هل يساهم Airbnb في مشكلة النقص العالمي في السكن؟

اتخذ المشرعون الفرنسيون خطوة مهمة في السابع من نوفمبر/تشرين الثاني من خلال إقرار قانون يهدف إلى تشديد تنظيم أماكن الإقامة السياحية مثل Airbnb.

وتهدف هذه الخطوة، التي كانت قيد التطوير منذ أبريل 2023، إلى الحد من الإعفاءات الضريبية للعقارات المستخدمة للإيجارات قصيرة الأجل في محاولة لمواجهة النقص في الإسكان بأسعار معقولة في البلاد.

وقالت آناغ لو ميور، إحدى الشخصيات الرئيسية وراء مشروع القانون، إن "الطفرة في الإيجارات من نوع Airbnb ساهمت في تشجيع المضاربة وزيادة تعقيد الوصول إلى السكن التقليدي".

ويعد القانون الجديد جزءًا من جهد أوسع لاستعادة المخزون السكني وضمان أن تخدم العقارات السكنية غرضها الأصلي - توفير المساكن للمقيمين على المدى الطويل.

وبينما تواجه المدن تحديًا مزدوجًا يتمثل في إدارة السياحة وسهولة الوصول إلى السكن، فإن الخطوة التشريعية الفرنسية تمثل خطوة مهمة نحو الحد من السلوك المضاربي في سوق الإسكان.

ومع ذلك، فإن فرنسا ليست الوحيدة التي تفرض قيوداً على الإيجارات قصيرة الأجل مثل Airbnb من خلال تشريعات جديدة.

وفي مواجهة النقص في المساكن ذات الأسعار المعقولة وارتفاع الإيجارات، تفرض الحكومات والسلطات المحلية في جميع أنحاء العالم قواعد أكثر صرامة على الإيجارات قصيرة الأجل.

ولكن هذه القواعد، بما في ذلك الحظر الافتراضي، لم تحل المشكلة بشكل كبير.

يتناول موقع Invezz كيفية تطور هذا الوضع في الولايات المتحدة والدول الأوروبية:

السلطات الأمريكية تنظم وتحظر حتى الإيجارات قصيرة الأجل

وفي الولايات المتحدة، فرضت المدن قيوداً متزايدة على الإيجارات قصيرة الأجل، مدفوعة بالمخاوف من أن هذه المنصات تساهم في ارتفاع الإيجارات ومخزون الإسكان المحدود.

على سبيل المثال، نفذت مدينة إيرفين في ولاية كاليفورنيا حظراً على الإيجارات قصيرة الأجل مثل Airbnb وVrbo في المناطق السكنية في فبراير/شباط 2021، مشيرة إلى ارتفاع تكاليف المعيشة وزيادة الازدحام في الأحياء.

وقد اتخذت مدينة نيويورك أيضًا خطوات جريئة من خلال تنفيذ القانون المحلي الصارم رقم 18، والذي دخل حيز التنفيذ في العام الماضي.

لقد حظرت هذه اللائحة Airbnb فعليًا من خلال النص على ضرورة تواجد المضيفين أثناء الإقامات التي تقل مدتها عن 30 يومًا، وتقييد الإيجارات بضيفين لكل قائمة مع إلزام المضيفين بالتسجيل لدى المدينة.

كما شهدت الولايات المتحدة مجموعة متنوعة من الأساليب التنظيمية. فقد طبقت مدن سانتا مونيكا وسان فرانسيسكو وجيرسي سيتي وناشفيل وبوسطن درجات متفاوتة من التنظيم للسيطرة على انتشار الإيجارات قصيرة الأجل.

ومع ذلك، ورغم أن بعض أسواق الإسكان المحلية شهدت استقراراً طفيفاً، فإن التأثير الإجمالي على أسعار الإيجارات لا يزال موضع جدل.

وقد استجابت أوروبا إلى حد كبير بالحدود

وفي مختلف أنحاء أوروبا، واجهت المدن صعوبات مماثلة في تحقيق التوازن بين فوائد الإيجارات قصيرة الأجل والحاجة إلى السكن بأسعار معقولة.

