براشانت ثاكور من ANAROCK: صفة دبي كملاذ آمن اختُبرت لكن رأس المال قد لا يهرب

سوق العقارات في دبي، الذي خرج من موسم قياسي في 2025، يواجه الآن اختبارًا حاسمًا مع تصاعد التوترات في غرب آسيا التي هزت ثقة المستثمرين.

سجلت الإمارة صفقات بقيمة $250 مليار إلى جانب ارتفاع حاد في الأسعار تراوح بين 50–70% خلال السنوات القليلة الماضية، مما أثار مخاوف من السخونة المفرطة حتى قبل اندلاع الصراع.

الصدمة الجيوسياسية الأخيرة أدت إلى تصحيح، وعرقلت قطاعات رئيسية مثل السياحة والقطاع الجوي، وأوقفت نشاط الصفقات مؤقتًا.

في حين يتراجع بعض المستثمرين وسط تزايد عدم اليقين، بدأ آخرون في رؤية التراجع كنقطة دخول محتملة.

في هذه المقابلة، يشرح براشانت ثاكور، المدير التنفيذي ورئيس قطاع الأبحاث والاستشارات في ANAROCK، التأثير الفوري والمخاطر المتغيرة وما ينتظر أحد أكثر أسواق العقارات مراقبةً في العالم.

فيما يلي مقتطفات محررة من المقابلة:

Invezz: كيف أثر الصراع القائم في الشرق الأوسط على سوق العقارات في دبي، وما هي الآثار طويلة الأجل المحتملة إذا تصاعدت التوترات أكثر؟

“حسنًا. قبل أن نتحدث عن الوضع الحالي، دعونا نضع السياق: أين كانت سوق العقارات في دبي قبل الحرب؟”

أشار ثاكور إلى أن السوق كانت تشهد انتعاشًا استثنائيًا، مع أحجام معاملات قياسية وارتفاع حاد في الأسعار خلال السنوات الأخيرة.

“أعتقد أن 2025 كان عامًا قياسيًا لدبي. تم إتمام معاملات عقارية بقيمة $250 مليار، وهو الأعلى على الإطلاق في تاريخ دبي.

وخلال السنوات الأربع الماضية، تراوح نمو الأسعار بين 50 إلى 70%، وهو ارتفاع حاد جدًا.”

ولفت إلى أن المخاوف بشأن السخونة المفرطة كانت قد بدأت تظهر حتى قبل اندلاع الصراع.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

“ما أردت قوله هو أنه حتى قبل بدء هذه الحرب، كان هناك حديث في الأسواق عن السخونة المفرطة، وكان الجميع يبحث عن مُحفّز لحدوث نوع من التصحيح.”

ومع ذلك، أكد أن الأساسيات الكامنة لسوق دبي لا تزال قوية، مدعومة بقاعدة مشترين عالمية متنوعة جدًا.

“وبصراحة، من منظور أساسي، سوق دبي من أقوى الأسواق عالميًا لأن قاعدة المشترين متعددة للغاية. يشارك في هذا السوق أشخاص من 150 دولة.”

كما لعبت مكانة دبي كملاذ آمن دورًا حاسمًا في جذب رؤوس الأموال خلال الاضطرابات الجيوسياسية السابقة.

“وكانت دبي دائمًا تُنظر إليها كملاذ آمن.”

ومع ذلك، أثر الصراع الحالي مباشرة على تلك الصورة، مع وقوع هجمات طالت قطاعات رئيسية.

“الآن، بعد اندلاع هذه الحرب، شهدنا عددًا من الهجمات في دبي أيضًا. نعم، في البداية كانت ضربة رمزية، لكنها تطورت إلى ضربات جدية أثّرت بشدة على شركات الطيران.”

“كما أن قطاع السياحة، وهو أحد القطاعات الرئيسية المساهمة في ناتج دبي المحلي، تلقى ضربة كبيرة.”

على المدى القريب، تُرجم ذلك إلى تصحيح في الأسعار وتباطؤ في حجم الصفقات.

“والتأثير الفوري كان تصحيحًا في الأسعار بنسبة 10 إلى 15%. وتم وضع بعض الصفقات التي كانت قيد التفاوض على وقف مؤقت.”

