I tempi cambiano per le proprietà al mare? Un’intervista con il dottor Ian Miller

By: Max Adams
Max Adams
Max ha un vivo interesse per il potere trasformativo della tecnologia ed è il fondatore di una piattaforma chiamata… read more.
on Mag 10, 2021
  • Le persone potrebbero rimanere intrappolate in case invendibili con l'innalzamento del livello del mare.
  • Il cambiamento climatico e l'aumento del rischio di inondazioni vedranno i ricchi spostarsi verso l'interno.
  • Un cambiamento verso la vita costiera è "quando" non "se".

Ecco una domanda: con il livello del mare in aumento, ti sentiresti a tuo agio a investire i tuoi soldi in una casa sulla spiaggia? Il dottor Ian Miller del programma Washington Sea Grant, con sede presso l’Università di Washington, non è sicuro sia un’idea così saggia.

Le proprietà sul mare negli Stati Uniti hanno rappresentato a lungo un investimento desiderabile, con molti americani che vogliono vivere sulla costa o trovare una seconda casa lontano dai caotici centri urbani.

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Il cambiamento climatico potrebbe cambiare tutto ciò nei prossimi decenni, tuttavia, con la previsione di McKinsey che le inondazioni di marea potrebbero spazzare via $30 miliardi dal mercato immobiliare della Florida nei prossimi 10 anni, molte persone temono un diffuso allontanamento dalle aree a rischio di inondazioni.

Per comprendere i fattori coinvolti e il loro potenziale impatto sul mercato immobiliare statunitense, abbiamo parlato con il Dr. Ian Miller, uno specialista in rischi costieri che si concentra sulla gestione e pianificazione costiera nello Stato di Washington. Vede un potenziale cambiamento sismico in avanti in termini di atteggiamenti verso la vita al mare, con ampie implicazioni per i nostri atteggiamenti a vivere vicino all’acqua.

Un cambiamento nei prossimi decenni

Prevedere il futuro non è mai un compito semplice, anche se il dottor Miller è fiducioso nella sua convinzione che è probabile che l’atteggiamento verso la vita vicino all’acqua cambierà nei prossimi anni o decenni, e la costa sarà un’area in cui vivono i più poveri della società, piuttosto che i ricchi.

La sua esperienza nell’osservare le zone costiere di Washington lo ha portato a ritenere che “un cambiamento significativo nel valore culturale che assegniamo al vivere proprio sulla spiaggia” sia qualcosa da discutere come un “quando” piuttosto che un “se”, dato che l’innalzamento del livello del mare e la maggiore frequenza di condizioni meteorologiche estreme rendono più rischioso avere una casa sulla costa.

Per i potenziali investitori, è importante considerare questi fattori in quanto un tale cambiamento negli atteggiamenti della società nei confronti della vita costiera potrebbe avere un impatto significativo sul valore della proprietà sul lungomare. Le proiezioni di McKinsey sopra menzionate sono solo un esempio, e non è difficile vedere che le case costiere negli Stati Uniti potrebbero iniziare a perdere valore rapidamente se gli acquirenti iniziassero a preferire proprietà più sicure nell’entroterra.

Con un massimo di un terzo degli americani che ora vive nelle zone costiere, il numero di persone colpite quando si verifica un tale cambiamento potrebbe portare a un’ulteriore contrazione dei prezzi dal lato dell’offerta. Ciò lascia la chiara possibilità che alcune persone possano essere intrappolate in proprietà invendibili a rischio di inondazioni.

L’incertezza confonde le acque

Un argomento che ha avuto un posto di rilievo nella nostra intervista è stato il modo in cui gli Stati Uniti attualmente definiscono e valutano le pianure alluvionali e come è improbabile che questo sia compatibile con un clima che cambia.

Attualmente, le aree vengono mappate come zone di inondazione se hanno una probabilità dell’1% (o superiore) di un evento di inondazione annuale. Tuttavia, il rischio effettivo per le case all’interno della zona mappata varia in base alla loro posizione e agli eventi meteorologici associati e le linee vengono aggiornate molto raramente.

Ciò pone problemi ai potenziali investitori che valutano il rischio. Una piccola inondazione causata da una marea anormalmente alta non causerebbe tanti danni quanto un uragano, e se le pianure alluvionali non vengono mappate in modo accurato e spesso, soprattutto con l’innalzamento del livello del mare, è possibile ritrovarsi ad acquistare una proprietà a rischio senza saperlo esso.

Il dottor Miller ha parlato di come la zona allagata è stata recentemente rimappata a Washington per la prima volta in circa 30 anni. Mentre pensava che questo fosse probabilmente appropriato per uno stato che ha visto un aumento del livello del mare di 4-5 pollici negli ultimi 100 anni, ha detto questo sull’impatto che il cambiamento climatico potrebbe avere sulle persone che cercano di contrarre mutui:

“Se ci sarà un aumento nel livello del mare, un aggiornamento ogni 30 anni probabilmente non basterà. Le persone che hanno case che sono delineate al di fuori della pianura alluvionale all’inizio del loro mutuo potrebbero in realtà essere ben al suo interno entro la fine della durata di un mutuo di 30 anni”.

La possibilità di acquistare una casa che non si trova all’interno di una pianura alluvionale mappata, ma viene incorporata in una durante il rimborso di un mutuo è “molto possibile” secondo il dottor Miller. Tutti i mercati detestano l’incertezza e sarà necessario trovare una soluzione a questo problema per dare ai potenziali acquirenti una certa sicurezza e consentire loro di effettuare valutazioni accurate del rischio.

Cosa si può fare per proteggere le case a rischio di allagamento?

Il dottor Miller ha voluto sottolineare che ci sono modi in cui gli investitori possono mitigare il rischio di alluvione delle loro proprietà, con il più comune dei quali costruire muri e difese contro le inondazioni:

“Tendiamo a utilizzare per impostazione predefinita qualcosa di grande, grigio e costruito in cemento”.

Nel suo lavoro, tuttavia, è anche appassionato di soluzioni più naturali, tra cui la bonifica di paludi salmastre e alghe che possono ridurre la minaccia di inondazioni costiere e l’uso di materiali come il legno nella costruzione piuttosto che pietre e cemento. Tutto ciò può aiutare a ridurre il rischio di inondazioni e a preservare gli habitat naturali.

Gli abbiamo anche chiesto del National Flood Insurance Program degli Stati Uniti (che verrà aggiornato entro la fine dell’anno) e di come questo potrebbe aiutare a mitigare gli effetti finanziari delle inondazioni. Era preoccupato che la legislazione fosse inefficace, tuttavia, sottolineando che i ricchi che acquistano case a titolo definitivo non devono partecipare e come la stessa presenza del regime in qualche modo “sovvenziona e incentiva” la costruzione nelle aree a il primo posto.

Il dottor Miller ha descritto come sarebbe possibile per i ricchi proprietari di case adattare le loro proprietà per diventare “immuni alle inondazioni”, ma che la maggior parte delle persone probabilmente lo considererà troppo lavoro e si trasferirà lontano dalla costa. Va benissimo per chi se lo può permettere, ma resta la preoccupazione per chi non dispone del capitale necessario per fare una scelta del genere.

C’è ancora un certo romanticismo nel vicino alle onde del mare, ma la risposta del dottor Miller sull’opportunità di acquistare una proprietà sul litorale serve come indicazione di quale direzione andrà la marea in futuro:

“Di certo non ne comprerei come investimento o con l’aspettativa di lasciarle ai miei nipoti”.

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