على سبيل المثال، اتخذت برشلونة نهجا صارما. ففي يونيو/حزيران 2024، أعلن عمدة المدينة، جاومي كولبوني، عن خطط لحظر تراخيص الإيجار قصيرة الأجل الجديدة بالكامل بحلول نوفمبر/تشرين الثاني 2028.

شهدت قوائم Airbnb في برشلونة ارتفاعًا بنسبة 42% منذ عام 2015، وهو الاتجاه الذي أدى إلى تفاقم أزمة الإسكان في المدينة من خلال إزالة الآلاف من الشقق من سوق الإيجار طويل الأمد.

وتهدف هذه المبادرة إلى استعادة 10 آلاف عقار للسكان، وهي الخطوة التي قال كولبوني إنها تعالج "أكبر مشكلة في برشلونة".

وتتبع فيينا هذا النهج من خلال لوائح من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في يوليو 2024، وتحدد مدة الإيجارات السياحية بـ 90 يومًا سنويًا.

ويتماشى هذا مع التدابير المتخذة في مدن مثل برلين، حيث يتعين على مضيفين Airbnb الحصول على تصاريح لتأجير العقارات بالكامل والالتزام بحد أقصى 90 يومًا للمنازل الثانية.

إن عدم الامتثال لهذه القواعد قد يؤدي إلى فرض غرامات باهظة، مما يعزز الجدية التي تتعامل بها السلطات مع هذه القضية.

وتفرض لندن أيضًا حدًا مماثلًا يبلغ 90 ليلة سنويًا دون الحاجة إلى تقديم طلب تغيير الاستخدام، مما يضمن بقاء العقارات مستخدمة في المقام الأول للمقيمين على المدى الطويل.

هل نجحت القواعد الصارمة؟

وفي نيويورك، كان تأثير القانون بعيد المدى؛ فوفقا لـAirDNA، انخفض عدد قوائم Airbnb للإقامات التي تقل عن 30 ليلة في مدينة نيويورك بنسبة 83% من يوليو 2023 إلى يوليو 2024.

ومع ذلك، ورغم أن هذا أدى إلى انخفاض عدد الإيجارات قصيرة الأجل، فإن الهدف النهائي للقانون - وهو تحويل هذه الوحدات إلى مساكن طويلة الأجل - لم يتحقق بالكامل.

بعد مرور عام على تطبيق اللائحة المثيرة للجدل، لا تزال سوق الإيجارات في نيويورك ضيقة، وفقًا لتحقيق معمق أجرته شركة Skift.

ورغم أن عدد قوائم الإيجارات قصيرة الأجل انخفض بشكل كبير، فإن التأثير الإجمالي على الإسكان بأسعار معقولة كان متواضعا.

ارتفعت الإيجارات المتوسطة في مدينة نيويورك بأقل من 1% منذ سن القانون، لكن إيجارات غرفة نوم واحدة وصلت إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق عند 4500 دولار شهريًا، مما يوضح كيف تؤثر عوامل متعددة خارج نطاق Airbnb على القدرة على تحمل تكاليف السكن.

ومع ذلك، شهدت صناعة الفنادق في المدينة ازدهارًا، حيث تشير توقعات السياحة المحلية إلى زيادة في عدد الزوار.

وعلاوة على ذلك، فإن الضربة التي تعرضت لها أعمال Airbnb في مدينة نيويورك أجبرت المضيفين الأفراد على الإسراع بتغطية أقساط الرهن العقاري أو الإيجار.

وفي الوقت نفسه، واصل بعض أصحاب الشقق الاستفادة من الإيجارات قصيرة الأجل بسبب ثغرة في القانون.

بالإضافة إلى ذلك، نشأت سوق سوداء للإيجارات قصيرة الأجل، وهي توفر الحد الأدنى من الحماية للضيوف، إن وجدت.

الخبراء يزنون: هل Airbnb هو المتهم الرئيسي؟

وكشفت دراسة أجرتها مجلة هارفارد بيزنس ريفيو في وقت سابق من هذا العام أنه في حين تساهم الإيجارات قصيرة الأجل في ارتفاع الإيجارات، إلا أنها ليست المحرك الأساسي.

