beroende på läge och prisvärdhet.

Enligt Fortune framhåller Jennifer Beeston, hypotekslångivare och senior vice president på Rate.com, att medan vissa marknader erbjuder nybyggen i intervallet $200 000 till $300 000, saknar regioner med den allvarligaste bristen ofta sådan utveckling.

Komplexiteten i nybyggen slutar inte där, tillägger Beeston, "Många människor ser på nybyggnation som en silverkula, men det är det inte."

Potentiella köpare måste också grundligt undersöka byggare för att säkerställa kvaliteten på byggandet.

Trots den övergripande nedgången på den befintliga bostadsmarknaden 2024 visade årets sista kvartal en uppmuntrande uppgång.

NAR noterade att försäljningen nådde sin högsta punkt sedan februari i december.

Enligt DeFlorio, även på svåra marknader, driver livshändelser som "äktenskap, barn, skilsmässa och död" transaktioner.

Låsa upp marknaden: kreativa lösningar på "inlåsningseffekten".

Marknaden är för närvarande begränsad av en "inlåsningseffekt", som kommer att fortsätta att påverka marknaden tills bolåneräntorna sjunker under 6%, säger Beeston från Rate.com.

"Jag känner att 5 är den magiska siffran, men allt under 6 kommer du att börja se rörelse," förklarar hon.

Hon menar att det kommer att krävas kreativa lösningar från både myndigheter och långivare för att ta itu med marknaden.

"Tills regeringen kommer med något för att ge oss incitament att sälja, kommer du att se detta fortsätta hända", säger hon.

Exempel på sådana lösningar inkluderar de "portabla bolånen" som ses i Kanada och Storbritannien, vilket gör att husägare kan överföra sina befintliga bolån till en ny fastighet.

Beeston svävar också tanken på att banker erbjuder lägre räntor än marknaden till kunder med befintliga lägre räntor som vill flytta – ett drag som potentiellt kan stimulera marknaden.

Navigera på bostadsmarknaden 2025: strategier för köpare

Samtidigt som bostadsmarknaden är utmanande finns det hopp för blivande bostadsköpare.

DeFlorios råd är, "Det är mycket viktigt att inte försöka spela kursmarknaden. Istället för att fokusera på vad kursen är, var mer uppmärksam på den månatliga betalningen eftersom det är det som kommer att påverka din resultat."

Med noggrann planering, en stor förståelse för marknaden och hjälp av en kunnig agent kan köpare fortfarande hitta bra alternativ.

Beeston delar historien om en militärveteran i Columbia, South Carolina, som kunde använda ett VA-lån för att köpa en fastighet på $330 000 utan handpenning och en månatlig betalning som var konkurrenskraftig i förhållande till hyreskostnaderna i området.

Hon avslutar med ett uppmuntrande uttalande: "Det finns många möjligheter just nu - det är bara att leta efter det."