Interview: Dubai Realty er ikke bare en spekulativ investering længere, buy-to-live er den nye måde, siger Knight Franks Durrani

Dubais skyline bliver tættere, efterhånden som verdens rige og ultrarige flokkes dertil for at få del i sin tærte af luksuriøs, men alligevel overkommelig ejendom. Selv da vækstraten for boligpriserne begynder at falde med den nuværende ejendomscyklus ved at modnes, afviser eksperter, at en afmatning nærmer sig.

Interessant nok er der ved at opstå en ny trend med købere, der køber for at holde og bo, end at "vende", hvilket gør Dubai til et globalt luksusmarked for andet hjem.

Invezz satte sig sammen med Faisal Durrani, partner og forskningschef, MENA (Mellemøsten og Nordafrika) hos Knight Frank, for at afkode de forskellige facetter af boomet, og hvordan byggeriet halter.

Invezz: Giv os et overblik over ejendomsmarkedet i Mellemøsten og det nordlige Afrika...

I De Forenede Arabiske Emirater, og især i Dubai, er markedet fortsat usædvanligt stærkt.

I løbet af første halvår af dette år havde vi omkring 74.000 boligtransaktioner i Dubai. Sidste år havde vi for hele året 120.000 bolighandler, bare for at sætte det ind i en sammenhæng. Så vi ser bestemt ikke en opbremsning i handleaktiviteten.

Med hensyn til prisudviklingen fortsætter priserne med at trende opad. Vi kan dog sige, at stigningstakten i boligpriserne aftager lidt. Det skyldes, at vi nu er i det femte år med prisstigninger i den nuværende boligmarkedscyklus. Under vores to foregående cyklusser steg priserne i omkring seks år i den første cyklus og omkring fire år i den anden cyklus.

Det er praktisk talt umuligt at forudsige, hvor mange uger, måneder eller år, der er tilbage, før priserne begynder at stige. Men vi har set en ret ekstraordinær vækst i de sidste fire et halvt år.

Dubais boligmarked kan tiltrække $4,4 milliarder privat kapital i år

Samlet set er boligværdierne på trods af al den tocifrede vækst dog kun 1,8 % højere end for 10 år siden. Villapriserne har gjort det meget bedre.

Deres priser i dag er omkring 19 % eller deromkring højere, end de var for 10 år siden, og det er her, vi har set størstedelen af efterspørgslen på hjemmemarkedet og også, især i Dubais tilfælde.

De internationale personer med høj nettoværdi har været rettet mod byens mest luksuriøse ejendomme, som typisk er selvstændige huse ved stranden.

Men selv hvis vi zoomer ind på dette segment af markedet lige i toppen, finder vi, at efterspørgslen fra oversøiske investorer om at købe i Dubais mest prestigefyldte lokationer, vores primære boligområder, ikke er aftaget.

I slutningen af dagen, på det almindelige boligmarked i Dubai, er den gennemsnitlige transaktionspris omkring $400-$450 per kvadratfod, hvilket er ekstremt overkommeligt på globalt plan.

Og selvom vi ser på vores primære boligkvarterer, og jeg kan give dig definitionen af, hvordan vi definerer det.

Du taler om $1000 eller deromkring en kvadratfod, hvilket gør Dubai til et af de mest overkommelige luksus- eller førsteklasses boligmarkeder i verden, fordi en million dollars giver dig omkring 980 kvadratfod plads i vores bedste kvarterer, hvilket er tre eller fire gange mere, end du ville få i Singapore eller London eller New York.

Så det er en anden stor, vigtig pull-faktor for Dubais beboere.

Invezz: Hvordan har Dubai opnået dette momentum?

For at besvare det spørgsmål er vi nødt til at spole tilbage til begyndelsen af pandemien. Det var en hidtil uset begivenhed, og vi fik et hidtil uset svar fra UAE-regeringen rutinemæssigt under hele COVID-19.

UAE var blandt verdens mest vaccinerede nationer. Jeg tror, der var et par gange, hvor det var den mest vaccinerede nation i verden.