“ومع ذلك، وردت تقارير عن قيام بعض المستثمرين الكبار ذوي شهية مخاطر عالية بعمليات شراء قائمة على القيمة.”

Invezz: أي القطاعات تتعرض لأكبر قدر من الضغوط في البيئة الحالية؟

أبرز ثاكور أن العقارات قيد الإنشاء، أو ما يعرف بالمشاريع off-plan، تتحمل وطأة التباطؤ لأنها تعتمد على ارتفاع القيمة المستقبلي.

“لقد رأينا أيضًا أن العقارات قيد الإنشاء كانت الأولى التي تلقت الضربة.”

“لأن الناس عندما يشترون مشروعًا قيد الإنشاء، فإنهم يعوّلون على ارتفاع القيمة في المستقبل.”

وأوضح أن حالة عدم اليقين الحالية تعطل هذا النموذج، كما تؤثر على جداول تنفيذ المشاريع.

Invezz: كيف ترى تطور الوضع إذا استمر الصراع؟

بعيدًا عن التأثير الفوري، حذر ثاكور من مخاطر هيكلية أكبر إذا طال أمد الصراع، مشيرًا إلى أوجه تشابه مع أزمات سابقة مع إبراز الفروق الأساسية.

“إذا تصاعدت الحرب، فلن تتأثر دبي وحدها بل سيلحق الضرر بالمنطقة بأسرها، وسنشهد إعادة تقييم كبيرة.”

“إذا نظرت إلى ما حدث خلال الأزمة المالية العالمية، فقد رأينا تصحيحًا حادًا يقارب 40 إلى 50%، وكانت فترة التعافي خمس إلى ست سنوات.”

ومع ذلك، أشار إلى أن الحروب تميل لأن تكون لها عواقب أكثر تعقيدًا وطولًا بسبب الدمار المادي والاضطراب الاقتصادي.

“الحرب مختلفة تمامًا؛ في الحرب نرى الكثير من تدمير الأصول المادية.”

“ليس الأمر أنه إذا انتهت الحرب غدًا فستعود الأمور إلى طبيعتها في اليوم التالي. سيستغرق الأمر بعض الوقت لإعادة الأمور للعمل.”

“لذا على المدى الطويل، إذا استمرت الحرب، فسيكون التأثير شديدًا جدًا.”

مختصرًا للتوقعات، قال إن السوق يعكس بالفعل ضغوطًا قصيرة الأجل، وأن المخاطر تميل أكثر إلى الجانب الهبوطي إذا تصاعدت التوترات.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: هل يتراجع المستثمرون أم لا تزال هناك جيوب من النشاط؟

قال ثاكور إن السوق منقسم حاليًا بين المستثمرين الحذرين والمشترين الانتهازيين.

“في السيناريو الحالي، هناك مجموعتان من المستثمرين.”

“المجموعة الأولى متحفظة جدًا تجاه المخاطر. لقد أجلوا قرار الشراء بالفعل.”

“ثم هناك مجموعة أخرى من المشترين الذين يتحملون المخاطرة.”

“يفكرون أنهم ربما فاتهم القطار… وفي الواقع هذا يوفر لهم نقطة دخول جيدة.”

“لهذا السبب سترى بعض عمليات الشراء القائمة على القيمة أو الشراء بسبب ضغوط البيع.”

Invezz: كيف تتصرف حكومة دبي للحفاظ على ثقة المستثمرين؟

أشار إلى أن السلطات اتخذت عدة خطوات تهدف إلى الحفاظ على صورة الإمارة كملاذ آمن واستقرار المعنويات.

“الجزء الجيد هو أن إدارة دبي اتخذت إجراءات قوية لضمان أن صورة الملاذ الآمن لا تنكسر.”

“أعلنوا عن تجديد تلقائي للتأشيرات للأشخاص العالقين والذين انتهت تأشيراتهم.”

“ووجّهوا الفنادق بعدم رفع أسعار الغرف بشكل حاد.”

“كما أعلنوا بعض الحوافز الخاصة من خلال تقديم خصم على رسوم التسجيل ورسوم الدمغة.”

