إعادة التمويل أم تحمل الأمر؟ فهم أسعار الرهن العقاري اليوم

بدأت الأمور تهدأ بعد فترة انتخابات مضطربة، ومعها يبدو أن أسعار الرهن العقاري بدأت تجد مستوى معيناً.

ورغم أن هذه النسبة لا تزال مرتفعة تاريخيا، فإن الاستقرار النسبي يوفر بصيصا من الأمل لمشتري المنازل المحتملين الذين سئموا من تقلبات تكاليف الاقتراض.

استقر متوسط سعر الفائدة الثابت على قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا عند 6.78% للأسبوع المنتهي في 14 نوفمبر، وهو ما يمثل توقفًا فعليًا عن 6.79% المسجلة في الأسبوع السابق، وفقًا لبيانات فريدي ماك عبر بنك الاحتياطي الفيدرالي.

وتقول جيسيكا لوتز، نائبة كبير الاقتصاديين ونائبة رئيس الأبحاث في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، مؤكدة على قيمة القدرة على التنبؤ في سوق تتميز غالبًا بعدم اليقين: "على الرغم من أن المعدل أعلى مما كان عليه على مدار عدة أسابيع، فإنه ربما يكون بمثابة أخبار جيدة لمشتري المنازل".

وأضافت في مقابلة مع شبكة سي إن بي سي: "عندما تتحرك الأسعار كثيرًا، فإن ذلك يخلق قدرًا كبيرًا من عدم اليقين في السوق".

فك شفرة تأثير الانتخابات على معدلات الفائدة

لقد أدت الانتخابات الأخيرة إلى حقن جرعة من التقلبات في سوق الرهن العقاري.

ولكن الانخفاض الأولي الذي تنبأ بخفض أسعار الفائدة سرعان ما قابله ارتفاع في تكاليف الاقتراض مع تفاعل سوق السندات مع فوز دونالد ترامب وتداعياته المحتملة على السياسة الاقتصادية.

وقال جيمس توبين، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي للرابطة الوطنية لبناة المنازل، لشبكة سي إن بي سي: "إنهم يتوقعون سياسات تضخمية، سواء كانت رسوم جمركية أو إنفاق حكومي أكبر، أو فاتورة الضرائب ... إنهم يضعون في الحسبان المزيد من التضخم".

وقد ترجمت هذه المشاعر السوقية بشكل مباشر إلى ارتفاع عائدات سندات الخزانة، الأمر الذي دفع بدوره أسعار الرهن العقاري إلى الارتفاع.

ويضيف توبين: "مع رد فعل سوق السندات، فإن أسعار الرهن العقاري سوف تتفاعل مع ذلك أيضًا".

ولم يتم الرد على طلب التعليق الذي قدمه فريق ترامب.

الاستقرار: مرساة ترحيبية لمشتري المنازل

إن الهدوء النسبي الذي أعقب موجة الاحتجاجات التي أعقبت الانتخابات مباشرة يوفر فرصة مرحب بها.

ويشير تشين تشاو، كبير خبراء الاقتصاد في شركة ريدفين، إلى التأثير الضار للتقلبات على أسعار الفائدة: "إن التقلبات العالية في حد ذاتها تدفع أسعار الرهن العقاري إلى الارتفاع فوق عائدات سندات الخزانة".

إن بيئة الأسعار المستقرة تمكن مشتري المنازل المحتملين من تقييم القدرة على تحمل التكاليف بثقة واتخاذ قرارات مستنيرة.

ونقلت شبكة سي إن بي سي عن تشاو قوله: "إن الأسعار الأكثر استقرارًا تعني أيضًا أن مشتري المنازل لا داعي للقلق أثناء البحث عن منزل بشأن ما يسمح به ميزانيتهم للتغيير".

التطلع إلى المستقبل: تراجع تدريجي وليس تحولات دراماتيكية

في حين يتوقع الخبراء تخفيفًا تدريجيًا لأسعار الرهن العقاري بمرور الوقت، فمن غير المرجح أن نشهد انخفاضًا حادًا إلى نطاق 5%.

يتوقع لوتز أن تظل المعدلات مستقرة في نطاق 6% مع انتقالنا إلى عام 2025.

وتقول "لا أعتقد أنه سيكون هناك أي تقلبات كبيرة نحو نطاق الـ5%".

ويعتمد المسار المستقبلي لأسعار الفائدة، جزئيا، على قرارات السياسة النقدية التي يتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي.

تشير التصريحات الأخيرة لرئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول إلى نهج مدروس لخفض أسعار الفائدة في المستقبل، مما يسلط الضوء على التفاعل المعقد بين النمو الاقتصادي والسياسة الحكومية في تشكيل مشهد الرهن العقاري.

ويسلط روبرت ديتز، كبير خبراء الاقتصاد في الرابطة الوطنية لبناة المساكن، الضوء على هذه الديناميكية، قائلا: "ومع ذلك، فإن تحسن توقعات النمو من شأنه أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة، وكذلك عجز حكومي أكبر".

التنقل في السوق

على الرغم من ارتفاع الأسعار، فإن السوق الحالي يقدم فرصًا للمشترين والبائعين وأصحاب المنازل الأذكياء.

إن التباطؤ التقليدي في نشاط العقارات خلال فصل الشتاء قد يؤدي إلى خلق بيئة أقل تنافسية بالنسبة للمشترين.

بالنسبة لأصحاب المنازل المثقلين بالقروض العقارية التي حصلوا عليها عندما وصلت الأسعار إلى ذروتها عند حوالي 8% في العام الماضي، فإن إعادة التمويل قد توفر وفورات كبيرة.

وينصح جيف أوستروفسكي، خبير الإسكان في Bankrate.com، بالتفكير في إعادة التمويل إذا انخفضت الأسعار بنقطتين مئويتين.

ومع ذلك، من المهم أن نأخذ في الاعتبار التكاليف المرتبطة بذلك، والتي يمكن أن تتراوح بين 2% و6% من مبلغ القرض، كما أشار جاكوب تشانيل، الخبير الاقتصادي في شركة LendingTree.

علاوة على ذلك، يستفيد أصحاب المنازل من مستويات قياسية من حقوق الملكية، والتي ستتجاوز 17.6 تريليون دولار في الربع الثاني من عام 2024، وفقًا لشركة CoreLogic.

يوفر هذا السهم، الذي شهد زيادة بنسبة 8% على أساس سنوي، أصلًا قيمًا للبائعين الذين يتنقلون في بيئة ذات أسعار فائدة أعلى، مما يسمح بدفعات أولى أكبر على العقارات اللاحقة.