Pandemilovgivning, bløde faktorer fører til et ejendomsboom i Dubai

Der var kun en enkelt lockdown, der varede seks uger. Og herefter var det business as usual. Dubai, De Forenede Arabiske Emirater, er et vækstmarked, og følelsen spiller en så vigtig rolle i at påvirke den økonomiske aktivitet og også køberadfærd.

Og fem år senere nyder vi stadig godt af den hidtil usete reaktion på en hidtil uset begivenhed.

Pandemien fremskyndede en vis lovgivning, der måtte være planlagt, såsom introduktionen af en bred vifte af nye visummuligheder til bolig, der var designet til at tiltrække og fastholde talent, hvilket gjorde det meget lettere for folk at flytte og bo og arbejde i Dubai og UAE.

Men der er også de blødere faktorer, der gør Dubai og De Forenede Arabiske Emirater til et fantastisk sted at bo, arbejde og investere - klimaet, sikkerheden og sikkerheden, retsstaten, uddannelse af høj kvalitet eller verdensklasse, infrastruktur i verdensklasse, alt af disse faktorer tilsammen har gjort det så vellykket, som vi ser i dag.

Invezz: Hvordan ser det overordnede kontorlokalesegment ud på tværs af de regioner, du talte om?

Det er en udfordring ikke kun for Riyadh, men også for Dubai og også Abu Dhabi, idet det er byer, der er løbet tør for førsteklasses kontorlokaler. Det er en anden fortælling end hvad du hører for byer i Europa, Storbritannien eller Nordamerika.

Ikke nok kontorplads på tværs af UAE og Saudi

Vi har set en reel indsnævring i mængden af nye kontorartikler, der kommer på markedet.

I Dubai var der færdiggjort 1,2 millioner kvadratmeter kontorlokaler mellem 2021 og 2023. Og over de næste fem år forventer vi kun 3,3 millioner kvadratmeter nye kontorlokaler.

Nu er det virkelige højdepunkt, at det meste af dette allerede er forudlejet. Dette er et nyt fænomen i Dubai, fordi virksomheder ved, at hvis de ikke forpligter sig til rummet nu, når tiden er inde til at udvide, vil de ikke være i stand til at vokse.

Og selvom 3,3 millioner kan lyde som et stort tal, er halvdelen af det udbud i to udviklinger. DIFC Square, som er en million kvadratfod, og TECOM, som udvikler en halv million kvadratfod Grade A-plads i Dubai Design District.

Så vi har ingen kontorlokaler, der lægger opadgående pres på huslejen i alle disse tre byer.

Invezz: Vil du så sige, at ejendomsboomet er drevet lige så meget af knaphed som af stigende efterspørgsel?

Nå, jeg tror, det er en slags kylling og æg situation, ikke? Men i øjeblikket vil jeg sige, at efterspørgslen overgår udbuddet. Efterspørgslen overstiger fortsat udbuddet på boligmarkedet og på kontormarkedet.

Byggeriet er ikke nok til den forventede befolkningstilvækst

Hvad angår Dubais boligmarked, har vi 261.000 boligenheder planlagt eller under opførelse, der skal leveres inden for de næste seks år.

Nu, på et slags rudimentært niveau, hvis du dividerer 261.000 med seks, giver det dig 43.500. Så der forventes cirka 43.500 boliger om året de næste seks år.

Historisk set har vi haft 30.000 boliger om året. Ser man på det rent sådan, kan det tyde på, at vi overbygger.

Der er dog altid to sider af hver ligning.

Men i løbet af de næste 16 år vil vi utvivlsomt have gennemgået én, hvis ikke to fulde ejendomscyklusser mere. Men ser man udelukkende på udbud og efterspørgsel isoleret, fortæller det os i dag, at vi ikke bygger nok boliger.

Dubai dukker op som globalt marked for luksus second homes

Invezz: Hvad er dit store tema eller takeaway fra den nuværende ejendomscyklus?

