Las preocupaciones por la caída de la vivienda en el Reino Unido están equivocadas, a pesar de la caída de los precios en medio de los temores de recesión

Hoy en el Reino Unido, estamos viendo algo así como un cóctel perfectamente imperfecto cuando se trata de precios de la vivienda. Del tipo que sabe terrible y también te da una resaca desagradable a la mañana siguiente.

Es decir, tasas de interés significativamente más altas que hace un año, temores de recesión y sentimiento débil en todo el mercado. Sin embargo, hasta ahora, los precios de la vivienda se han mantenido relativamente firmes en el país, aunque con cierta debilidad.

El sitio web inmobiliario Rightmove acaba de informar que los precios de venta promedio aumentaron solo un 0,2% durante el mes, en comparación con una ganancia promedio del 1,2% en esta época del año. El año pasado, los precios de venta aumentaron un 1,7% en este punto (y fue un aumento del 3% el mes anterior).

Pero si bien esto se ha desacelerado, no es dramático, y los precios de la vivienda aún han aumentado, incluso si es una cantidad insignificante. Pero, ¿bajarán aún más los precios de la vivienda? Vamos a profundizar.

Los precios de la vivienda se están desacelerando más en términos reales

El primer punto a destacar es este: un aumento del 0,7% es bueno y todo eso, pero actualmente estamos viviendo tiempos inflacionarios, como cualquier británico en las calles se lamentará felizmente. De hecho, la inflación registró el mes pasado un 10,1%, la más alta de Europa occidental.

Esto ya muestra en perspectiva el aumento del 0,7% en los precios solicitados desde el mes pasado, lo que equivale a un 8,4% anual, lo que significa que los precios en realidad están cayendo en términos reales.

Sin embargo, dada la agitación durante el último año más o menos, no se puede oler una ganancia del 8,4%. 2022 fue un año horrible para los activos en general. Las acciones se vendieron agresivamente por sus peores rendimientos desde 2008. Inusualmente, el año también trajo consigo la caída de los bonos. El rendimiento de los bonos del gobierno de EE.UU. a 10 años, el punto de referencia comúnmente aceptado para los costos de endeudamiento a largo plazo, saltó del 1,5% al 3,9% a fines de año, el mayor salto en al menos 60 años.

En cuanto al sentimiento, publiqué un informe sobre la curva de rendimiento la semana pasada. Si bien los bonos que evalué están domiciliados en los estados, brindan un buen punto de vista de la perspectiva global. La curva de rendimiento no solo está actualmente invertida, que es una señal de recesión muy temida, sino que es el nivel de inversión más profundo en 40 años.

Los costos de las hipotecas están presionando los precios de la vivienda

No importa de qué manera lo balancee, posiblemente el factor más influyente para los precios de la vivienda en las tasas de interés. Con las tasas de interés aumentando rápidamente durante el último año, los precios de la vivienda se han visto presionados a medida que los pagos de la hipoteca se han incrementado.

En el último informe del índice de precios de la vivienda en el Reino Unido, se reveló que el precio medio de la vivienda en el Reino Unido era de 288 000 libras esterlinas en febrero de 2023, que es 5000 libras esterlinas menos que el máximo de noviembre de 2022.

Pero al mirar más de cerca, esa cifra de 288.000 libras esterlinas sigue siendo un 5,9% más alta que la del año anterior, cuando el precio medio fue de 272.000 libras esterlinas.

Más que nada, las cifras hasta el momento muestran un ablandamiento en lugar de un retroceso significativo. Hay algunas razones para esto. El primero es el tema de la demanda y la oferta. En términos simples, la demanda de viviendas supera la oferta. Este es un problema especialmente pernicioso en las grandes ciudades; para el Reino Unido, esto significa Londres.

Hay muchas maneras de trazar esto, pero creo que la más fácil es una simple comparación de la cantidad de personas en comparación con los hogares. Hice esto recientemente con el siguiente gráfico y los EE.UU., pero el mismo patrón se puede ver en el Reino Unido (y en muchos países occidentales). Las poblaciones se han multiplicado, pero la oferta de viviendas no ha seguido.

Las personas siempre necesitarán una casa para vivir, y dado que la oferta no cumple con su parte del trato, proporciona un buen colchón para los precios. Habiendo dicho eso, los precios pueden, y lo hacen, caer. El ejemplo más evidente de esto es 2008.

2008 no es una comparación justa para la vivienda

Sin embargo, debemos tener cuidado al mirar el colapso de los precios de la vivienda en 2008 como punto de referencia para la actualidad. Esta fue una situación única con bancos mal capitalizados que tenían un montón de activos sobrevaluados (hipotecas subprime).

Algunos pueden leer esa oración y apuntar hacia el caído Silicon Valley Bank y los tambaleos bancarios durante el último mes, pero eso no es lo mismo. Este episodio se produjo a través de tasas de interés elevadas, con una falta total de gestión de riesgos por parte de SVB, lo que significa que estaban expuestos a un riesgo de duración feo. Los activos en sí, los bonos del gobierno de EE.UU., estaban bien, SVB simplemente pensó que la fiesta de la tasa de interés libre continuaría para siempre.

También es prudente señalar el cambio en la naturaleza de las hipotecas en muchos países, incluido el Reino Unido, desde 2008. Muchas más hipotecas son variables hoy que en 2008.

Una vez más, esto no significa que los precios de la vivienda sean inmunes a las subidas de tipos de interés. Por supuesto que son muy sensibles a las tasas. Pero el aumento de la prevalencia de la hipoteca variable ayuda al menos a mitigar el impacto en comparación con lo que hubiéramos visto en los últimos años.

Es realmente difícil en el Reino Unido. Escribí sobre esto en octubre pasado, y aunque las cosas son un poco menos preocupantes hoy, todavía se encuentra en un lugar precario económicamente. Los precios de la vivienda se están suavizando, y eso no es una sorpresa en este contexto, con tasas de interés que han subido tan rápidamente y una crisis del costo de vida que se cierne sobre el país.

Sin embargo, los temores de un colapso inmobiliario en toda regla parecen equivocados. Hay mucho más de qué preocuparse en otros lugares...