Invezz: هل ترى تحول المستثمرين إلى أسواق عالمية بديلة؟

بينما توجد بدائل، قال ثاكور إن المزايا الهيكلية لدبي تقلل من احتمال حدوث هروب فوري لرأس المال.

“سوق آخر قابل للمقارنة قد يكون سنغافورة، لكنها مكلفة جدًا.”

“ولنقل إن دبي تتمتع بميزة فريدة تتجلى في سياسة الضريبة الصفرية.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

“لأنه على مستوى العالم، هناك حالة من عدم اليقين في كل مكان.”

“لذا أعتقد أن الناس أولاً سيظلون مستثمرين. لا أحد يريد البيع عند تقييمات متدهورة.”

“في الواقع، قد يستغلون هذه الفرصة للشراء أكثر.”

Invezz: هناك قلق من تدفق عرض كبير قادم — هل يشكل ذلك خطرًا في هذا الظرف؟

أقر ثاكور بالمخاطر لكنه قال إن المطورين من المرجح أن يستجيبوا عن طريق ضبط العرض.

“نعم، هذا وارد في هذا السيناريو.”

“رد الفعل الأول سيكون أن جميع تلك الإطلاقات الجديدة، على ما أعتقد، ستأخذ وقفة.”

“معظم هؤلاء المطورين مدعومون حكوميًا… ويمكنهم دائمًا توقيت الإطلاقات.”

“لذا التأثير الفوري الأول سيكون أنك سترى نوعًا من التباطؤ في الإطلاقات الجديدة.”

“وبسبب هذه الحرب، يتعرقل نشاط البناء أيضًا.”

“لذلك سيحاول كثير من المطورين اتباع نهج محكم تجاه الإطلاقات الجديدة.”

Invezz: كان المستثمرون الهنود محركًا رئيسيًا للطلب في دبي، مع عدة صفقات بارزة وقادتها شخصيات شهيرة في السنوات الأخيرة. في هذا السياق، هل ترى رد فعل أكثر حساسية أو حذراً من هذه الشريحة الآن؟

أشار إلى أنه بينما قد يستمر نشاط القطاع فائق الفخامة، فمن المحتمل أن يتباطأ زخم الصفقات إجمالًا.

“لم يتغير ذلك.”

“كانت هذه الاستثمارات من قبل المشاهير تُستخدم أيضًا كدعم للعلامة التجارية.”

“سيضمنون، كما تعلم، حدوث هذه الصفقات الفائقة الفخامة، لكن بالطبع بأسعار مخفضة بشكل أكبر.”

“هؤلاء أصحاب الثروات الفائقة هم فئة مختلفة من المشترين.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

“الجميع سيتوقف مؤقتًا.”

Invezz: هل تتوقع أن يستعيد السوق مستوياته السابقة في وقتٍ قريب؟

من المرجح حدوث تعافٍ، لكنه سيكون أبطأ من الدورات السابقة، لا سيما مقارنة بارتداد ما بعد الجائحة.

“سوف يحدث، لكنه سيستغرق وقتًا.” “أعتقد أن دورة هذه المرة ستكون أطول قليلًا.”

“أقول إن دورة التعافي ستكون في نطاق سنتين إلى ثلاث سنوات.”

“ليس قبل ثلاث سنوات.”

Invezz: ما الذي ينبغي أن يضعه المستثمرون في اعتبارهم في هذا المناخ؟

شدد ثاكور على أن السوق الحالي يتطلب نهجًا طويل الأمد، وأن الاستراتيجيات المضاربية قصيرة الأجل من غير المرجح أن تنجح.

“أولًا وقبل كل شيء، يجب أن تكون متأكدًا جدًا أنه إذا كنت تستثمر، فعليك أن تستثمر لأجل طويل.”

“ليس المقصود أن تشتري اليوم وتفكر في الخروج غدًا وتتوقع عائدًا بنسبة 20 إلى 30%.”

“تحتاج إلى أفق زمني لا يقل عن أربع إلى خمس سنوات.”

“ابحث عن بعض الصفقات المغرية… وابقَ في السوق لمدة لا تقل عن أربع إلى خمس سنوات.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

“لكن نعم، ستكون دورة هذه المرة أطول قليلًا."