التجميد الكبير للإسكان: لماذا وصل سوق الإسكان إلى أدنى مستوياته في 29 عامًا وما هو التالي

يواجه سوق الإسكان اختبارًا واقعيًا صارخًا، مع انخفاض مبيعات المنازل القائمة إلى أدنى مستوى لها منذ 29 عامًا.

وتشير تقارير الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين إلى أن عام 2024 سيشهد أبطأ وتيرة لمبيعات المساكن القائمة منذ عام 1995 ـ عصر الإنترنت عبر الهاتف ونظام التشغيل ويندوز 95.

تسلط هذه الإحصائية المخيفة الضوء على قضية معقدة: التقاء المخزون النادر وارتفاع الأسعار، مما يخلق عاصفة مثالية من عدم القدرة على تحمل تكاليف السكن.

في عام 2024، سينخفض عدد المنازل القائمة المباعة إلى 4.06 مليون فقط، وسيصل متوسط سعر البيع إلى ذروة قياسية بلغت 407,500 دولار، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

يعاني السوق من نقص حاد في العرض مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار إلى مستويات غير مستدامة.

متاهة أسعار الرهن العقاري: لماذا يصر أصحاب المنازل على البقاء في منازلهم؟

إن جوهر القضية يرتبط ارتباطا وثيقا بأسعار الرهن العقاري.

وفقًا لشركة CoreLogic، فإن حوالي 80% من قروض الإسكان القائمة مقفلة بمعدلات أقل من 5% اعتبارًا من سبتمبر 2024.

ومن المفهوم أن أصحاب المنازل الحاليين يترددون في التحول عن هذه المعدلات المواتية، وخاصة عند تبديلها بمعدل حالي أقرب إلى 7%، وهو المعدل الذي ظلت قروض الرهن العقاري المتوسطة لمدة 30 عاماً عالقة عنده لعدة أشهر.

"نحن أنفسنا وقعنا في هذا الفخ"، هذا ما قاله فيكتور كوري، وهو وكيل عقارات مقيم في كاليفورنيا، لمجلة فورتشن.

إن جاذبية الرهن العقاري منخفض الفائدة تبقي جزءًا كبيرًا من السوق على الهامش، مما يزيد من تقييد العرض المحدود بالفعل من المنازل المعروضة للبيع.

هل هناك أمل في الأفق؟ مكاسب المخزون والبناء الجديد

ورغم الصورة القاتمة، إلا أن هناك بصيص أمل لأولئك الذين يتطلعون إلى الشراء في عام 2025.

تتوقع شركة Realtor.com ارتفاعًا في مخزون المنازل الحالية بحلول فصل الربيع، حيث تتوقع زيادة بنسبة 11.7% مقارنة بعام 2024.

ومع ذلك، فإن الحل ليس بسيطا مثل زيادة المخزون.

ورغم أهمية تشييد المزيد من المباني الجديدة، فإنها ليست الحل السحري لمشاكل سوق الإسكان.

قالت سارة دي فلوريو، نائب رئيس الخدمات المصرفية العقارية في ويليام رافيس مورتجيج، لمجلة فورتشن إن الأسعار المرتفعة للمخزون الجديد، إلى جانب ارتفاع أسعار الرهن العقاري، تجعل السوق صعبة على المشترين الطموحين.

ويقول دي فلوريو: "سيكون من المستحيل بناء ما يكفي لتلبية الاحتياجات الهائلة، والتكاليف المرتفعة للغاية للبناء تعني أن الكثير من المنتجات الجديدة التي تطرح في السوق لا تستطيع الأسرة الأمريكية النموذجية تحمل تكلفتها".

وتعتقد "أننا بحاجة إلى أن نرى أسعار الفائدة تنخفض إلى أدنى مستوياتها على الأقل قبل أن يفكر الأشخاص الذين يحملون هذه الأسعار المنخفضة في اتخاذ خطوة".

وعلاوة على ذلك، فإن العوامل المحلية مثل القيود المفروضة على تقسيم المناطق وحرائق الغابات الأخيرة، مثل تلك التي اندلعت في منطقة لوس أنجلوس، تعمل على تأخير التقدم وتجعل الوضع أسوأ، وفقا لكوري.