Den eneste, som jeg nok vil fremhæve, er fremkomsten af Dubai som et globalt luksus andet hjemmemarked.

Grunden til, at jeg siger det, er, fordi vi for nylig er begyndt at spore antallet af 10 millioner dollars og transaktioner i Dubai.

Sidste år solgte Dubai 431 boliger til en pris på mere end 10 millioner dollars. Det var mere end London og New York tilsammen, hvilket igen er en bemærkelsesværdig præstation for et så ungt ejendomsmarked.

Og i løbet af første halvår af dette år har vi haft 190 boliger solgt til mere end 10 millioner dollars, hvilket igen efterlader Dubai som det dybeste marked globalt for 10 millioner dollars plus boligsalg.

De bruger dem som sommerhuse, plejehjem osv.

Og det er ikke kun i den øverste ende af markedet, måske lidt mindre udtalt, men i hele byen har der været et fald på 23 % i antallet af boliger til salg i de sidste 12 måneder.

Så mentaliteten med at købe for at holde eller købe for at leve er et stort skift i køberadfærd sammenlignet med, hvad vi har set tidligere, som alt sammen var drevet af spekulative investeringer.

Konflikten mellem Israel og Palæstina

Invezz: Har Israel-Palæstina-konflikten haft nogen form for indflydelse?

Hvad jeg vil sige er, at for os er konflikten fortsat en risiko for markedet. Jeg vil beskrive det som en risiko på mellemlang sigt.

Og uden at tale for meget detaljeret om de uheldige begivenheder, der udspiller sig, ved vi fra IMF, at for hver 10 % stigning i oliepriserne er der en global afmatning i den økonomiske vækst på 0,15 % og en efterfølgende stigning i den globale inflation på 0,4 %.

Nu, hver gang inflationen stiger, er målet for globale centralbanker at hæve renten. Hvis renten stiger, gør det det dyrere at låne at købe, og det gør det dyrere at låne at bygge.

Så det kan uundgåeligt skade efterspørgslen efter fast ejendom. Lige nu ser vi ikke en direkte effekt af det. Det høje rentemiljø betyder dog generelt, at det i dag er langt dyrere at optage et realkreditlån, end det var for tre år siden.

Og det har påvirket efterspørgslen i Saudi, mindre måske i Dubai, da størstedelen af markedet er drevet af kontantkøb, fordi der strømmer så meget kapital ind fra udlandet.

Og selvfølgelig, hvis du vil købe noget off-plan, er den eneste måde at gøre det på gennem et kontant depositum. Ingen bank vil låne dig penge mod noget, der ikke er blevet afsluttet eller opnået en bestemt byggemilepæl.

Er fast ejendom i Dubai skævt til fordel for de rige?

Invezz: Vil du sige, at ejendomsmarkedet er skævt til fordel for de ultra-rige og rige? Det er lande, som også ser mange immigranter, der kommer hertil for at arbejde.

Baseret på den analyse, vi har lavet på indkomstmultiplikatorer, er det antallet af lønår, du skal spare for at kunne købe bolig.

Vi har lavet denne analyse af hvert kvarter i Dubai, og hvis du kigger på tværs af hele byen i dag, varierer dette gennemsnit fra et sted mellem 3 og 10 gange din gennemsnitlige årlige indkomst.

Hvad der anses for at være overkommeligt rundt om i verden er normalt en multiplikator på 6. Alt over 6x anses for at være uoverkommeligt.

I store træk ser Dubai ret overkommelig ud for folk, der bor og arbejder der. Og det er ikke din kohorte med høj nettoværdi, men dine normale arbejdende fagfolk.

Nogle områder er dyre, og det inkluderer Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island og Jumeirah Islands. For et sted som Palm Jumeirah har du brug for 65 år af hele din indkomst for at købe en villa.

Emirates Hills er 81 år gammel. Og det er fint, fordi hver by har super avancerede områder. Men i store træk ser byen ret overkommelig ud.