Varför Fitch tror att Dubais fastighetsmarknad är "nära toppen" nu

Dubais bostadsmarknad kan närma sig en vändpunkt, med en måttlig korrigering i sikte, enligt Redmond Ramsdale, chef för Middle East Bank Ratings på Fitch Ratings.

I en nyligen genomförd intervju med CNBC varnade Ramsdale för att den snabba takten i prisökningar som setts de senaste åren sannolikt inte kommer att hålla i sig, eftersom nytt utbud förväntas överstiga efterfrågan år 2025 och 2026.

Bostadspriserna i Dubai har stigit med nästan 60 % sedan slutet av 2021, vilket innebär att nuvarande nivåer är ungefär en tredjedel högre än den tidigare marknadstoppen 2014.

Denna exempellösa tillväxt har drivits av en sammanflätning av faktorer, inklusive återhämtningen efter pandemin, en våg av visumreformer och ett ökat investerarintresse.

"Vi tror att vi nu är nära toppen", sa Ramsdale och noterade att marknaden verkar ha inträtt i ett mognadsstadium efter tre år av kraftig expansion.

"En måttlig korrigering är nu trolig under de kommande 18 månaderna", tillade han och uppskattade att prisnedgångarna kan nå upp till 15 %.

Varför är Dubais fastighetsmarknad på väg att korrigeras?

En viktig drivkraft för den förväntade korrigeringen är den betydande volymen av nya bostäder som väntas komma ut på marknaden under de kommande två åren.

En våg av projektlanseringar under 2023 och 2024 kommer att leda till ett rekordantal överlämningar av bostäder under 2025 och 2026.

Ramsdale betonade att denna utbudsboom kommer att överstiga tillväxten av Dubais befolkning, som redan har avtagit efter de kraftiga ökningarna under pandemin.

"I praktiken säger vi här att utbudet kommer att överstiga efterfrågan", förklarade Ramsdale.

Medan perioden efter covid-19 präglades av stark demografisk tillväxt, stödd av reformer inom uppehålls- och arbetslagstiftningen, förväntas momentumet avta.

Pressen på marknaden förvärras av makroekonomiska motvindar, såsom sänkta oljepriser.

Medan fastighetspriserna i Dubai en gång var nära knutna till oljetrenderna, noterade Ramsdale att denna korrelation har försvagats.

Lägre oljepriser kan dock dämpa investerarnas stämning, särskilt bland köpare från Gulfstaternas samarbetsråd (GCC) vars ekonomier fortfarande är starkt beroende av kolväteintäkter.

Investerarnas försiktighet förstärks också av tecken på avmattning på hyresmarknaden. Efter betydande ökningar sedan 2021 har bostadshyrespriserna stabiliserats under första kvartalet 2025.

"Detta säger oss att efterfrågan verkligen har absorberats nu", sa Ramsdale och påpekade att bruttohyresavkastningen har börjat sjunka något, om än något.

Kan Dubais fastighetsmarknad krascha 2026?

Trots förväntningarna om en korrigering förutser Fitch inte en börskrasch.

Den förväntade prisnedgången på upp till 15 % under 18 månader skulle fortfarande lämna priserna långt över nivåerna före pandemin.

Ramsdale karakteriserade denna anpassning som "naturlig" efter den extraordinära tillväxtfas som sporrades av en unik kombination av låga räntor, investerarinflöden och politisk liberalisering.

Sammanfattningsvis verkar Dubais fastighetsmarknad gå in i en ny cykelfas, där svalnande priser och överutbud kan dämpa den positiva stämningen under de senaste åren.

Som Ramsdale uttryckte det: ”Vi är på toppen av cykeln, och en korrigering är trolig.” För investerare och intressenter kommer de kommande månaderna att vara avgörande för att bedöma hur smidigt marknaden övergår till nästa kapitel.