وبعبارة بسيطة، فإن تقييد Airbnb لن يكون أداة فعالة لحل مشاكل القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من المدن الأمريكية"، كما أشار التقرير.

وتوصلت الدراسة إلى أن وجود Airbnb أدى إلى زيادة متوسط الإيجار السنوي بنحو 125 دولارًا فقط، وهو جزء صغير من الارتفاع الأوسع في تكاليف الإسكان.

وفي المملكة المتحدة، وجدت الأبحاث التي أجرتها شركة EY عدم وجود ارتباط يذكر بين ارتفاع قوائم Airbnb وزيادة تكاليف السكن.

وعلى الرغم من القلق الواسع النطاق، فإن المنازل المدرجة على Airbnb تمثل أقل من 0.7% من إجمالي المساكن في البلاد، ومعظم المضيفين يؤجرون منازلهم لأقل من ثلاثة أيام في الشهر، حسبما ذكر التقرير.

تمثل القوائم النشطة لأكثر من 90 ليلة في السنة ما يصل إلى 0.17% فقط من مخزون الإسكان، مما يؤكد التأثير الضئيل على التوافر العام.

دفاع Airbnb

في محاولة لتهدئة مزاعم مفادها أن ارتفاع عدد مستخدمي Airbnb يتسبب في نقص المساكن بأسعار معقولة في المملكة المتحدة، قالت Airbnb،

"ومن المعروف على نطاق واسع أن المملكة المتحدة فشلت في بناء ما يكفي من المنازل لمواكبة ضغوط الطلب لسنوات، حيث وجدت تقديرات مستقلة أن المملكة المتحدة تعاني من عجز في المعروض من الإسكان يبلغ حوالي 5 ملايين منزل."

وفي الوقت نفسه، وجدت بيانات Airbnb أن غالبية المضيفين في المملكة المتحدة يسردون مساحة واحدة، ويقول 40% منهم إن الدخل الإضافي يساعدهم في تحمل تكاليف منازلهم.

وفي مدينة نيويورك، بعد مرور عام على تطبيق القانون الصارم، طلبت شركة Airbnb من سلطات المدينة في سبتمبر/أيلول إعادة النظر في القواعد، مشيرة إلى ارتفاع الأسعار للمسافرين وعدم وجود تأثير على سوق الإسكان.

وأشارت شركة Airbnb، في إشارة إلى بيانات قائمة الشقق، إلى أن معدلات شغور الشقق ظلت ثابتة عند 3.4% منذ صدور القانون.

وبالإضافة إلى ذلك، سلطت Airbnb الضوء على ارتفاع نفقات السفر، حيث ارتفعت أسعار الفنادق في نيويورك بنسبة 7.4% على أساس سنوي في يوليو/تموز، متجاوزة المعدل الوطني البالغ 2.1% الذي أبلغت عنه شركة Co-Star.

البحث عن حل وسط

ورغم أن الحظر الصريح قد يبدو بمثابة حل مباشر، فإن الخبراء يدعون إلى وضع لوائح متوازنة تعالج احتياجات الإسكان والفوائد الاقتصادية.

وقال أحد المحللين السياسيين: "إن فرض قيود على عدد الليالي التي يمكن فيها استئجار عقار، مثل قاعدة 90 يوماً في لندن أو الحد الأقصى لمدة 30 يوماً في أمستردام، يوفر طريقاً وسطاً عملياً".

وتسمح هذه التدابير للمضيفين العرضيين بكسب دخل إضافي خلال فترات الطلب المرتفع، دون تحفيز المستثمرين على إخراج العقارات من السوق طويلة الأجل.

وتضمن القيود المفروضة على كل حي، مثل تلك الموجودة في منطقة ميشين بيتش في سان دييغو، عدم هيمنة الإيجارات قصيرة الأجل على المساكن المحلية.

ومع ذلك، يحذر الخبراء من أن تطبيق القانون لا يزال يشكل تحديًا للعديد من المدن ذات الموارد المحدودة.

إن إلزام المنصات بمشاركة البيانات والالتزام بالقوانين المحلية يمكن أن يسهل المراقبة، حيث تقوم Airbnb وVRBO بالفعل بجمع معلومات واسعة النطاق حول أنشطة الإيجار.