ويقول كوري: "مع كل العقبات التنظيمية التي تواجهنا، أصبحت هذه المنطقة بطيئة بالفعل في البناء والتطوير".

المباني الجديدة: جزء من اللغز، ولكنها ليست الحل السحري

يمكن أن يوفر البناء الجديد فرصة للراحة، ولكن تأثيره يختلف حسب الموقع والقدرة على تحمل التكاليف.

وبحسب مجلة فورتشن، تسلط جينيفر بيستون، المتخصصة في إقراض الرهن العقاري ونائبة الرئيس الأولى في Rate.com، الضوء على أنه في حين تقدم بعض الأسواق وحدات سكنية جديدة تتراوح قيمتها بين 200 ألف دولار و300 ألف دولار، فإن المناطق التي تعاني من النقص الشديد غالباً ما تفتقر إلى مثل هذه التطورات.

ولا تنتهي تعقيدات البناء الجديد عند هذا الحد، كما يضيف بيستون، "فالكثير من الناس ينظرون إلى البناء الجديد باعتباره الحل السحري، ولكنه ليس كذلك".

ويجب على المشترين المحتملين أيضًا البحث جيدًا عن شركات البناء لضمان جودة البناء.

وعلى الرغم من التباطؤ العام في سوق مبيعات المساكن القائمة في عام 2024، فقد أظهر الربع الأخير من العام ارتفاعًا مشجعًا.

وأشارت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين إلى أن المبيعات وصلت إلى أعلى مستوى لها منذ فبراير/شباط في ديسمبر/كانون الأول.

وبحسب دي فلوريو، حتى في الأسواق الصعبة، فإن الأحداث الحياتية مثل "الزواج والأطفال والطلاق والوفاة" هي التي تحرك المعاملات.

فتح السوق: حلول إبداعية لتأثير "الاحتجاز"

ويقول بيستون من Rate.com إن السوق مقيد حاليًا بتأثير "الاحتجاز"، والذي سيستمر في التأثير على السوق حتى تنخفض أسعار الرهن العقاري إلى ما دون 6%.

"أشعر أن الرقم 5 هو الرقم السحري، ولكن أي رقم أقل من 6 سيجعلك تبدأ في رؤية الحركة"، كما أوضحت.

وتشير إلى أن معالجة السوق سوف تتطلب حلولاً إبداعية من جانب الحكومة والمقرضين على حد سواء.

وتقول: "حتى تأتي الحكومة بشيء يمنحنا حافزًا للبيع، فسوف نرى استمرار حدوث ذلك".

وتشمل أمثلة هذه الحلول "الرهن العقاري المحمول" الموجود في كندا وبريطانيا، والذي يسمح لأصحاب المنازل بنقل رهنهم العقاري الحالي إلى عقار جديد.

ويقترح بيستون أيضًا أن تقدم البنوك أسعارًا أقل من السوق للعملاء الذين لديهم أسعار فائدة أقل ويرغبون في الانتقال - وهي خطوة يمكن أن تحفز السوق.

التنقل في سوق الإسكان لعام 2025: استراتيجيات للمشترين

رغم التحديات التي يواجهها سوق الإسكان، إلا أن هناك أملاً للمشترين المحتملين للمنازل.

نصيحة دي فلوريو هي: "من المهم جدًا عدم محاولة التلاعب بسوق الأسعار. بدلاً من التركيز على السعر، انتبه أكثر إلى الدفعة الشهرية لأن هذا هو ما سيؤثر على صافي أرباحك".

مع التخطيط الدقيق، والفهم العميق للسوق، ومساعدة وكيل ذو خبرة، لا يزال بإمكان المشترين العثور على خيارات جيدة.

تحكي بيستون قصة أحد المحاربين القدامى في كولومبيا بولاية ساوث كارولينا، والذي تمكن من استخدام قرض إدارة شؤون المحاربين القدامى لشراء عقار بقيمة 330 ألف دولار دون دفعة أولى وبدفعة شهرية تنافسية مع تكاليف الإيجار في المنطقة.

وتختتم كلامها بتصريح مشجع: "هناك الكثير من الفرص في الوقت الحالي، ولكن عليك فقط أن تبحث عنها".